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二三四线城市的房子不能再炒了

(2017-11-27 09:35:57)
分类: 理财周刊

20171127日摘自《理财周刊》

房价涨升一直是人们关注的话题。其实,土地房产的升值并非实体财富,而是虚拟财富,源头是资产的交易价值。房产是物权,却可以通过房产交易市场被确认为产权,一旦交易过户了,房产登记就完成了“确权”。然而,房产交易一要有钱,二要有人。在中国城市化的进程中,海量货币跟随着人口流动涌入城市,人们承前启后共同分享着一种红利:城市化红利。城市化红利来源于两个流动性:1.人口在流动中积聚集中;2.货币在流动中积聚集中。于是在有人有钱的空间,城市就成为虚拟财富的中心,城市房产也因此成为虚拟财富的载体。

房价涨升的秘诀是城市金融化,于是就有了我研究的城市金融学。早在2008年我就绘制了一个中国都市圈的地图:两大超级都市(大北京/大上海),一条金蛇狂舞(珠三角),五颗内陆明珠(胶东/华中/西安/成渝/海西)。基于城市金融化理论看中国的城市化,早在20092013年间我就多次讲过北京、上海、深圳一定会出现30万元/平方米以上的天价豪宅。在豪宅价格迭创新高的激励下,二三四线城市的房价也跟风上涨,某四线城市小区一期开盘价6000/平方米,一年后三期开盘价甚至达到了9000/平方米,涨幅高达50%

城市化是经济发展的一个阶段,人们进入城市并不是换一个地方活着,而是要换一个“活法”。从社会学的角度看,城市是风险社会,主流财富是风险财富。从经济学的角度看,城市是思想的市场,金融投资的本质就是把思想和风险转变为财富。所以在都市文明的“活法”中,风险是财富之母,思想是财富之父!但并非所有人都能接受富贵险中求的“活法”,城市人口的增长本身就是一个人口升级换代的过程,一些人是注定要被淘汰的。中国的城市化发生在预期寿命从60岁左右上升到76岁的阶段,农村老龄人口的绝大部分是难以接受风险“活法”的,他们即使进城也没有红利,既无人口红利,也无城市化红利,可界定为农村经济的“留存人口”。若以手机用户作为都市文明的“真实人口”,据工信部统计,2017年上半年手机上网用户首次突破11亿人;另据公开数据计算,中国手机用户为12.56亿(包括有人使用双号以上)。这两个数据说明,至少有1亿~2亿人口现在还不属于都市文明的“真实人口”,因为他们不用手机,至少是不用手机上网的,而都市文明的真实人口至少是手机用户。

若能接受我提出的“真实人口”和“留存人口”的界定,中国的城市化率现在有多高呢?以大数计算,2016年国家统计局公布中国人口约为13.83亿人,其中“真实人口”可估算为12亿人,城市化率已接近70%换句话说,现在购买的房产可能将没有多少人再接盘了。城市房产一旦失去交易属性,产权难以确认,溢价将会消失,也就不应再定义为投资性资产了。因此,天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在。

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