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哪些城市房价还会涨?

2014-07-21 16:31:39评论

       2014年7月21日摘自《理财周刊》

    面对近期楼市趋冷,解禁呼声此起彼伏,人们自然会问:哪些城市的房价还将在调整后重拾升势?还记得去年11月在上海某论坛讨论中国楼市的“变局”,我和任志强首次有了分歧,他还是一如既往的乐观,而我基于楼市投资的“金字塔定律”和“中心价值论”认为:未来10年的楼市将冰火两重天,天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在!可投资房产的城市将逐年减少,最后聚焦在几十个中心城市的中心区,大多数城市尤其是人口外流城镇的房产将完全丧失投资价值。
    评价城市的标准可以有三个维度:宜居,宜商,宜宾。在统计上,宜居城市看户籍人口,宜商城市看常住人口和流动人口,宜宾城市看流动人口。但凡流动高于常住人口/常住高于户籍人口的区域,房价坚挺并将在调整后继续上升。以此为标准,一份关于财力50强城市的人口吸引力排行榜说明:2013年人口净流入的城市已下降到44个!其中23个是直辖市或省会城市。
    换一个维度看企业平均年薪的差异,中国的城市以此为标准分为三级:6万元以上;3-6万元区间;3万元以下。再以薪酬-消费-房价为参照,就业人口的流动存在从“三低城市”向“三高城市”转移的趋势,低薪城市人口外流,高薪城市人口流入。尽管一些媒体惊呼高房价驱使人们“逃离北上广”,但这一说法并没有相应的数据支持,真实情况是“逃离”少于涌入,“三高城市”具有较高的人口吸引力。
    从经济总量看:1,北上广深四个城市的GDP占比超过了15%;2,中国35个城市的GDP占比超过了50%;3,多数研究者认同的10大城市群涵盖129个地级市,占地152.53平方公里。总人口占比在50%以上,GDP占比超过73%,国土面积占比不到16%。趋势表明,越来越多的人口和经济活动积聚在越来越少的区域,由此判断,未来10-15年间,中国城市化的进程将导致90%的城市人口集中在10-15%的国土,85%以上的区域几乎成为“无人区”!这并不是中国特色,而是主流国家城市化的实践。美国的三大城市群为大纽约,大洛杉矶和五大湖区,经济总量合计占比接近70%。日本的三大城市群为大东京,阪神工业区和大名古屋,经济总量合计占比也接近70%,而中国三大城市群(长三角/珠三角/渤海湾)的经济总量占比只占约37%!
    中国的城市化是一次史无前例的人口大迁徙,以1980年为起点,总人口12亿中的城市人口约占20%,预计在2025-2030年间,总人口增长的峰值在14-15亿人,其中城市人口接近或突破10亿。一些研究以城市化率80%为目标值,认为中国的城市化还有30年的路,我并不认同!最重要的理由之一是:中国城市化的速度太快了!中国仅用了不到35年就走完了其他国家50-100年的路!
    中国的城市化是在一代人的生命周期内达到了城市化率53%,超过了全球城市化率的平均值。200年前,全球城市化率不到5%;100年前,全球城市化率不到15%,10年前刚刚超过50%!在全球近百年的城市化进程中,城市化率的提升有两种机制:其一是农村人口流入城市;其二是农村人口的自然减员和生育率下降。然而中国不同,2012年前中国的城市化机制几乎只有其一,没有其二!可以预料在今后的10-15年,农村人口的自然减员和生育率下降会上升为中国城市化率提高的主导机制,农村产业化的趋势亦将加速!在一个城市人口过半的国家,我们不可能再依靠留守农民的生产方式供养城市人口,一家一户的农业生产体制和一乡一镇的农村行政体系必将被淘汰,代之而起的将是集约化经营的现代农业。此时,村里人进城的主流也将不再是为了打工挣钱,而是投亲靠友。人口红利将逐渐转变为人口负担,从而导致经济增长速度放缓,经济增长潜力下降。
    中国的城市化已经进入一个新的阶段,2012年已成为中国经济发展的转折点而载入史册。楼市投资的黄金10年已经结束,资产证券化的黄金10年正在拉开序幕。
                    

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