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房产商断链,地方政府问题债务即将到期,整改进行中

(2012-01-05 12:10:18)
标签:

房地产调控

土地财税

土地财政

地方政府

地方贷款

不良资产

杂谈

分类: 宏观经济

=====从地方政府的角度来看,在中国特定城市化阶段承担了巨大的投资职责,而作为市场经济国家地方政府建设资金来源的地方税、市政债券,在我国都还有所缺位,因此依靠卖地、平台贷款及其他隐形债务融资,都是不得已的行为。从商业银行的角度来说,发放平台贷款也是其市场选择,何况在投资迅速扩张的时期,这类贷款反而表现得更像优质贷款。因此,与其每次遇到事情才整改,还不如多重视未来改革,一是弱化政府主导的投资规模,二是改革财税体制,减少地方政府“非规范”融资冲动。=====


房产商断链,地方政府问题债务即将到期,整改进行中  《每日财经新闻》

受宏观调控影响,2011年大部分城市土地收入都出现了明显下调,尤其是住宅用地。统计显示,130个城市中,住宅类用地成交额12391.3亿元,同比下滑了24%;成交面积同比减少18%,楼面价也下跌了12%


2011年三季度开始,流标和流拍萦绕在多个城市的土地市场。2011130个城市土地流标900宗,其中居住类流标达到了420宗。总数相比2010年的280宗上涨了2.2倍。特别是在11-12月,全国性的楼市调控见效,房产交易的低迷传递至土地市场,这两个月土地流标数量达到了近300宗,其中居住类占到了50%

 

2011年,全国130个城市共录得土地出让金1.86万亿,同比减少13%由于部分地方债务偿还对土地出让收入依赖性较大,土地市场价格波动加剧,势必影响到抵押物的价值。2011年前十大城市土地出让金年内合计7745亿,同比减少15.2%

 

另外,2011年绝大部分城市也未完成年度土地供应计划。主要原因是限购显效且调控依然收紧,这明显影响了开发商的市场预期,他们已经逐渐减少在热点城市的投入;信贷规模收缩,融资困难,开发商资金吃紧;另外,很多城市土地推出的时间主要在下半年,市场已经发生变化,导致大量土地地价成交或被迫收回。

 

土地市场如此低迷,根本原因是地价仍然太高。土地价格并未明显降低,部分土地的起价过高。如此窘境,为什么2012年地价没有明显下降?由于土地的获取成本也就是拆迁补偿的成本太高,政府还想赚点钱,以至于去年只是土地成交的萎缩,先是量的萎缩,然后才是降价,这会在2012年上半年发生。

 

2012年地价会有明显下滑,或者是付款方式会有明显的变化,比如延长付款时间或降低利息等。也有可能会有大量适销对路的土地上市;而作为“土地财政”的部分补缺,房产税也将提上日程。

 

 

审计署公布的数据显示,截至2010年底,地方政府债务余额达10.7万亿元,在地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元,而2012年地方政府将迎来还债高峰。与此同时,一些地方政府的平台项目的贷款条件和偿债能力先天不足,已出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。按照审计署此前披露的数据,进入2012年至少1.8万亿的地方政府性债务需要偿还。


银监会主席尚福林在2011年底会议上说“根据审计署10.7万亿地方政府性债务审计查出问题的整改情况披露,截至2010年底,全国地方政府性债务余额为107174.91亿元,‘问题’债务总额约5308.58亿。而目前整改到位资金约2591.93亿元,整改到位率为48.9%。部分地方政府在‘十二五’开局之年投资热情高涨,筹资需求旺盛,有可能进一步加大地方政府债务压力,相关项目的开发和营运风险值得关注。”


大多数地方政府存在通过平台公司等变相举债的情况,其中有7个省级、40个市级和107个县级政府及所属部门,在2010年国务院19号文下发后,仍以出具承诺函、宽慰函等形式,或以财政收入、行政事业单位国有资产等,违规为融资平台公司等单位举借债务提供担保464.75亿元。

 

6576家融资平台公司中,违规抵押或质押取得的债务资金在731.53亿元。审计署对此表示,有关单位通过完善相关手续、充实抵押物、增加合法抵押物、完善贷款手续、加快土地征收和拍卖、变更土地收储单位名称、与银行协商归还贷款等方式,整改到位230.61亿元,整改率在31.5%

 

与此同时,针对审计发现的1319.80亿元债务资金未及时安排使用问题,地方政府整改积极性最高,到位1017.47亿元,完成率高达77.1%针对违规投向资本市场、房地产和“两高一剩”项目的351亿元债务资金,目前整改到位140.35亿元,到位率40%此外,针对融资平台公司虚假出资、注册资本未到位等2441.5亿元资金,整改到位983.23亿元,整改率44%

 

上述问题中,违规抵质押整改率较低是有其原因的。目前地方政府平台贷款整改工作遇到的挑战之一,突出表现在还款方式合同补正和补充合法有效抵质押物两个关键环节进展较慢。

 

2011年底的监管会议上,监管层强调,要结合市场波动情况,及时对押品进行价值重估,对于难以覆盖贷款风险的,应要求借款人尽快增加足值抵质押物,这也部分印证了2012年地方政府潜在的土地财政风险。根据审计署披露的数据,2012-2014年将分别有约1.81.21万亿的地方政府债务集中到期,近期银监会正组织金融机构对平台贷偿债风险进行专项排查。

 

国务院要求最大限度降低地方政府债务风险,各种偿债主题要落实责任,不能逃废债,地方政府不得违规提供担保承诺,银行也不得违规提供贷款,否则将严重追究责任。另外,监管层还强调,目前各种规避监管的隐性平台融资逐渐增加。尚福林向商业银行发出提示,“在一些地区,当地政府通过具有平台特征但又在平台名单外的企业向银行融资,或承接原平台债务。”

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