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房地产交易环节税的国际比较

(2013-03-04 17:09:25)
标签:

房产

所得税

交易

分类: 住房政策

房地产交易环节税的国际比较

 

复旦大学管理学院 陈杰 

 

国际比较总结:大多数发达国家(地区)都对房地产所产生的资本增值进行课税,税率与其他形式资本增值的课税基本相当,15-40%之间不等,当年实现的资本收益往往合并在当年的家庭总收入进行统一报税。但基本都对家庭自住住房转卖时候所产生的资本增值收益进行豁免。对非自住的其他住房进行增值课税的税率也常与持有时间有关,持有时间较长的房产,如10年以上,资本利得税的税率都较低或豁免。

 

意见:对房产增值课税是必要和必须的,这不仅仅是打击投机和调节房价的需要,也是调节社会财富分配的需要。房产增值主要来自土地增值,土地增值是因为经济发展和公共投资,个人努力因素很小。有不少思想家,如亨利.乔治、孙中山等,都曾提出土地增值“完全归公”,认为这样有利于打击不劳而获的食利阶层,缩小贫富差距;同时不少人和机构,包括OECD官方,曾经提议,用土地增值税和财产税来全面代替对劳动收入和企业收入的课税,鼓励人们劳动致富和创业。

 

但毕竟持有房产也是为社会承担风险,为城市建设提供融资,业主完全不分享土地增值不合理。作为折衷,20%资本利得税还是合理的。从鼓励改善住房和促进房屋流通角度,唯一一套住房在持有合理期限后免征资本利得税,也是十分合理的。但以为,即使非首套住房,如果长期持有之后,尤其长期提供给他人租赁使用之后,资本增值课税应该也减免或完全免除。应该重点打击短期炒作,包括根据持有年限长短的多级差别化税率。

 

注:除注明外,本表资料多为两三年前收集,多数资料没有及时更新,也没有来得及一一确认,仅供当下粗略参考,不宜作为科学研究依据。欢迎点评和指出错误。

 

表1. 若干国家和地区房地产交易流转环节主要税种、计税依据与税率情况

国家

 

计税依据与说明

名义税率与说明

承担者

美国

房地产交易税

房屋售价

0.01% - 2.0%(各州差别很大;纽约州、华盛顿州很高,也有部分州完全没有)[1]

卖方

资本利得税

参考一般资本利得税。当出售房产时,如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所,出售者可获得250,000美元(对单身)或500,000美元(对夫妇)的资本利得税豁免份额

短期(一年以下):10-35%(取决收入)

长期(一年以上):0-15%(取决收入)

(2003年后将长期资本利得税从20%下调到15%,对个人收入所得税率在15%以下的人群下调到5%,2008-2012年更是完全豁免这部分人群的长期资本所得税;但2012年之后,长期资本利得税对个人收入所得税率在25%及以上人群恢复到20%或更高23.8%,对个人收入所得税率在15%及以下的人群恢复到10%)[2]

个人应纳税所得可扣减最高100万美元的抵押贷款债务,即便部分或所有债务来自第二套住房。[3]

卖方[4]

遗产税与赠与税

财产所有人死亡时遗留的所有财产价值总额

近年来美国遗产税变动很大。2013年,遗产税抵扣额525万美元,其余部分课税40%[5]

继承方

 

不动产取得税

计税标准是取得不动产时该不动产的价格以及因扩建、改建所增加的价格,所谓不动产价格是指在政府部门进行固定资产登记时的价格。

标准税率为4%,但如果购入土地用于住宅开发和建筑,或购置住宅,税率可按3%的税率课征

买方

登录许可税

课税依据是不动产登记时的价格

其税率因登记类型不同而有所差异

 

印花税

合同金额

印花税实行分级定额税率

 

继承税

在计算继承税税额时,是以课税价格为基础,确定各继承人各自承担的继承税税额。

采取超额累进税率征收

 

赠与税

计算赠与税税额时,从受赠与人所接受的赠与财产中减去基本扣除项金额形成课税价格。

采取超额累进税率征收

 

 

遗产税与赠与税合并征收

计税依据是所有赠与财产的总累计额和死亡时转移的资产总价值,均以转移时的公开市场价值计算。

1986—1988年采用累进税率,1989年改为比例税率,税率为40%

 

印花税

注册的交易价格

1%

 

资本利得税

计税依据:不动产转让净收益(销售价格-原值)。出售自己主要居所、居民退休后所出售的任何家庭居所(不一定是主要居所)都将被豁免资本利得税。[6]

按保有年数适用不同税率,最高税率为40%

 

法国

房地产交易税

 

超过5年以上房龄的房产,其房地产交易,按照交易价格和公平市场价值中的高者的5.09%缴纳。买卖房地产公司股票,缴纳5%的交易税。VAT:5年以下新房,按成交价格的19.6%缴纳增值税VAT。另外按成交价格和公平市场价值中高者,缴纳0.715%的物产登记税。

 

资本利得税

原则上与其他所得合并计算。

参照法国公司税,按扣除合理费用后的收益的34.5%纳税。包括买卖房地产公司的股票;

但自住的主要居所免除,其他住房根据持有长短(5年起)最高34.5%[7]

 

 

德国

房地产交易税

计税依据为成交的房地产购买价格

1983年税率为2%,1998年起为了弥补因财产净值税的废除而减少的收入,税率提高到3.5%。但有人已将此案提交联邦宪法法院,认为这与《基本法》中促进个人财产形成的条款相违背,要求仍然使用2%的税率。联邦宪法法院正对此案进行审查

 

资本利得税

 

对出售已拥有10年以上的房地产所获的收益,不征收资本利得税。但是,目前有一些预案计划引入新的资本利得税制度,税率20%-30%

 

遗产税与赠与税

对财产进行估价以确定计税依据,土地、房屋等不动产一般按市场价值估计。

实行超额累进税率,并按被继承人与继承人或受馈赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计不同的税率,分为三级。最高税率为50%

 

新加坡

印花税

房价

2011年1月13日起,将卖方印花税的征收期限从3年延长到4年。也就是说,拥有房产在4年以内的,业主在出售时需缴纳4%至16%不等的卖方印花税。在房贷占总房款的比例方面,只要还有一个贷款未还清项目的业主,在买新房时,贷款比例从70%降低至60%

卖方

外国人罚金

房价

2011年12月起,对大多数在新加坡购房的外国人征收相当于房价10%的“罚金”,2012年1月再次将外国人购房的额外手续费从购房价的10%调高到15%

 买方


印花税

凡与不动产转让、租约和股票转让有关的各类文件,均须缴纳定额或从价印花税,又称厘印费。

由0.25%—3.75%;

2012年10月26日升级版印花税:非香港永久居民或者本地注册公司买房征收15%的买家印花税(BSD),并上调额外印花税(SSD)5个百分点,适用时间延长至3年;

2013年2月22日再度提升印花税:200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳;200万港元以上印花税翻倍,仅针对二套房买家;非住宅物业签订买卖合同时就需缴纳印花税

买方

遗产税

计税依据为总遗产额扣除葬礼费及被继承人的债务及其他免税额之后的纯遗产额。

由5%—15%

 

资本利得税

课税对象为投机或商业性质的不动产交易利润。

现年度适用税率

   法人:17.5%

   法人以外人士:16%

 

 

 

 

契税

计税依据按申报时当地不动产评价委员会评定的标准价格核定。

买卖、赠与、占有契税为契价7.5%,典权契税为契价5%,交换、分割契税为契价2.5%

 

奢侈税

 

2011年6月1日起,非自用住宅如果在一年内转手,则课征15%的奢侈税;在一至两年间转手,则课征10%的奢侈税

 

遗产税

课税标准以被继承人死亡时的财产时价为课税标准。其中土地以公告土地现值或评定标准价格为准,房屋以评定标准价格为准。

超额累进税率

 

赠与税

应税额计算方法与遗产税相同。

超额累进税率

 

资料来源:

1.谢伏瞻主编:《中国不动产税制设计》,中国发展出版社,2006年版;财政部资料。转引自《房地产税费制度对房地产价格变动的影响》REICO工作室2011年1月

2. 全球不动产投资导航网站 http://www.globalpropertyguide.com

3.Wiki百科网站相关词条

 

 

2006-2007韩国房地产资本收益税(转让所得税)

征收条件

2006年底的税率

2007年新开始的税率

普通税率(持有三年以上,住房仅有一套,估价超过6亿)

住房投资盈余1千万韩元以下——9%

住房投资盈余1-4千万韩元——18%

住房投资盈余4-8千万韩元——27%

住房投资盈余过8千万韩元——36%

没变

持有1-2年

40%

没变

持有少于一年

50%

没变

没有登记的物业

70%

没变

拥有2套住房的业主

普通税率(9-36%)

50%

非商用土地

普通税率(9-36%)

60%

拥有3套或更多住房的业主

60%

没变

注:转让过程所产生的住房投资盈余计算公式为:[(房屋售价—6亿韩元)/房屋售价]*(房屋售价—房屋买入价)。如果持有多套住房,但主要用于出租,则在住房转让时候可以享受到普通税率的优惠。

 

 

  

美国资本利得税(2009-2012)

个人收入所得税率

长期持有资本利得税率

长期持有资本利得税率

Long-term gain on commercial buildings

Long-term gain on collectibles

Long-term gain on certain small business stock

10%

0%

10%

10%

10%

10%

15%

0%

15%

15%

15%

15%

25%

15%

25%

25%

25%

25%

28%

15%

28%

25%

28%

28%

33%

15%

33%

25%

28%

28%

35%

15%

35%

25%

28%

28%

 

  

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