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驱动房价上涨的力量究竟是什么

(2013-04-09 08:39:25)
分类: 理财周刊

驱动房价上涨的力量究竟是什么

摘自《理财周刊》

截止到331日,各地方政府的国五条执行方案都出台了,有的方案只有区区一百余字,相比之下,北京的执行方案最为具体。北京市政府在坚决落实国五条的承诺下制定了一些非常具体的实施细则,其中有两条很有特色:其一是京籍单身人士不得购买第二套房,其二是自住房产满5年则免缴20%的资本利得税。

      限制京籍人士购房等于间接鼓励非京籍人士买房,而能够买得起北京房产的非京籍人士绝非等闲之辈,或者是已经在北京站住了脚的外地老板,或者是在北京工作数年的专业人士,简而言之,是一群比较成功的新新北京人。显然,北京版国五条是吸引人才和资金的方法之一,代表着北京政策一如既往的开放性。还记得不久前一位北京市政府主管人才和资金引进的负责人讲到,注册资金达到3000万元人民币以上的外来企业都能有4个高管全家入籍北京。这说明有购房资格和财力的新新北京人不在少数,对于相对稀缺的北京房产而言,这是一个巨大的潜在购买力。

      自有住宅满5年的人士,或者是老北京人,或者是新北京人,对这个群体免征20%的卖房所得税显然是一种鼓励或激励,或者是鼓励他们卖房离开北京,或者是激励他们再买房改善居住条件。若再加入新新北京人的购买力,北京的政策显然是鼓励人口流动,驱动房价上涨。一是鼓励新新北京人带着资金和梦想进入北京;二是奖励老北京人套现退出主城区;三是激励新老北京人中的成功者投资改善居住条件,把他们赚到的钱再加倍投入到商品房市场。流水不腐,户枢不蠹,购买力无论是在城内外流动,还是在主城区内不同层级的市场流动,都会导致商品房需求的上升而非下降。

      人们会说,北京又堵车又堵心,雾霾沙尘不断,物价房价奇高,哪来这么多新新北京人呢?这就要在理论上澄清一个基本概念:驱动房价上涨的力量究竟来自何方?许多人说:是居住需求驱动房价上涨。如果真是这样,为什么农民工没有驱动房价上涨呢?如果仅仅是为了住房过日子,没人愿意来这空气质量极差的北京。不久前去了蜀南竹海,那里空气中的负氧离子含量高达5000080000,而天安门只有5080,蜀南竹海里喘一口气等于在天安门广场喘一千多口气,真所谓:蜀南居一日,京城喘三年!甘冒风险涌入北京的人们是为了致富,不是想发北京人的财,而是要在北京发财。如果房价不涨,北京几乎都是穷人,正是由于外来人口和资金驱动房价上涨,才能让老北京人心满意足地离开北京,让北京成为全国乃至全球的人才与资金汇合的市场。所以我说,不是居住需求而是致富欲望驱动房价上涨,财富增长的无限空间是人的欲望空间。

      北京是欲望都市,是国家的金融中心,就像当年的长安城一样,是权力和财富的中心,所以必然会吸引各路人才、各路资金。白居易当年16岁进长安,放下行李就去拜会京城师爷顾况,顾况读着白居易的帖子说:白居?还容易!不见!翻开帖子看到白居易13岁时写的诗:离离原上草,一岁一枯荣,野火烧不尽,春风吹又生。立刻跑到门外对白居易说:有才如此居亦易也!后来白居易32岁时再进京城,考取了国家出版局的编辑,放下行李又去拜见顾况,方知顾况已去世,他跪在顾况的坟前道:京城不易,岂可白居!白居易的仕途一帆风顺,但年近50才买了自家宅子,还写过一首自嘲找房子的诗——《卜居》:游宦京都二十春,贫中无处可安贫;长羡蜗牛犹有舍,不如硕鼠解藏身。

      白居易的故事说明:一旦城市升级为财富和权力的中心,城市的房价就成为调节人口流动的经济杠杆。竞争力弱者退出,竞争力强者进入,退出者通过房价上涨得到补偿,进入者面对房价高涨而必须奋斗。高房价不仅是城市的财富,而且是城市竞争力的保证。如果一个国家的年轻人轻而易举就能住进金融中心城市,这个国家就会丧失致富的欲望,从而丧失国际竞争力。

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