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豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

(2012-10-26 11:27:19)
标签:

招商紫金山一号

交付

翘楚验房

房产

分类: 验房工作案例

时间:2012年10月25日     下午14:00 -- 下午17:00

 

地点:南京市栖霞区马群中山门大街以北、环陵路99号(地铁二号线马群站北侧)

 

验收楼盘:招商紫金山1号(又名:紫金尚园)

 

建筑类别:复式、叠墅;小高层;毛坯房

 

户型面积:≈205㎡

 

销售均价:24000元/㎡

 

开发商:招商局地产(南京)有限公司

 

物业公司:南京招商局物业管理有限公司

 

验房师:南京翘楚验房监理公司(www.qcyf.net)首席验房师韩常龙、高级验房师董璎践

 


   继今年上半年高端楼盘紫园顺利交付后,如今,已沉寂半年之久的城东马群版块再一次吸引了无数人的关注。而这一切正是因为“紫金山1号”的交付!

 

   之所以能够吸引如此高的关注度,也绝非偶然。。。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)



豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)



豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)


   “紫金山1号”项目位于马群中山门大街以北,东至现状,西至太阳城路,北至现状,南至中山门大街,处于城东板块,地块优势明显。地块周边生活配套成熟,位于紫园东侧,天泓山庄的南侧,紧邻地铁二号线马群站。

 

   由央企开发商、著名的国内房地产四大巨头“招保万金”中最具实力的“招商局地产”精心打造;占据紫金山下绝版地段,临山500米,尽享城市天然绿肺;超高得房率、全景观大阳台...以上这些,无不令人血脉膨胀。何况无论从生活、配套、出行还是周边环境,招商紫金山1号无疑都是占据绝对优势,正所谓“外邻紫金山,内拥花园庭
”,如此美好的生活画面当然令人神往。

 

   城东马群环紫金山版块是公认的“首席豪宅区”,而这之中,招商紫金山1号更是“首席豪宅区”中当之无愧的豪宅之王...此时再看其售楼处上方巨大广告牌上的“霸气”广告也就不再感到惊讶 --“淡看天下,独赏1号”

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

 

   事物总有它的双面性,特别是当评估一套房子、一个楼盘的价值,以上种种优势条件并非其价值的唯一标准,而其豪宅的定位及高端的售价更加不能当做判断其价值的工具,除此之外,小区内部的管理、房屋本身的质量以及开发商是否是家负责任的企业这些都是左右一个楼盘价值的因素。高房价并不等于高质量,这是我们一再强调的!如果当你花了相当高的房价却换来了质量千疮百孔的房屋,不仅楼盘价值大打折扣,甚至引发各种意想不到的结果,就如同近期“火热”的合肥“楼粉粉”业主跳楼维权事件等等(特别是在国内这样一个开发商与购房者买卖双方地位严重不对等的市场情况下)。。。

 

   针对招商紫金山一号此等“豪宅”的验收,我们一贯都是特别认真,相比其他普通商品房,豪宅花费的代价将以数倍计,更加不能容忍质量严重不过关的楼盘蒙骗业主!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)


现场验房问题分析:

 

   近期通过网络、媒体以及微博等多个渠道,时不时的都能接受到一些有关紫金山一号交付的消息,新闻不乏以“高品质交付”此类标题来定义此次交付。招商紫金山1号官方微博更是在微博中发出了“在本次交付季中,幸福的不仅仅是业主,亦是项目的工作人员。看着业主们验房后,对建筑的高品质的充分肯定,项目工作人员亦露出了欣喜的笑容”这样的总结。

 

   到底紫金山一号房屋质量的真相是不是同这些报道所说的一致呢?还是纯粹是开发商为了能够顺利交付耍的一些小伎俩,目的只是为了蒙骗业主呢?我们今天现场的验房结果会把真相呈现在大家面前!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

   当我们进到小区内部后,除了大门口那些小区内部的豪华景观设施和优美的绿化让人难忘外,再往里走,四周忙乱的施工场景随处可见,空气中弥漫的灰尘,道路上一脚的泥泞也同样让人难忘。。。

 

   对于该小区给我们的第一感觉是,似乎还没到交付的时间,是不是业主通过关系让我们在交房前提前来验收的?经过了解,原来并非如此,匆忙交付的痕迹也就相当明显了!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

   虽然楼道单元门甚至还没装好,但电梯内富丽堂皇的“包装”却早已就位。。。

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

 

   虽说开发商通知业主正式前来收房,不过现场的条件和环境确实比较“艰苦”的。。。

 

   首先是没电!据物业人员解释是由于周边什么地方在施工还是调试之类的,所以暂时还不能正常供电。。。

 

   再者是没水!通常这种情况下,对于物业这些人员的解释都是懒得去听的,我们验房看的只是事实状况。

 

   一个楼盘交付最基本的“水、电、气、路、邮”必须要具备了才能够达到交付条件。而现在无论物业给出多么有说服力的借口或者这样那样的理由,我们在现场看到的客观的事实就是--没水、没电,剩下的“气、路、邮”除了路还算能走以外,其他两项是否具备还不好说。。。

 


   除此之外,作为一个正式交付的高端豪宅,交付前对于室内起码要做些必要的保洁工作,现实状况是,进到室内验房,不仅面对的是摸黑验房的工作环境,门窗、墙面更是又脏又破,门窗甚至多处都已经使用不灵。而业主面对这种环境,更是从头到尾都没敢触碰一下现场的设施。实在太脏。。。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

进户门锁松动、门面多处划痕、损伤。。。

 

 

   现场我们看到,每家每户的进户门都没有进行必要的保护,随意的裸露在外,在施工的过程中导致许多进户门都造成了不同程度的损坏。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

进户门无产品标牌、合格证,门锁性能不佳。。。

 

 

   近些年来,进户门是防盗门还是防火门的概念越来越模糊,市面上出现了很多类似“防火防盗门”、“防盗防火门”等等此类新概念的户门。对这些进户门的功能以及质量是否合格我们在检查的时候必须多留心。

 

   每扇合格的进户门都应该有它的“身份证”,即出厂合格证和检测报告,“像防盗门应该有防盗等级,防火门有耐火等级等”。而这里不仅没有标明以上信息,甚至连进户门品牌、生产厂家等信息都不具备,难免让人对此进户门质量产生怀疑!

 

   根据规定,6层以上的高层、小高层进户门必须使用具备防火性能的入户门,这里应该采用的进户门为防火门。虽然规定中对于小高层防火门的防盗性能没有明确要求,但正常情况下,任何一扇门都应具备一定的防盗性能,区别只是在于真正的防盗门是通过锁和门本身防盗,而另外一些只是通过门锁来防盗。

 

   我们在紫金山一号这里看到,该楼盘采用的进户门不仅有问题,就连门锁也一样不妥。这样的门锁相信大家经常见到,它的用途一般是用于普通室内房门门锁,例如卧室门、书房门、厕所门等等,拿它来做进户门锁倒是第一次看到。从图中也可以看到,无论是室内还是室外,想要锁门都必须使用钥匙才可以达到,内部竟不带基本的手动锁门装置。

 

   这样的门锁基本上没有任何防盗作用,一个新入行的小偷利用一些简单工具就可以轻松打开。试问这样的门以及这样的锁,似乎和紫金山一号这样的豪宅定位显得格格不入!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

移窗底框变形、无防风块。。。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

外开窗底框损伤。。。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

弱电未到位。。。

 

 

    书房中只预设了强电插座而没有设置弱电接口。规范中对于弱电的要求“不仅要入户,还要到位”。

 

    我们在现场发现,主、次卧、客厅等处弱电线路已经接好,墙面也已预留了弱电使用的接口。而书房却只接有强电线路,弱电管线并没有通进书房,从图中可以看到,书房只设置了两个强电插座,没有看到弱电面板。这就表示了,将来入住后想要看电视、上网或者打电话的话,必须在装修的时候自己花钱让装修公司凿地、排线!如果有些业主收房后并不急于装修或者打算直接出租的话,“弱电未到位”这就使得业主必须在出租之前自掏腰包来解决,而这笔费用本不该由业主来承担!

 

相关规范:

 

《住宅设计规范》GB 50096中6.5.5、6.5.6及6.6.2条中规定:

 

  6.5.5 有线电视系统的线路应预埋到住宅套内,并应满足有线电视网的要求,一类住宅每套设一个终端插座,其它类住宅每套设两个。

 

  6.5.6 电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。一类和二类住宅每套设一个电话终端出线口,三类和四类住宅每套设两个。

 

  6.6.2 建筑设备管线的设计,应相对集中,布置紧凑,合理占用空间,宜为住户进行装修留有灵活性。

 

  每套住宅宜集中设置布线箱,对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

室内地面无标识、标线(管线走向图)。。。

 

 

   室内地面上完全没有标注水管、强弱电管线的走向线路。按照规定,如果现场没有明确标注的话,开发商在交房的时候必须向业主提供一份清楚的线路走向图。
 
   如果没有管线走向的明确位置,将会对日后装修施工造成很大的麻烦。例如在铺设地板或凿地开槽等项目施工的时候稍不留神就会对埋藏在找平层中的线管造成损害或者直接将线管打穿,这时候再想整修就要花费更多的时间和气力。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

复式二层客厅未设强、弱电接口。。。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

厨房未预留排气孔。。。

 

 

  每次遇到这一问题,总是有业主提出疑问,“墙上那红色的装着的不就是排气孔么?”...大家看到的那个叫做止回阀,洞口对应的是厨房内的烟道,并非排气孔...

 

   规范中有明确要求,厨房以及卫生间内需预留排气孔,淘汰了老式存有隐患的直排式、烟道式排气,也就是通常所说的“强排要求”。

 

   细心的业主朋友可以观察一下,一般楼盘厨房内必定会留有烟道装置和单独的排气孔,两者分工不同,作用更是有很大差别。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

厨房无燃气报警器。。。

 

 

   燃气报警器装置乃是消除火灾隐患关键。如果该装置安装到位,当出现燃气泄露时,而家中又无人在家的情况下,物业人员就能够通过该装置第一时间发现,及时通知业主,并且告知周围邻居使用电器时要注意,避免出现明火等。甚至在必要的时候可以联系相关部门断气、断电,直到消除隐患。。。

 

《城镇燃气设计规范》GB50028 第7.4.3规定:

 

  “居民住宅厨房内应设置排气扇和可燃气体报警器;装有直接排气式热水器时应设排气扇。”

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

燃气表无支架。。。

 

 

   燃气表下方应当装有一个可调节升降的支架,用来支撑住燃气表。

 

   由于燃气表自身存在一定的自重,如果长期让其悬空的话,其自身的自重将会导致燃气表与燃气管间接口处处于受力状态,最终导致燃气泄露。所以别小看这一小小装置,任何配件都是有它存在的作用的。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

厨房止回阀位置设置不合理。。。

 

 

   从图中大家可以看到,厨房预先设计的摆放灶具的地方在靠窗边位置,而止回阀却安装在靠厨房门位置,显然不符合常理。

 

   众所周知,止回阀接口是用来接油烟机排气管的,不可能灶具在窗边而油烟机装在厨房门口吧?让抽油烟机去抽什么?

 

   另一种可能性就是油烟机正常装在灶具上方,而排气管却需要沿墙绕个弯后接进止回阀,这也同样不合理。须知道,油烟机的排气管要么是塑料的,要么是铝箔的材质,塑料的如果沿墙弯曲容易断,而铝箔的弯曲的话同样无法使用。

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

室内墙面大面积空鼓,数量惊人!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

室内厨房、卫生间及阳台等多处大面积空鼓及地面起砂。。。

 

 

   图中这些只是挑了一部分拍的比较清晰的空鼓发上来,现场的空鼓数量远远不止这些。

 

   今天验收的这套200平米出头的房子,室内墙地面空鼓数量总共不少于50处!

 

   这些空鼓再次印证了紫金山一号匆忙交付的事实,交房前开发商对房屋质量完全没有进行自检,如此大片的空鼓是没道理查不出来的,唯一说的通的理由就是时间太紧根本就没去查验!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

阳台外墙瓷砖破损、大小不一。。。

 

 

   外墙砖贴成这“德行”不知道是施工人员不负责任呢还是施工单位授意允许这样贴的?

 

   从图上问题来看,很明显安装护栏部分的墙砖有所损坏,施工方进行了修补,如果这样尚且属于情有可原情况的话,那么上面、下面、旁边其他不搭噶的部分墙砖,为什么也会出现破损?

 

   更让人不能接受的是,明明是要贴一整块砖的,却发现是用几块砖拼拼凑凑贴上去的!这算什么?拿用剩下的边角料来糊弄一下就算了事了?这不仅仅影响了业主家的整体美观,更加影响楼盘整体的效果甚至更加会影响到你紫金山一号“豪宅之王”的定位喔!

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

卫生间与相邻存在安全隐患,室内无安防或监控设施。。。

 

 

   由于卫生间窗外一道可以连通至隔壁家卫生间的平台使得两家都埋下了不安全隐患的种子。任何人都可以通过这一连通的平台来回于两家之间。换句话说,如果隔壁家有一天被小偷光顾了的话,随时,小偷即可以通过这里顺道着绕到你家来继续作案。

 

   这里说的也只是极小概率的事件,不过既然是小概率事件,那也就有可能发生更小概率的事件!如果进来的不是小偷而是穷凶极恶的歹徒,那么到时可能损失的就不仅仅是钱的问题了!...

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

   书房窗外小区门禁露台过近存在隐患。。。

 

 

   同上一问题性质是完全相同的,唯一不同的是存在隐患的位置,并且这里只对一家存有安全方面隐患,而上一问题则对相邻两家均存在安全隐患。

 


  对于该问题及上一问题,现场存在的如此明显的安全隐患,我们好意提出一些弥补措施建议,例如加装“防爬刺”、“隔离网”或者“安全护栏”等,而物业人员给出的答复竟然是要装就让业主自己去申请,不过为了小区内部整体美观的一致,物业方面不一定会批准。

 

   听到这样的答复,相信您也跟我是一样的心情(当然不会是愉快了),不过值得暗自庆幸的是,咱还不是这的业主豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)。。。呵呵

 

 

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

豪宅招商紫金山1号匆忙交付导致验房暴露严重问题(附图)

   上图中并非设计或质量问题,既然我们特别拿出来说,就肯定是比较普遍且有代表性的问题。

 

   图中入户门开启后直接对着卫生间,这在各类房屋设计规范当中没有明文规定不准,不过作为中国人,对于风水一说多多少少都会有所顾忌,而这正是风水当中最为忌讳的一种设计。一般好的开发商在进行房屋户型设计的时候出于人性化的考虑也都会将此等老百姓忌讳的“影响风水”的设计纳入到整体规划当中,再就结合实用性进行设计。

 

 

验房总结:

 

   随着调控力度的不断加大以及房地产市场的日趋成熟,房地产开发早已不再是有钱、囤地就能够做好的了。现如今各大房地产开发商之间激烈的竞争以及销售的压力使得更多的开发商开始考虑从服务着手,不再简单的“拼刺刀”而是改为曲线竞争。

 

   提高项目质量、做好服务才是当今现下的主题,而这一切需要开发商不断的站在客户的角度去思考,做到客户满意才是最终根本。如果一味的认为自己是央企,不能紧跟市场的变迁而进行服务实力的自我提升,不管你有多么雄厚的实力最终也难逃被市场淘汰的命运。

 

   仅此而已!...

 

另:

 

    有一问题,案例时忘记向大家说明,在此特别补充一下!

 

    楼盘的设计、房屋内部的构造这些设计要素当然都是由开发商自己掌握,即便是由专门的设计单位进行设计,也都需要通过开发商的最终认可方能开展施工,这些是买卖双方都明确知道并且认可的。

    但有些开发商在设计时就只是会按照自己的想法想当然的去设计,比如这次在紫金山一号我们发现在空调的安装问题上,开发商就完全剥夺了业主的选择权!

    我们在验收4栋的时候发现,室内顶梁部分事先已经预留了安装中央空调的安装孔,而各个卧室以及客厅等部分未预留空调孔、对应的插座更未预留室外的空调机位。这就说明,在这里只能安装中央空调!

    并非纯找茬,这是一个很简单的道理。开发商认为,买这么大的房子,当然是装中央空调,不会安装分体式的挂壁机。这就是所谓的“想当然”。

  也许吧,百分之99的业主,在购买相同户型的房屋的时候都会选择安装中央空调,即便如此,那剩下的百分之一的业主呢?他们因为种种原因,例如买房已经倾其所有,没钱再买中央空调?嫌中央空调制冷/制热慢?或者纯粹个人喜好,就是中意分体式空调难倒不行嘛?

    你开发商是无权剥夺业主的选择权的,如果为了体现你楼盘的高端定位;如果为了统一楼盘外立面的整体效果而设计为只能安装中央空调...是什么原因都好,在销售之初,开发商必须将这一问题如实告知业主,“到时您买的房子是没法安装分体式空调的”,如果业主选择接受就可以正式签约,如果不接受就作罢。而现在的这种做法就犹如“强奸”,完全不顾对方的意愿,强制你去按照他的安排去做,这是什么样的逻辑?

 

    之前的中冶钟鼎山庄、五矿御江金城、天正滨江等几个定位高端的楼盘也都出现了相同问题。而后,问题被我们验房曝出,经过业主维权,现在我们收到的反馈情况是,钟鼎山庄同意每家每户补贴大约2万元作为购买中央空调的费用。还有具体不清楚是御江金城还是天正滨江的开发商和业主经过调解意见达成一致,业主只需支付正常购买挂壁式空调的费用就可以享受开发商提供统一安装的中央空调...

 

    我们想说的是,开发商在实行自身权利的时候不能无视业主的权益,这样一买一卖才能顺利进行下去。保障买房人的权益同样是为了促进自身业务的开展。很多开发商在楼盘设计之初只为了利益完全不从人性化的角度出发也不考虑实用性等等因素,而是对一些可能会损害到业主权益的部分以自己的理解想当然去进行设计,渐渐的就会丧失掉竞争力。希望引以为戒!

 

    招商局地产将如何处理该问题?我们拭目以待



(尊重原创,转载请注明出处)

南京翘楚验房监理 www.qcyf.net

 

 

 

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