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房产测绘黑幕:误差过大 虚增面积猫腻重重

(2011-05-11 01:17:05)
标签:

房产测绘

黑幕

杂谈

分类: 时报调查

 

房产测绘黑幕:误差过大 虚增面积猫腻重重

 

房产测绘虚增面积 消费者每年多付数百亿元

 

 

本报记者  刘树铎  实习生  牛爽

 

在世界上其他国家,由于在房屋建筑设计、施工等环节已经完成了对开发商的严格监督,并不需要最后实测确认房产面积,因此国外只有地籍测绘,没有房产测绘。

而在我国,房屋建设完毕需要以实际检测来确定最终面积。由此,中国创造了全世界其他地方都没有的技术行业——房产测绘。

根据最高法的司法解释,房屋测绘面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算。开发商凭此误差可以虚增房屋面积,而且合理合法地卖给消费者,房产测绘的行为和技术规范,为开发商带来了巨大的收益。

国家统计局数据显示,2008年全国商品住宅销售面积约为5亿平方米。按房产测绘误差比中限1.5%计算,仅住宅虚增面积就达到了750万平方米,相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积。

按国土资源部的报告,当年全国商品房平均销售价格接近4000元/平方米,按此粗略估算,消费者为此多支付300亿元。2010年,全国商品房销售面积达到10.43亿平方米,全年商品房平均价格为5033元/平方米,按房产测绘误差比中限1.5%计算,虚增加的面积达到1500万平方米,相当于天津市全年商品房销售面积,消费者为此多支付600亿元。

在接受中国经济时报记者采访时,业内人士呼吁:开发商通过房产测绘的“合理”误差正在获得巨额利益,已经违反了民法通则中不当得利的原则,违反了规划法、国土法、计量法等,建议尽快制定因房产测绘造成的后果处理预案。

 

之一:购房者的苦恼

 

房屋部门提供的竣工图显示建筑面积是128.57平方米,商品房预售合同的面积却是131.63平方米,房屋主管部门最后实测又变成了134.44平方米,江西抚州购房者饶国华因此把主管部门和开发商告上了法庭。

 

饶国华状告房产局

 

房屋部门提供的竣工图显示建筑面积是128.57平方米,商品房预售合同的面积却是131.63平方米,房屋主管部门最后实测又变成了134.44平方米,这种稀奇的事情发生在江西抚州“青青家园”小区。

抚州三中教师饶国华目前正为这件稀奇事天天烦恼着,55岁的老教师,一辈子没打过官司,在接受中国经济时报记者采访时,饶国华表示,不把这件事弄个水落石出,心里着实窝火。

2009年8月3日,饶国华在抚州市“青青家园”购买了一套商品房,房屋在该小区1号楼2单元903室,合同约定每平方米价格为2400元,房屋预售总建筑面积为131.63平方米,其中套内面积为112.005平方米,公摊面积为19.62平方米,出卖人在2009年12月31日前交房。

2009年10月20日,开发商交房时告诉1号楼的业主们,房产登记面积是131.63平方米,套内面积不变,公摊面积变成了22.44平方米,增大2.81平方米。同时,业主们收到了开发商寄来的一张交房通知单,上面有业主必须补交的各项费用,其中一项是6750元的面积增加费。

饶国华一算细账,坐不住了:自己的工资每个月才2400元,这就意味着,要想拿到房子的钥匙,必须再掏出三个月的工资。

他很纳闷:房子的公摊面积为何比合同上多出了2.81平方米?

找开发商咨询,开发商的解释是少算了电表间的面积。

但爱较真的饶国华测算了两个电表间的面积,一共也不超过40平方米。整栋楼共40多个业主,如果每户业主补交两个多平方米的面积增加款,开发商就将获得100多平方米的面积增加款,这栋楼里能联系到的17户业主们不干了!

饶国华托人找到了该楼房的竣工图,看到自己所购的903室在图中标明的建筑面积,有了新的发现,是128.57平方米!也就是说,销售预测面积比建筑设计面积增加了3.06平方米,最后实测的时候公摊面积上又增加了2.81平方米,先后两次整整增加了5.87平方米。

业主们去找开发商,开发商告诉他们,最后的面积是抚州市房地产测绘所工作人员经过实测的,与预售合同上的测绘面积没关系。

业主们只好去找抚州市房地产测绘所,经过反复交涉,测绘所提供了他们所购买房屋的测算依据——实测草图。

业主们立即聘请专业人士进行计算,测算的结果是128.57平方米,与房屋竣工图标明的面积相差无几,也就是说预售合同上的面积要大于实际面积,房子是缩水的。

业主们于是凑了1600元钱请抚州市另一家测绘机构——江西省煤矿测绘大队进行实测,证实房屋四周边长不超出竣工图所标示的数据。但遗憾的是,因为本地只有房管局所辖的房屋测绘所有房产测绘资质,他们聘请的测绘机构无法出具有效的房产测绘报告。

商品房的建筑面积包括套内使用面积和公摊面积,对商品房预售建筑面积和实测面积产生的误差,国家有明确规定,但没有规定公摊面积的变化误差。饶国华说,按照抚州市房地产测绘所出具的实测报告,他们的房屋套内面积并没有发生变化,增加的只是公摊面积,这种情况应该补足房价款,据此,开发商的态度是:业主们不补交面积增加款便拒绝交房。

但业主们疑问却无法消减:“青青家园”1号楼总平面图明确标示总建筑面积5117平方米,而抚州房管局批准预售总建筑面积5844.54平方米,两者为什么相差727.54平方米?1号楼的长和宽没有增大,总面积不可能增大,而套内面积也没有增大,公摊面积到底是怎么变大的?

在多次要求开发商和测绘所提供公摊明细未果后,饶国华他们最初选择的是上访,但数次均无功而返,无奈将抚州市房管局、开发商告上法庭,要求判令被告撤销1号楼的产权证,并要求被告重新确定所购商品房的产权登记建筑面积。

2010年4月,饶国华首先在抚州市临川区人民法院起诉了抚州市房产管理局,要求抚州市房管局重新批准预售建筑面积。但经过一审、二审,至今都没有弄清合同建筑面积131.63平方米是怎么算出来的,连为什么批准预售面积与竣工图上标注的总面积相差很大的情况也不了了之。

2011年3月24日,饶国华又起诉到了抚州市中级人民法院,但截至目前,还没有正式立案。不但官司没有进展,就连房子至今也没拿到手。

而在北京的赵先生,2008年在河北廊坊三河市购买了一套48.77平方米的商品房,与饶国华一样,交房时发现,实测面积变成了53.83平方米,多出了5.06平方米。按每平方米4690元的价格,他需要补交两万多元钱。就在同一小区,有近百户业主与他有相同情况,多出的面积虽然不等,但是都需要补交几万元钱,与开发商交涉未果,业主们无奈,把开发商告上了法庭。

 

房屋面积官司的法律困境

 

相比之下,四川成都市某公司舒先生却幸运得多。

2008年11月份,他在成都某小区购买了一套商品房,合同上的销售预测面积是136.79平方米,但交房时的实测面积也即产权证上的登记面积却变成了138.81平方米,整整多出了2平方米,面积误差比绝对值为1.5%,按照当时的市场价格每平方米6041.15元计算,开发商要求他补交一万多元的面积增加款。

但由于舒先生也算是业内人士,懂得测绘行业和建筑行业的专业知识,找开发商据理力争,开发商理屈词穷之下,也就不再追缴面积增加款了。

舒先生在接受中国经济时报记者采访时介绍说,在全国,像他这种情况比比皆是,但是,大多数老百姓由于不懂专业知识,没有能力与开发商理论,在房地产销售火暴、价格趋于上涨的市场形势下,老百姓也基本上不去计较这一点点面积的增减变化。

另外,舒先生说,即使有些业主跟开发商对簿公堂,但因为国家有明确的法律规定,只要面积误差比不超过3%,法律是支持开发商的,也就是说,开发商只要把房产实测后的面积误差比绝对值控制在3%以内,打官司基本上是稳操胜券。

据业内人士介绍,按照国家相关规定,商品房买卖合同上的预售面积只是房屋预测面积。而所谓“预测面积”,是指在商品房期房销售中,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,根据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为。这是开发商进行合法销售的面积依据。

而最终的产权登记面积,依据的是“实测面积”,亦即房屋竣工之后,由房屋测量机构进行实地测量的面积。

由于房屋面积实测是由人工进行的,因此难免出现误差,这方面的纠纷或者官司也就比较多。

在接受中国经济时报采访时,律师们一致认为,在商品房买卖合同纠纷中,面积误差纠纷所占比重无疑是最大的,房屋面积被任意的“缩水”、“增肥”、减少套内面积、多算公摊面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为,比比皆是,严重地侵害着消费者的利益。

为了从法律上处理实测面积和销售预测面积发生的误差,2003年4月28日,最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,规定:交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积,与商品房买卖合同约定面积不符,合同没有约定或者约定不明确的:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

“房产测绘方面的官司非常多”,北京市炜衡律师事务所席向阳在接受中国经济时报记者采访时如是说。

席向阳这几年已经接手了上百起房产测绘方面的官司,但基本上有三种情况:面积误差比绝对值超过3%要求不支付房款的基本都胜诉;面积误差比绝对值超过了3%要求退房的基本都败诉;如果开发商交付房屋时,提供的实际测绘面积超过合同约定的面积,但误差比绝对值在3%以内,购房人几乎不可能胜诉。

北京中银律师事务所律师张志胜这几年也经手了100多起房产测绘方面的案例。张志胜说,在他所经手的案例中,如果面积误差比绝对值在3%以内,法院支持消费者的很少,即使面积误差比绝对值超过了3%,当事人提出退房并解除合同,这基本上是不现实的。

张志胜说,面积误差比在3%以内的,比如实际面积比合同面积少了1%,按理说这1%的价格应该退还给购房者,但消费者往往有这样一个心态,假设某处房产每平方米1万元钱,为了这1万元钱去打官司,律师费至少是5000块钱,还要缴纳诉讼费,要付出精力,算下来拿到手里的钱就很少了,因此,很少有消费者为了这1%去法院提起诉讼,但是凡是提起诉讼的基本上都赢了官司。

张志胜说,如果房产经过实测后面积增多了,比如面积误差比多出了2%,开发商就会要求补房价的情况倒是很多,因为开发商请的律师一般不是按个案收费,是按年支付,所以对开发商来说,打这个官司差不多是没有成本的,他们非常愿意为了面积增加1%或面积增加2%打官司。即使不打官司,开发商还可以在交房时给消费者制造种种麻烦,不缴纳面积增加款,开发商就不给消费者钥匙等等。

席向阳说,根据他的经验,遇到商品房交付出现面积误差的情况时,消费者投诉或者咨询的尽管非常多,但由于消费者一般是处于弱势地位,所以他并不主张消费者一定要去打官司,基本上是发出律师函与开发商交涉。2003年以后,律师几乎不愿意代理该类案件。

席向阳介绍,根据“谁主张谁举证”的诉讼规则,如果购房人对实测面积有异议的话,购房人承担举证责任,在房屋面积测绘属地管辖的情况下,购房人不容易完成举证责任,即使购房人有异议,也只能委托当地的测绘公司进行测绘,而当地的测绘公司一般不可能给出不同的测绘结果。

最难处理的还是公摊面积,比如合同上承诺套内面积70平方米、公摊面积30平方米、总建筑面积100平方米的商品房,但交房时,实测总建筑面积没变,但套内面积变成了60平方米,公摊面积变成了40平方米。

因此,有律师指出,现行的《商品房销售管理办法》对公摊面积在总建筑面积上并没有明确的比重,出现这种情况时消费者只能是干吃哑巴亏。

张志胜认为,对单个的购房者来说,房屋面积上出现误差不过是几千元钱、几万元钱,要是打官司告状的话,不但维权的成本相对比较大,法官也可能因为涉案金额太小重视程度不够,但对一个楼盘来说,经济利益的影响就大了。

“但总体上说,面对房屋面积出现误差的情况,消费者几乎是没有太多的维权途径,更可怜的是,大多数人甚至都没有意识到自己的权益已经受到侵害了。”席向阳如是说。

中国经济时报记者在联系采访北京某房地产公司一位负责人时,这位负责人拒绝见面:“房产测绘的事情跟开发商有关系吗?政策是国家制定的,法律是国家出台的,测绘公司也是依法测绘,我们只是按国家政策依法经商而已,没准我们也是受害者呢!”

 

之二:房产测绘的猫腻

 

从预测房屋面积到实测房屋面积,房产测绘的过程和行为完全游离在没有任何监督的环境中。由于房产测绘不透明,房地产商和测绘部门“暗箱”操作,房产测绘的过程,实际上变成了开发商和测绘单位为了共同利益捏造房屋面积数据的过程。

 

3%误差比的“擦边球”

 

实施房产测绘的过程中,出现房产测绘面积与建筑设计和建筑竣工面积不相符的现象,规定可以有3%以内误差比,使房产测绘不仅没有达到原有的建立公平交易度量机制的目的,反而为房屋开发商合法损害消费者利益制造条件。

盈科上海律师事务所律师赵健在接受中国经济时报采访时说,当时,最高人民法院出台的司法解释的积极意义,是解决了当时购房者面积误差索赔中的被动地位,初衷是好的,是为了保护相对弱势的买受人的权利。但在该司法解释出台之后,出现了开发商利用司法解释在3%面积误差比范围内打“擦边球”的做法。

首先,按照司法解释,如果实际面积大于合同约定面积,购房者应该补足价款,这构成了购房者的强制性付款义务,增加了购房者的付款负担,另一方面,可能使得部分购房者因此无法享受税收优惠,增加了买受人的税负。如果实际面积少于合同约定面积,按照司法解释,应该向买受人退还价款,但开发商利用买受人对于测绘计算不精通,在退还中可能少退,部分退还,以此损害买受人权利。

其次,在房价上涨的市场环境中,误差面积比大于3%时,购房者更多的还是选择接受。司法解释明确规定,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖方承担,所有权归买受人。但在实践中,面积误差比超出3%争议案件,均为实际面积小于约定面积,而开发商往往在事情发生之后通过各种方法督促买受人协商解决,协商退赔的数额一般少于司法解释的规定,能够向法院起诉,主张双倍返还的是极少数购房者。

第三,司法解释规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。在商品房买卖合同中买受人签订的一般都是格式合同,而开发商利用上述规定,在合同中约定面积误差比例,往往大于法定3%。

事情显而易见,在房价突飞猛涨的今天,房产实测面积也就是产权面积的计算直接关系到广大购房人的经济利益,围绕商品房面积,消费者不仅仅付出房价,还要支付物业管理费、取暖费、公共维修基金等。

业内人士算了这样一笔账:购买建筑面积是100平方米的房子,房价按1万元/平方米计算,如果有3%的误差比,商品房交楼时建筑面积就可以“合法”变成103平方米,那么购房者就多支付房款3万元。此外,物业管理费按8元/平方米/月计算,每年多支出物业费576元,暖气费180元,合计756元,70年合计是就是5万多元。再加上利息等其他损失,可能要接近10万元钱,相当于总房价的10%了。

但是,问题远远不止如此。

一位不愿意透露姓名的业内人士告诉中国经济时报记者,最近几年,行业管理相对成熟了,对房产测绘行业或者从事房产测绘的专业人员监督管理的也比较严格了,实测数据相对也比较公平了一些,最容易做手脚或玩猫腻的地方,是在公摊面积的计算上。

按照住建部的有关规定,在商品房的销售面积中,公摊包括:本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房……

如此之多的子项目,是任何一个购房者都无法搞清楚的。甚至连专业的测绘机构进行的测算,也会出现极大的误差,两个都具有资质的测绘机构所给出的结果经常会相差10%以上,把公摊率提高3个百分点,是根本无法察觉的。

此外,建设部在2001年正式启用的新版格式合同规定,公摊面积与测量结果不符,但没有使总面积超出3%,开发商并未违约。这就意味着开发商可以毫不顾忌地以公摊的名义往销售面积中注水3%,而这些注水面积换来的全部是净利润!

据测算,公摊率提高3个百分点,就可增加10%的净利润,如果一个销售面积10万平方米、平均售价每平方米1.7万元的小区,仅公摊率虚高3%一项,就可使开发商狂赚5000万元。

因此,有的律师在接受中国经济时报采访时表示,房产测绘的委托方就是房地产开发商,从最初的预售测绘到最终的实测结果,始终是房地产商和测绘机构共同操作的,所有的购房者在拿到房产证之前,根本不可能知道房屋的测量尺寸、面积的计算方法。

尽管国家有关部门制定的标准很明确,但房产测绘的技术依据造成了面积误差比3%的变化和公摊面积随意性变化,同样的房屋,公摊率有的是2%,有的则达到了30%。若是商业用房屋,多记的面积和多掏的钱更多,主要原因是房产测绘极其不透明、房地产商和测绘部门暗箱操作等。

而一户100平方米的房子,面积多摊10平方米,有的地方消费者要多掏5万元到10万元,有的地方甚至要多掏10万元到20万元。

一位不愿意透露姓名的业内人士在接受中国经济时报采访时甚至表示,建筑行业为了真正起到监督与社会公平的作用设计了第三方监督制度,但房产测绘的所谓第三方监督设计却是有些荒唐,只有两方。房产测绘是在其他所有的建筑监督结束后,由开发商出钱聘请房产测绘单位测量将要出卖房产的面积,而这个房产测绘面积是不知情的买方必须接受的法定面积。

经济活动中有“谁出钱谁受益”的原则,而房产测绘的过程实际上变成了开发商和测绘单位为了共同利益捏造房屋面积数据的过程,从预测房屋面积到实测房屋面积,房产测绘的过程和行为完全游离在没有任何监督的环境中。

 

房产测绘中数据采集的漏洞

 

成都的舒先生告诉中国经济时报记者,有些地方的房屋管理部门其实早就看到了房产测绘误差方面的问题,但就是找不到问题的症结所在,只好在房屋实测误差上硬性规定,比如有些地方规定房屋测绘误差比不能超过1.5%,超过了就要重新进行房屋测量。

那么,问题到底出在什么地方?

长春市的郑先生从事了多年的房产测绘,据他介绍,由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确,进行测量时的外界条件也会随时变化,以及观测者感官和生理条件的限制,所以,无论采用何种仪器,无论观测者多么仔细,都无法求得测量的真实信息。

成都的舒先生在接受中国经济时报记者采访时,绘制了房产测绘的示意图,据他介绍,《房产测绘管理办法》中规定,房产测绘使用实地测量方式采集数据,采集数据的工具主要有全站仪、手持测距仪、钢卷尺等。因房产测绘采用的是传统的地理测绘方式,当使用全站仪测量时,其放置在外墙的棱镜误差约在2厘米至4厘米,这种棱镜安置误差只会增加建筑面积(见图1)。

房产测绘黑幕:误差过大 <wbr>虚增面积猫腻重重

房产测绘现在要计算一栋10×40米的建筑当棱镜垂直安置时误差为2厘米,这时候,房产测绘的面积比建筑设计图面积约大2平方米,增加了0.5%;当棱镜平行安置时误差为4厘米,这时候,房产测绘面积比建筑设计面积约大4平方米,增大了1%。——这就是房产测绘规范的测绘误差要求400平方米建筑可以有面积误差1.94平方米的缘由。

加上棱镜安置误差2平方米—4平方米,按照采集的测量数据计算出来的建筑面积增大误差就可达到约0.5%-1.0%,而且误差全是正值增加,从本质上说,房产测绘的技术方法就决定了不会出现减少建筑面积的机会。

而且,在房产测绘时,房屋已竣工,只能在底层测量长度,无法确定外墙的装饰材料的施工厚度若按施工后的厚度测量,测量时又会增加外墙的装饰材料厚度2厘米至4厘米长度,这部分增加的建筑面积约1.2%—1.8%。

经过房产测绘的再认定建筑面积,国家在《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)中是不计算面积的,如单元门雨棚部分、水箱、垃圾房、建筑竣工验收完成后封闭的阳台增加的面积等等,经过测算,这部分增加面积约为0.3%-2%。

以上几项增加的面积相加增加的建筑面积在2.0%—3.1%之间,经过房产测绘人员适当的数据调整将增加的建筑面积调整到3%以内,房产测绘的面积就计算完毕,而增加的这些面积与房屋设计建筑工程面积毫不相干,但却并不违背房产测量技术规范和行政规定,形成了一个合法的误差漏洞。

 

之三:房产测量标准涉嫌违法?

 

房产测绘使用的计量标准属于地理测绘范畴,不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求,更不符合房屋建筑工程技术的规律,就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样,是根本无法检验钟表精密程度的。

 

3%从何而来?

 

据了解,为了遏制房地产开发商在销售的房屋面积上弄虚作假,由国家测绘局、原建设部、国家质量技术监督局共同制定了有关房产测绘的相关法规标准:GB/T 17986.1—2000《房产测量规范第1单元:房产测量规定》和GB/T1786.2—2000《房产测量规范第2单元:房产图图式》。

此外,《房产测绘管理办法》也于2001年5月1日起施行,这一测绘技术标准规范出台之后,各省也相应制定了房产测绘实施细则。

据业内人士介绍,上世纪九十年代初期,我国有《房产测量规范》的行业标准,1996年,重新编制了规范,并上升为国家标准。当时形成的共识是:房产测量是一项专业测绘,直接参与房屋产权的官方登记工作,其成果一经确认即具有法律效力。因此,房产测量应该属于不动产地籍测绘的范畴。但国外没有专门的为房产测量服务的测量规范,只有与不动产地籍测绘方面的标准,因此,重新编制的《房产测绘规范》主要是和国外不动产地籍测绘方面的标准相比较的。

由此,一个套用了地理测绘技术概念的房产测绘技术标准诞生了,这甚至被称为中外测绘史上第一个房产测绘方面的国家标准,中国也产生了在全世界都没有的崭新技术行业——房产测绘。

业内人士认为,最高人民法院出台的司法解释,肯定是吸收了相关行业管理部门制定的一些法规、房屋买卖合同等格式文本的规定。

一位从事了多年建筑设计但不愿意透露姓名的人士在接受中国经济时报采访时认为:归根结底,房产测绘误差面积比3%这个数值太大,给开发商弄虚作假留下了太大的空间。

律师张志胜认为,房屋测量毕竟有一套技术标准,国家也有明确的条文规定,在房屋建筑形状规则、开发商不玩猫腻的情况下话,应该说还是能做到稍微公正一点,但是在不规则的情况下,因为有了面积误差比3%的规定误差,出现不公正是完全可能的。

那么,房屋测量上误差面积比这3%是怎么计算出来的?中国经济时报记者试图多方求证,但是,采访了不下十几位建筑设计包括房产测绘业内人士,几乎没有人知道3%的来源。

张志胜说,这“3%”是有渊源的。当时制定政策时,2%、3%,甚至4%和5%都有提案,因为既懂测量又懂法律,同时又懂得建筑设计、建筑施工的专业人士很少,面积误差比规定为3%的合理性可能有瑕疵。

住房和城乡建设部的一位人士却不认可这种说法。

他指出,原建设部和国家工商行政管理局颁布的《商品房买卖合同》和原建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定:面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积×100%,其中产权登记面积以房屋实测面积为准,房屋实测面积经过房产管理部门确权登记认可后即为产权登记面积,这样一个面积误差比的数据来源于建设部合同范本对于面积差异的处理办法,与房产测量误差没有关系。

他说,如果房屋已经进行过预测,实际施工时又严格按照审批图纸的要求进行,没有进行施工变更,并且共有建筑部位的实际使用情况经核实后没有发生变化,则实测后的面积应该与预测面积相一致。

他还表示,如果在建设过程中产生引起各套产权面积变化的设计、施工和销售方式的变更,或者是共有部位的面积、功能发生了变化,都会引起实测面积与预测面积不同,办理房屋产权登记时,建筑面积最终以实测面积为准,因此面积误差比主要来源与设计及施工变更而没有及时进行预测变更,导致了实测数据与原来合同面积不一致,绝非房产测量误差导致的。

问题恰恰出在这里,一位建筑设计专业人士在接受中国经济时报采访时认为,面积误差比规定为3%也许不是房产测量本身产生的误差,但肯定是按照测量标准进行实地测量后计算产生出来的,归根结底还是由房产测量误差标准测量后产生的最后结果。

而且,上述人士说,按照上述公式来计算还有一个问题:面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积×100%,其中产权登记的面积误差来源是房产最后的实测数据,这个误差标准是来自地理测绘方式的误差标准,而合同约定面积的误差标准来自于建筑设计和建筑施工方式的误差标准,两个计量方式的技术计量要求是完全不同的,不同计量标准出现在一个计算公式中,这本身就是原则性的低级技术错误。

 

房产测绘误差是建筑施工误差10倍

 

据业内专业人士介绍,测绘一般分为地形测绘、地籍测绘和工程测绘,其中地形测绘和地籍测绘是地理测绘范畴,而工程测绘则是工程建设测绘范畴。

在房屋建筑施工中,要先对设计施工图中标定的技术尺寸进行放样,对建筑工程竣工后与设计图纸标定的尺寸限差均有严格的规范技术要求,其目的是保证房屋建筑的使用和安全。

在工程测量规范GB50026-93和GB50026-2007中有工业与民用建筑施工放样规定:若施工55米长的建筑,放样偏差不能超过设计图纸尺寸的1厘米,竣工后的长度极限误差不能超过1.8厘米,超过该极限误差的建筑均为不合格的施工建筑。

而房产测量规范规定:用于商品房或进入房地产市场的房屋的长度误差为7.5厘米,可见建筑施工长度和房产测绘长度的误差要求相差巨大,房屋建筑施工的长度误差精度要高于房产测绘长度误差精度7.5倍(见表1)。

房产测绘黑幕:误差过大 <wbr>虚增面积猫腻重重

虽然在建筑工程规范里,没有对建筑施工面积误差限的规定,但可以用建筑施工长度的误差反算出面积误差,如100平方米的建筑施工误差为0.06平方米(0.066%),而在房产测绘规范里有明确的规定,100 平方米的房屋测量误差可以达到0.6 平方米(0.6%),房产测量的测绘面积误差是建筑施工的面积误差10倍(见表2)。

房产测绘黑幕:误差过大 <wbr>虚增面积猫腻重重

房屋建筑的计量是遵循工程建设技术规律,有专门符合建筑施工设计规律的工程测量规范,按表中所示,房产测绘的面积计量误差整整大于房屋建筑施工面积误差10倍!

也就是说,房产测绘使用的计量标准属于地理测绘范畴(见表3),不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求,更不符合房屋建筑工程技术的规律,就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样,是根本无法检验钟表精密程度的。因此,把地理测绘的标准用于房屋建筑面积的计量,不但不能计量和检验建筑竣工后的房屋面积,甚至有违国家相关的计量法规。

房产测绘黑幕:误差过大 <wbr>虚增面积猫腻重重

按2002年以后建设部对预售商品房的要求,多层必须是修建到顶层断水以后,高层必须是修建到六层以上才可以对外预售。按理,房屋的建筑主体已修建完成,预售面积和竣工房屋的设计尺寸和建筑面积是不会有变化的,现在按照国家商品房购销合同规定,开发商可以在房屋实测后的面积上增减3%,即一个建筑面积100平方米的商品房,经过实测后可以达到103平方米,假设一栋楼有100套房子,实测后总面积可以增加300平方米!

而在我国建筑工程领域里,建筑设计按设计的建筑面积量收费,建筑施工按设计图纸工程量收费,由建筑施工误差产生的工程量或面积是不收取费用的,但按照房产测绘的相关规定,开发商可以将房产测量产生的误差面积合法卖钱。

业内人士由此质疑:没有建筑设计,没有建筑施工,开发商没有缴纳任何建设配套费用,但经房产测绘后多出来的房屋面积凭什么可以卖钱?

就有关房产测绘计量标准方面的有关问题,中国经济时报记者最初试图采访国家住房和城乡建设部,但被告知,有关测绘方面的问题,应该去采访国家测绘局,但截止本报发稿时一直没有得到国家测绘局的采访许可。

 

房产测绘给开发商带来天价利润

 

接受中国经济时报采访的专家们认为,传统的地理测绘方式根本不能用于测绘建筑工程领域里的房屋面积,房产测绘规范制定的偏差可达到面积误差比3%的法定值,比房屋建筑工程前6 次监督和检验的房屋建筑面积偏差都大很多,这使消费者可能被合法地多支付最多3%的面积增加费用,不但无形中损害了消费者的利益,而且在某种程度上也扭曲了房屋交易的真实价格。

用业内人士的说法是,按房产测绘制定的测绘技术要求,开发商实际上虚增了房屋面积,这也突破了建设容积率指标和土地计价指标。按规定,开发商突破了容积率指标是要受到罚款和补缴地价款等的处罚,但在现有房产测绘技术规范下,开发商轻松地绕过了相关法规的规定和处罚,从而把虚增的面积变成了商业产品。

一位业内人士给记者算了这样一笔账:全国有2800多个城市,如果按3%面积误差计算,全国每年因房产测绘虚增加的面积就将达到80多个城市的新建筑面积。

仅以北京为例,截至2008年12月末,北京市一年商品房销售面积为1988.71万平方米,按房产测绘误差化的中限1.5%计算,虚增加的面积达到了29.83万平方米,以当年平均房价12000元/平方米估价,消费者将为此多支出35.797亿元的天价房款,按北京市1600万人口计算,差不多每个人为开发商“捐款”223.7元。

按国家统计局的统计,2008年,全国商品房销售面积约为6亿平方米,其中住宅销售约为5亿平方米,按房产测绘误差比的中限1.5%计算,仅住宅虚增加的面积就达到了750万平方米,相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积,按国土资源部的报告,当年全国商品房平均销售价格接近4000元/平方米,按此粗算消费者为此多支付了300亿元。

而到了2010年,按有关部门统计,全国四个直辖市的商品房销售面积分别是:北京为1639.53万平方米,天津为1564.52万平方米,上海为2055.33万平方米,重庆为4314.39万平方米。当年,全国商品房销售面积已经达到了10.43亿平方米,全年商品房平均价格为5033元/平方米,按房产测绘误差比的中限1.5%计算,虚增加的面积达到了1500万平方米,相当于天津市2010年全年商品房销售面积,消费者为此多支付了600亿元。

在接受中国经济时报记者采访时,业内人士呼吁:目前,开发商通过房产测绘正在创造着巨额利益,已经违反了民法通则中不当得利的原则,违反了规划法、国土法、计量法等,建议尽快停止房产测绘的实施行为,并尽快制定因房产测绘造成的后果处理预案。

 

本文来源:中国经济时报

http://www.cet.com.cn/20110510/d1.htm

 

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