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想在丽江开店,你俗的起吗?

(2014-07-21 09:26:54)
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杂谈

商界导读:新四大俗:城里开咖啡馆、辞职去西藏、丽江开客栈、骑行318……

“新四大俗:城里开咖啡馆、辞职去西藏、丽江开客栈、骑行318……”。

网友之所以对这“四大俗”反感,或许只是对骑行、在丽江开客栈等人自身优越感的一种嘲讽。我以为,这些虽被调侃为俗事,却不是人人有精力、毅力能做到的。丽江有着一种魔力,总能让你来了就不愿意走。或许你也想“俗”一次,在丽江开家客栈。有个阳光满溢的院落,晒着太阳,喝喝小茶,什么都不想,就这样。一天又一天……

可是,有多少人真的舍得放弃原本城市里的一切,就为了在丽江开家客栈?而且在丽江开家客栈,是可以说开就开的吗?

在丽江投资开一家客栈说来简单做起来也挺复杂。 首先你需要了解,在丽江开客栈的两种方式:

一、购买或租用民居自行改造成客栈

1、通过购买产权或者租用民居获得经营权。

购买。这个方式,在目前存在着很大的问题,因为丽江古城是世界文化遗产,绝大多数的产权是不允许出售和转让的。除了丽江古城南门、束河新城商业街、古城北门坡等地的客栈可以买断产权。但是这些位置相对偏僻,而且因为是新建的,没有丽江古城的古韵。

泸沽湖、虎跳峡等地倒是可以买地盖客栈,但这些地方似乎有着一定的政策风险,产权无法得到保证。 所以并不建议采取这种方式。

直租。这种就是租下原纳西民居的庭院,自己改造成客栈。但是,目前在丽江古城可以直租的民居庭院已不多,较中心的位置能租的几乎已全部租完,只剩下忠义市场附近、狮子山上、五一街文华巷、文治巷、文明巷等地可能有少量未出租的民居庭院。

2、获得经营权之后新建客栈。

新建客栈,无须支付大笔转让费;因为可以直接与房东签订长期租房合同,风险更小;而且可以按自己的理念和想法进行设计进行规划和装修,更符合自己的定位,装出自己的特色。

但与此同时,新建客栈需要投入大量精力,除了设计装修、安装设备外,还要办理各种证件;而且新做的客栈没有口碑,需要花时间和投入人力物力积极进行推广,除非拥有自己的客源;大多数情况下,很难一下招到有经验的员工,需要花时间培训,还要找到专业和有经验的人来负责日常管理。

二、转让或承包现成的客栈

1、承包别人装修好的现成的客栈。

这类客栈通常已经营过一段时间,有一定的客源和品牌,承包之后很快就可以开始盈利。

但是要注意,事前一定要调查好该客栈之前有无欺客行为,以免影响你接手期间的口碑;还有要研究好其装修风格是否与你的定位吻合,否则需要重新大肆装修的话,就不符合经济原则了。2、转让现成的客栈。

转让客栈,也就是除了给房东的房租外,还需要付一笔转让费给原来的经营者,然后工商税务证件上的名字可以变更为你的,在法律上你拥有客栈的经营权。转让与承包的不同在于转让是一次性付款,通常转让费包括原客栈装修费、剩余的已交房租、客栈无形资产等。

而且,转让与承包一样,都有着上一首经营积累的老住客和口碑,不需要完全自己拓展客源。还可以使用现成的证件,在丽江古城开客栈除了要办理工商税务证件外,还要去古城管理局办理准营证,而现在丽江政府限制在古城新增商业户,鼓励商户往南门小区、玉河走廊发展,因此古城新增的商户申请准营证都比较困难。

比起承包,转让可能更容易延用老员工,他们熟悉情况,也有经验,省去很多时间和心力。

客栈转让费:a、与房东的租房合同剩余年限越多转让费越高。比如上一手老板与房东签订了10年的租房合同,已经经营了5年,还有5年到期,那你转过来还可以保证以同样的房租费经营5年,如果只剩1、2年就有太多不确定因素了,因为房东到期后可能会涨房租,也可能另有打算,不再续租给你,那风险就很大了。因为到期续不了租的话,房东会收回房子,你就不能转让给下一手,连转让费都亏掉了。b、装修档次越高,转让费越高。上一手老板花了多少投在装修上,转让时自然要收回来。

这两种方式比较的话,明显可见,新建客栈麻烦事多,自由度大;转让客栈省事快捷,接手即可经营,但自由度小。

所以,提醒大家根据自己的计划、资源来进行选择,如果只是想来丽江呆1、2年,或者是个人投资者资金不多,资源、关系不丰富的,适合转让;如果是打算长期投资,或是企业投资者资金雄厚,人力资源、客源丰富的,适合新建客栈。

确定好具体取得经营权的方式之后,就要开始细化开客栈的事项了。

我就如下几个方面,给大家提个醒。

1、房源问题

大多数丽江本地人不习惯在网上发布租房信息,所以你可能需要花一些时间在丽江走街串巷关注贴在门上的出租广告,并且多跟本地人打听。

2、承租合同

a、直接承租民居庭院的。因为租民居庭院改造客栈与在城市里租商铺不同,民居需要投入大量资金进行改造才能达到客栈的水准,所以为收回改造成本租房时间尽量拉长一点,通常是签8-20年,平均10年左右。而且合同里一定备注好房租金额和房租如何递增、租房年限、能否续签、能否转让、是否干涉装修等条件。开始签约时,首先你要看房屋产权证,然后拟一份正式的详尽的无歧义的书面合同。这里要特别强调违约条款,如果还不放心,可以到相关部门公证或登记。

b、承包或者转让客栈的。客栈承包合同与民居庭院承租合同类似,包括房租和房租如何递增、租房年限、能否续签、能否转让、是否干涉重新装修等条件,然后看原合同、房屋产权证明、各类经营执照、签定承包合同。

客栈转让合同也与民居承租合同类似,但要特别注意经得原房东同意并与原房东重新签定租房合同,转让费部份通常由前任经营者收取。

3、客栈的装修改造问题

签约过后,就要开始客栈的装修改造了,通常你可以跟房东争取1-2月的免房租装修期,另外装修期要尽量避开丽江的雨季(6-10月份)。

如果你学过室内设计或者非常有设计天赋并且对丽江客栈的装修思路都了如指掌,那么这个过程是非常愉快的。如果你对室内设计和丽江客栈的装修思路不甚了解,那么你最好请一个有经验的朋友给你指点。

在丽江,装修客栈通常是请装修队,装修队的能力参差不齐,要价也不尽相同,有拉伙式的临时组合,比如你找到一个木工,他再去拉其他工种如水泥工、油漆工、水电工临时组成一个装修队,这种装修队要价通常较低,但装修质量无法保证,也可能出现装修问题的时候找不到人的情况。

第二种是你找专业包工头,包工头手下一批有各种工种的装修队,包工头是不干活的,指派下面的人干活,他拿装修款再分给下面的工人,从中渔利。好口碑的包工头能保证质量和完工后的出现问题的修补责任。装修客栈前最好签定装修合同,以免扯不清权力义务。丽江的装修队主要有纳西人、白族人、丽江永胜汉族人、四川人等四类。他们各有长短,像纳西人对丽江传统建筑如盖瓦、木艺活比较擅长,要价较低、但纳西人的工作进度较慢,四川装修队干活比较麻利,比较守时,但不太擅长丽江特色的建筑风格。

另:特别注意,丽江的客栈装修要尽量符合当地风俗特色,特别是室外不能风格太过现代,有相关部门检查,不符合将要求再改造或罚款。

4、办理客栈经营执照

在丽江古城开客栈还与丽江其他地方不一样,除了一般的工商执照、税务执照、卫生执照外,还需要办理“风景区准营证”和“住宿人员登记系统”,由丽江古城管理局发放,除了上面所说到的装修要符合丽江当地风俗特色外,还对房间数量、标准间数量、床位数量等有要求,数量不够的不予发放。

此类政策变动性比较大,建议您在承租之前打听好,最好让房东去办理,一是本地人好沟通,二是准营证名义上是给房东办的,承租人只有使用权。

5、客栈的经营问题

丽江客栈的经营模式以网络宣传和售房为主。而且现如今的网络时代,绝大多数客源也都来自于互联网,所以熟悉互联网操作是非常有必要的。

其次是来自户外俱乐部、旅行社、司机、书籍杂志、朋友推荐等方式。 所以,网络的宣传需从这些方面着手进行。

6、客栈的开销问题

a、房租。

在丽江开客栈,开销最大的在于房租,但是这个是无可避免需要承担的,依据丽江的旅游市场而略有浮动,风险相对不大。

以一个10间房的客栈为例,你如果是转让的,上一手的房租年限还有不低于5年的,房租在5-8万/年;如果是自己现在重新跟房东谈,签订租房合同,预计房租在8-13万/年。

b、转让费。

目前的丽江古城,想要租承民居庭院的可能已经微乎其微,所以大多新建的客栈也都是转让过来之后,依据自己的定位和风格重新装修改造的。

那么,转让费的多少,便成了目前在丽江开客栈的风险投入。 同样以一个10间房的客栈为例,合同剩余房租年限不低于8年的,转让费在120-150万;房租年限短一点的,转让费在80-120万。

c、装修和设备添置费用。

装修和设备的耗资主要跟客栈的定位和风格有关。这个消费是可多可少的,但是就一个10间房的客栈为例,相对简单的装修和正常设备的添置,开销应该也是不少于30万的。

d、日常开销费用参考。

丽江古城的电费是八毛多,水费连排污费三块四一吨,税收一般按床位收取,服务员小妹小弟的工资包吃包住一千到一千二每人每月。

7、客栈的盈利来源

客栈的主要收入,除了客房收入,就是靠二次消费了。 因为一般入住的散客都会去玉龙雪山、泸沽湖、香格里拉等地旅游,如果介绍给旅行社会有一点回扣;带去定点的酒吧消费或者去定点旅游产品购买地,也都是会有返款的。

所以单纯从收入上来说,不计成本,10间房的客栈一年挣20万问题不大。

综上种种,在丽江开客栈,真的不是一件容易的事情。

你,舍得放弃你现在在别处拥有的一切,在丽江开个客栈吗?

你,俗得起吗?

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