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分类: 住房市场 |
房价数据,到底谁说了算
——受访《南方周末》2010年3月24日
当火爆的房地产市场遭遇温和的房价数据,被激起的只能是汹涌的民意。
国家统计局:只能看趋势?
从2005年到2008年,国家统计局公布的70个大中城市年上涨率分别是8.4%、6.4%、8.2%,6.5%,从未突破过两位数,一直与公众感受不符。
尽管刘利勇认为这个数据同样有问题,因为跟国家统计局一样,数据来源是开发商,可信度低。但至少这一串数字更符合公众感受——2007年暴涨、2008年趋跌、2009年再度暴涨。
住建部:只管局部不管全局
以开发商上报的数字作为数据来源,问题何在?“由于开发商的销售金额来源于财务部门,而统计节点与财务节点有时间差,统计节点前销售的房屋还来不及开发票,结果导致要么财务人员估报,要么干脆不统计,使数据偏低。”一位研究人员王旭东从实际操作中发现了开发商数据来源偏低的原因之一,写在了论文《房地产统计制度与方法研究》中。
正因为此,看大趋势之外,中介机构、证券分析师、开发商用得更多的还是各地建委公布的新房交易数据。这些数据是实打实的成交数据。
统计局的数据来源问题,并不是刚被揭开的秘密。早在2007年数据大打架引发争论时,已有媒体和专家指出,但直到这次风波,国家统计局才公开承认。
虽然有渠道看到可信度高的新房交易数据,但住建部始终没有发布过全国范围内的房价数据。要想算全国的,中介和研究机构只能先一个一个城市单独拿;有的城市甚至只能先一个一个项目的拿,再算城市的均价。因此,来自建委的数据,公众也只能看到散落的单个城市的。
根据国统字 [2007]10号文——《关于加强房地产统计和规范信息发布工作的通知》,全国7 0个城市房地产价格指数由国家发展改革委、国家统计局联合发布;建设部及各地建设主管部门发布商品房批准上市面积、累计可售面积、登记销售数据、二手房成交数据,房屋租赁等。一言以蔽之,住建部不能发布全国房价信息。
国家统计局召集座谈会时,SOHO中国董事长潘石屹很直接地说:国家统计局应该使用各地建委的房屋交易数据,而不是依靠开发商自行上报。很多参会人员表示认同。
遗憾的是,这些实打实的成交数据,一样带来了数据困扰。刘利勇告诉南方周末记者,虽然绝大多数城市已经建立了网上备案系统,但现在能公开查询的只有三十多个城市。最要命的是,各地的指标名称和内涵也不一样。比如,有的叫“成交价格”,有的就是“签约价格”;有的“住宅成交价格”包括了经济适用房,有的则不包括。
易居研究院因此也自行建立了一支国内最大的两百余人的调查队伍,一个楼盘一个楼盘地查证。综合各地建委网上公布的交易数据和自己的全样本数据库体系,向业内提供数据支持。不过目前也只覆盖了三十多个大中城市。
随着房地产市场的发展,建委新房成交数据的价值也在某些城市减弱。世华地产市场研究中心总监肖小平就认为深圳一手房价格信息的可参考意义不如其它城市。“深圳目前的新盘数量已经很少,算平均价格每月的波动很大。比如,某个月新开的高档楼盘比较多,就会一下子抬升价格。”
中介:各建各的数据库
被业界普遍认可的各地建委的数据,仍然在二手房方面存在缺憾。“首先是因为签约和上网的时间差。买卖双方签订购房合同后,快则半个月,慢则几个月才去建设部门登记。反映的价格变化不准确。”肖小平告诉记者。
另一个更为隐秘的原因,则是买卖双方为了避税需要,会人为地报低成交价格,按照“地区指导价”上报。虚报的比例究竟有多大,目前尚没有官方统计,但也绝非个例,本报2007年发表的《揭秘地产中介灰幕》一文曾详细报道这种现象。
“所以看二手房时,成交量用建设部门的,但成交价格就更多地参考自己公司的数据库。”包括肖小平所在的世华地产在内的众多中介公司,都有自家成交的二手房的数据库,是第一手的真实资料。
在一个城市里,市场份额越大的中介公司,数据就越接近该城市的二手房均价。“但很少有一家品牌中介公司在一个城市的份额超过15%。二手房数据散落在各家中介公司手里,没有一个统一的出口,价格水分很大。”刘利勇对此很忧心。
多如牛毛的中介公司,有的专攻高端商用物业,如戴德梁行等五大行;有的覆盖中高端住宅,如中原地产;有的在某个城市深入扎根。但谁也不敢说,自己的价格就是最准确最全面的。
甚至有公司另辟蹊径,借用搜索技术。阿里巴巴前CTO吴炯等互联网高管2006年创办“房价网”,从网上抓取海量信息,再以人工核查、与中介机构合作等方法修正,目前在四十多个城市实现了输入一套房的基本信息,网站就会给出当下的市场估价。网站也借着海量信息,每月发布几个大城市的房价趋势报告。
各地建委同样发现了二手房交易价格的问题,据一位不愿意透露姓名的业内人士介绍,深圳国土房屋管理局近两年来也持续从部分中介公司拿二手房交易数据,以作参考综合。
根据国统字 [2007]10号文——《关于加强房地产统计和规范信息发布工作的通知》,全国7 0个城市房地产价格指数由国家发展改革委、国家统计局联合发布;建设部及各地建设主管部门发布商品房批准上市面积、累计可售面积、登记销售数据、二手房成交数据,房屋租赁等。一言以蔽之,住建部不能发布全国房价信息。
遗憾的是,这些实打实的成交数据,一样带来了数据困扰。刘利勇告诉南方周末记者,虽然绝大多数城市已经建立了网上备案系统,但现在能公开查询的只有三十多个城市。最要命的是,各地的指标名称和内涵也不一样。比如,有的叫“成交价格”,有的就是“签约价格”;有的“住宅成交价格”包括了经济适用房,有的则不包括。
中介:各建各的数据库
“所以看二手房时,成交量用建设部门的,但成交价格就更多地参考自己公司的数据库。”包括肖小平所在的世华地产在内的众多中介公司,都有自家成交的二手房的数据库,是第一手的真实资料。
计算方法之谜
刘洪玉表示并不了解统计局的计算方法,不予置评。但结合他们的论文和统计局的调查报告,可以看出“样本匹配法”与统计局的方法基本一致。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰副教授也承担了一个类似的国家自然科学基金课题,以上海的房价做案例研究房地产价格指数的编制,用的也是特征价格法。
按照陈杰的经验,剔除了住房特征的计算方法,的确会比平均价格法更平滑一些、低一些。但陈杰不明白的是,即使是不同的计算方法,他用特征法算,跟平均法差距最大时也没过10%,难以理解统计局的会差了20%。
按照陈杰的经验,剔除了住房特征的计算方法,的确会比平均价格法更平滑一些、低一些。但陈杰不明白的是,即使是不同的计算方法,他用特征法算,跟平均法差距最大时也没过10%,难以理解统计局的会差了20%。
但统计局偏偏把12个月的指数进行了简单算术平均。2009年前跌后涨,前5个月是负值,后7个月是正值,正负相抵再除以12,得出了1.5%。
【南方周末】本文网址:http://www.infzm.com/content/42947
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