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上海财经大学公共经济与管理学院投资系主任、教授
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陈杰:楼市新政要着眼长期

转载 2015-06-11 22:21:02
标签:楼市房地产

陈杰:楼市新政要着眼长期

《财经》2015-05-28

原文引自“财经杂志评论”微信公众号。

      国土资源部、住建部、财政部、中国人民银行等部委在2015年3月29日、30日两天内连出“收缩土地供应并允许调整用途、降低二套房首付、减免二手房转让契税”等三大刺激楼市政策。这一系列出台的住房调控政策被称为“3·30新政”。那么新政策是否达到预期效应,楼市实际表现对未来房地产政策制定有哪些启迪,稳定楼市政策还有哪些创新手段?

短期刺激效应快速衰减

      市场交易数据反映,看本轮房市政策具有短期刺激效果,但刺激效应快速衰减。我国城市新建商品住宅平均销售套数同比增长率在“3·30新政”出台之前基本保持在个位数水平。例如3月27日,统计数据显示城市新建商品住宅平均销售套数周同比增长率为7.06%。而“3·30新政”之后,商品住宅销售套数同比增长率出现了大幅度的提升,4月17日的统计显示,周同比增长率一度最高攀升至36.24%。但城市商品住宅平均销售套数同比增长率和环比增长率在“3·30新政”出台三周之后都开始大幅下降,一周之内同比下降27.32%,环比缩水32.96%,这意味着此轮住房政策为楼市带来的仅仅是一缕暖风,住房成交量在受政策的刺激之下经历短暂的上涨阶段之后迅速回落。

      “3·30新政”推动楼市在短期内爆发的力量,主要来源于受到高位房价和政策限制而长期积蓄的刚需购买力,但这种在政策强力诱导下的瞬间释放不具有可持续性。当前主要城市的房价仍处于高位,没有明显松动,刺激政策的推动力量有限。同时,近一年来全国经济增长放缓,部分地区GDP增速下滑严重,也影响了居民对未来收入增长的预期。另外,尤其近期股市火爆,现在居民闲余资金主要集中在股市。由此,楼市对投资者、特别是短期投机者的吸引力在下降,对住房的投资性需求萎缩,住房交易量难以出现大规模反弹。

刺激效果区域分化严重

      即使在短期内,“3·30新政”也只对大中城市和区域性中心城市有刺激效果,对三四线中小城市基本没有效果。一二线城市(例如北上广深、杭州、厦门等)商品住宅平均销售套数同比增长率在新政出台三周之内上升幅度较大,但是三四线城市(例如合肥、东莞、温州、潍坊等)在新政出台前后六周之内的同比增长率以及环比增长率十分平缓。

      一二线城市土地供应紧张,对人口和产业的吸引力仍然存在,前一阶段这些地区买房意愿下降的主要原因有两点:一个是高首付、高利率的信贷政策收紧导致这些城市居民住房购买能力下降;另一个是政府对楼市态度负面,政策预期不稳定,潜在购买者处于持币观望状态。新政中的信贷放松和税收优惠显著提高了居民住房购买能力,同时新政出台力度较大,显示政府对楼市态度由压制转为支持,市场信心得到重建。因此,“3·30新政”可在短期内刺激这些城市的房地产市场。

      但三四线城市人口流入少,土地供应大,商品住房库存水平较高,供需失衡严重,产业成长受阻,市场预期不良。同时有些银行也在普遍提高这些地区房地产贷款风险防控力度,收缩信贷规模。虽然新政也能够提高这些城市的居民住房购买能力,但并不能从根本上扭转这些城市的住房供求关系。因此新政在这些城市很难取得预期的效果。

新政不改楼市长期下行趋势

      “3·30新政”与2014年的“9·30新政”的刺激效果相似,都只存在短期的托市作用,刺激效应衰减速度快,这反映了当前中国楼市下行的大趋势难以逆转。

      现在全国每年新竣工商品住宅面积10亿平方米,新开工是12亿-14亿平方米。虽然国家力推新型城镇化,每年城镇人口新增近2000万人,但即使每个新增城镇人口都有能力购买34平方米住宅,也只能消费6亿平方米,还有一半新增商品住宅供应需要改善型住房需求去消化,但这部分需求逐步减少,且对价格极为敏感。

      全国目前潜在的房屋供给——在建施工加待售的商品房合计有78.8亿平方米,其中商品住宅55.6亿平方米,这意味着,即使全国房地产企业从现在起一平方米商品住宅都不再新开工兴建,同时房屋销售情况还能保持2014年水平不再继续下降,那全国已有的商品房与商品住宅潜在供给分别需要6.5年和5.3年才能销售消化完毕。

      如果未来每年再继续新开工商品住宅10亿平方米,2020年全国城镇住宅存量将突破360亿平方米,意味着全国城镇人均住房面积将达到43平方米,相当于发达国家的平均水平。中国住房发展过于超前经济发展,透支了未来增长空间。中国城镇住房总体供大于求,局部出现严重过剩是不可逆转的。

      政府当前一直面临刺激需求还是刺激供给的问题,政策陷入两难。一方面政府有很强的刺激需求压力,要加速推进去库存、恢复供需平衡给购房者信心,要紧缩供给、消除过剩以保证库存房屋的资本价值不过快下跌从而给金融市场信心、不引发金融系统性崩溃;另一方面政府刺激房地产开发的压力也很大,否则地方债务危机、财政危机、经济下滑危机都会爆发。但一旦刺激供给,会加速市场对现有房屋存量资本价值估价的下调,从而使得楼市更加危险。

      2008年-2013年,全国房地产新开工房屋面积从10.3亿平方米突飞猛进到20.1亿平方米,短短五年间翻了一倍,年新开工量达到存量的10%,人均新增近3平方米,是导致目前房屋积压和房地产市场陷入困境的直接原因,前车之鉴不容忽视。从根本上说,居民对住房的购买取决于对供需关系及自身可支配收入增长的长远预期,楼市刺激只能有边际作用和局部作用,不能改变总体的长期预期。

接受下行、消除泡沫

      从前几点分析看,政府继续加大刺激效果十分有限,而且可能会产生极大的危害。实际上,楼市下行是化解长期积累的房价泡沫压力绝好时机,并非完全是坏事。政府可以乘房价下行的机会窗口,全面做好住房保障工作,促进人人住有所居,降低城市运行成本。具体措施包括:首先,收储部分商品房转为保障房。对保障房项目的直接融资和间接融资规模,单独设立统计科目进行统计,将其与商业房地产开发、商品住宅开发项目加以明确区分。同时设定专项融资规模,进行专项管理,并实施“定向宽松”的政策。

      其次,针对金融机构出台系列优惠政策,真正调动商业银行的积极性,引导银行机构以较低的利率水平和较长的借贷周期,加大对保障房尤其租赁型保障房的信贷投入。

      再次,加快公共租赁房发行房地产投资信托基金(REITs)进程。对公租房发行REITs给予相应的政策优惠。借鉴香港领汇REITs基金经验,对公租房项目提高商铺车位配建,将这部分一起打包上市,提高收益率,吸引公众参与,切实降低公租房运营资金成本。

最后,加快房地产税制调整,落实住房公积金制度改革,推进公共住房银行的建立,构建稳定房地产市场的长期有效制度建设与政策性融资机制。

      只要应对得当,楼市低迷并不一定有可怕后果,这也是过去十多年楼市泡沫回归理性的表现。当前新常态的大环境之下,房价下行有利于加快产业结构调整和经济发展模式转变。

楼市新政要着眼长期

      政府仍然需要继续加大对楼市政策调控,但必须认识到目前楼市危机的本质,对症下药。为了引导房地产市场达到一个新的健康状态,从根本上说,政府必须出台政策改善当前住房市场趋于平衡的供需关系及居民可支配收入增长的长远预期。

      首先,“3·30新政”的出台对三四线城市的效果非常有限,这些城市的楼市泡沫严重、供需严重失衡,为此当前楼市政策重心应该放在防止三四线城市房价过快下降乃至崩盘,从而引发系统性金融危机。要避免危机的发生,可收缩土地供应,加快用地结构调整。同时,提高地方政府财力,创新地方政府融资工具。在缩减土地供应的同时,必须防止地方政府出现财政危机和债务危机,同时要有降低地方政府对土地财政依赖的办法。另要加快大城市向中小城市的产业转移。目前三四线城市住房去库存压力紧迫的问题之一就是先造城,城造好了,但是没有产业。只有实现产业转移,真正发展起来当地实体经济,才能集聚人口,避免鬼城现象,防止当地楼市崩盘。

      其次,当前真正有效的楼市刺激政策是放开计划生育,全面实行“二胎化”政策。住房的根本需求来自人口,日本房地产泡沫崩溃后一蹶不振的根源是陷入老龄化。中国新生儿逐年降低、老年人多而年轻人少的人口结构趋势不缓解,也势必会引发房地产价格长期看跌,进而导致整个金融体系出问题。全面调整生育政策,缓解“人口老龄化”,保持适度的新生人口数量和实现合理的人口结构,是稳定房地产市场长期的根本之计。

      第三,切实提高居民可支配住房消费资金。对于老百姓来说,只有切实增加其可支配住房消费资金才可能释放购房需求。增加可支配性住房消费资金并不简单等同于增加收入,是收入要扣除其他必要支出后可供住房消费的余钱。这意味着,一方面政府要继续推进收入倍增计划,调整收入分配结构,另外一方面要加强社保医保等社会保障体系,使居民增加住房消费无后顾之忧。当前有必要考虑推出贷款利息支出抵扣收入所得税制度,这是发达国家普遍实行的鼓励居民买房的利器。

      第四,创新住房金融工具。从宏观上看,推进房地产证券化,尤其银行按揭贷款证券化和房地产开发经营活动的REITs化,可快速增加流动性,分散金融系统风险,同时给民间资金增加一个投资渠道。从微观上看,当前临时性降低房贷利率效果有限,在金融手段上应该推行按揭长期固定利率(10年-20年固定利率)才有效。固定利率房贷可以规避未来利率变动所带来的风险,刺激住房消费。

 

作者为上海财经大学不动产研究所执行所长、教授 

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