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经适房产权共有弊端一大堆

(2010-03-05 10:48:01)
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邓亚萍

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 据《住房保障法》起草小组专家成员、某清华大学法学院教授日前透露,我国已经开始起草《住房保障法》。在草稿中,关于经济适用房的产权问题,规定将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权,出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定,5年后,这样的共有产权房屋也可以上市出售,出售后的资金按照出资比例进行分配,这样,将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间,让经济适用房惠及真正需要保障的人。
《住房保障法》草稿提出这个关于经济适用房的共享产权制度,其初衷应是基于现有经济适用房制度的一些弊端,比如经济适用房的分配不公、富人利用经济适用房牟利等,按照设想,如果政府分享了部分经适房的产权,那么牟利者未来的利润空间将大大缩小,他们就会主动放弃谋取经济适用房,“让经济适用房惠及真正需要保障的人”。
从表面看来,这共享产权制度似乎是保障了公平,但仔细思索,却会发现弊端甚多。比如保证经济适用房只能被符合资格的低收入群体购买,这本来是政府的基本义务,如果有关部门有心认真审查,也并非绝对做不到公平分配,现在却设立一个新的“共享产权制度”,让低收入群体以出让产权的代价去承担本应政府承担的审查义务,对这部分人群未免不公。富人买了经适房享受升值利润固然过分,但穷人为什么不能享受经适房升值所带来的好处,非得要地方政府分一杯羹呢?
经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它虽然具有社会保障性质,但它仍是商品房,地产商销售仍有微利可图,并非国家亏本补贴。以北京的几个著名经适房项目天通苑、回龙观、三环新城等为例,其最初售价不过比周边商品房便宜10%左右,某些项目开始甚至还一度因销售不畅,动员市民购买。在存在利润的情况下,地方政府还要分享业主产权,岂不形同掠夺?
如果出于社会公平目的,地方政府有权分享经适房购买者的房屋产权,是否一些公务员、国企员工的福利房产权也应拿出来跟国家共享?
为了打击炒房而出台的“共享产权制度”,实际上是建立在房价的持续上涨之上,但房价肯定不会永远上涨,政府政策却需要持续性,如果未来某天房价开始下跌,当初的政策制定者又该何以自处?国家享有的部分产权大幅贬值,政府岂不成了地产熊市的接盘者?
起草者的一种建议是,所谓产权共享,可以是在购房时,政府替购房者支付40%的房价,从而享有40%的产权,将来如果购房者有能力,可以从政府手里买走另外40%的产权,也可以选择退出自己的60%的产权,政府给予补偿...这样听起来似乎不错,但最终不过是政府跟购房人分享了房价上涨的40%利益,炒经适房者还是有巨额收益,还是起不到维护公平分配的目的。更关键是,这么一来,已经形同政府参与商品房买卖,需要投入数以百亿乃至千亿计的资金,对当下的地产牛市,无疑是火上浇油,而未来一旦遭遇熊市,国有资产则要蒙受损失。
在产权共享制度下,理性的经适房购买者多半不会在房价牛市的时候选择出售房屋,他宁肯选择自住或者出租--这样他们还可以继续占有政府出资的部分资产。这等于把大量经适房冻结在市场之外,房源供给减少,客观上会推动房价继续上涨。
而对一些地方政府来说,它们本来就已经从土地拍卖中获取了巨额财政收入,经适房产权共享制度一旦实施,无异于向地方政府颁发了进军商品房投资的通行证,裁判员兼做运动员,后患不容忽视。

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