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华侨城布局武汉 旅游+地产模式背后

(2011-03-23 12:38:03)
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杂谈

分类: 华侨城
新浪房产讯 就在法国未来世界决定投资1.8亿欧元在汉兴建主题公园的一个月以后,12月24日,深圳华侨城集团旗下的武汉华侨城置业公司以43亿元拿下今年最大一宗土地——东湖景区及周边3167亩“巨无霸”地块。一天以后,深圳华侨城将在该地块上开工建设东湖欢乐谷。而此前的8月份,华侨城曾高调宣布投资45亿元在武汉东湖建造欢乐谷主题公园。

  背靠实力大股东华侨城集团,华侨城A在深圳耳熟能详,在集团资产注入后前景更是一片光明。“旅游+地产”独有的“华侨城模式”助其在深圳打响品牌,并逐渐在全国开枝散叶,得到诸多机构投资者的推崇。然而,这样的明星上市公司,国内翘楚的研究机构中金公司却选择回避,究竟为何?华侨城在深圳的成功模式能否在异地成功复制?在异地的旅游市场竞争中能分到几杯羹?如果“旅游”和“地产”不能发挥协同效应,华侨城的优势何在?这些都让人感受到华侨城光环之下的隐忧。

  独特的“华侨城模式”深圳非常成功

  尽管地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率占了绝大部分,经常还有研究报告把华侨城归入房地产企业,但华侨城却坚称自己的主业是旅游而不是地产。“旅游+地产”的开发模式一直是华侨城的特色所在。该模式在降低土地成本、保证高毛利率的同时,还可实现旅游与地产开发资金周期互补,使得公司资金运用能力明显高于行业平均及主要竞争对手。

  华侨城2008年主题旅游地产毛利率高达57.7%,远高于2008年房地产行业平均毛利率39.36%;主题公园旅游毛利率将近40%,也高于2008年旅游业平均毛利率37%。公司净资产收益率高达16.42%,而2008年房地产行业和旅游业的平均净资产收益率分别仅为10.63%和11.12%。

  华侨城在深圳市场深耕细作20多年,所确立的“旅游+地产”的开发模式,其核心之一是受益于旅游项目综合拿地的优势。不同于万科(000002,股吧)等通过招标或者挂牌拍卖等公开方式来拿地,华侨城往往通过与当地府协商以较为低廉的价格拿到住宅开发用地。

  从近几年房地产开发的毛利数据来看,华侨城的毛利的确高于同属行业第一集团的万科、金地、保利及招商,也远远高于行业平均水平。

  “华侨城模式”另一个特色是地产开发借助景区优势实现溢价。首先,公司通过对环境的改造提升景观效果,实现房产项目溢价。其次,旅游项目带动周边交通设施及配套设施的投入,房产项目从中受益。最后,由于各地大型主题公园旅游项目均属于府重点扶持发展项目,片区的发展规划受关注度高,房产项目借助府信用及舆论热度实现溢价。

  目前华侨城在深圳已经成了“高端房地产”的代名词,旗下部分项目的销售价格均创出历史新高。其中,东部华侨城别墅项目“天麓”售价最高已达15万元/平方米,波托菲诺项目纯水岸七期全复式公寓超过5万元/平方米,而目前深圳房产市场的整体销售均价约为1.6万元/平方米。

  随着集团整体上市的完成,公司解决了困扰已久的同业竞争问题,实现了集约开发的协同效应。更关键的是,一次性的拓展了公司的土地储备规模。据联合证券估算,以2008未结权益面积口径统计,公司土地储备的规模达到531万平米,以公司目前的开发速度可供开发5-7年。

  华侨城模式异地能否复制成功

  借助深圳模式的成功,华侨城近几年借势将“旅游+地产”模式向全国市场推进,在相继成功拿下北京、上海等地旅游地产项目后,今年以来,华侨城在二线城市积极布局,投资40亿元建云南华侨城项目,8月份签约武汉华侨城旅游项目,投资金额达45亿元,还准备在天津东丽湖开发大型旅游项目。公司表示,“未来还将继续扩大这一模式在全国的布局范围”。联合证券地产行业研究员鱼晋华认为,“这一模式在深圳以外的拓展,由于具备‘国企背景+绩工程’优势,有一定复制性。”与其持相同观点的机构不在少数。

  目前城市化进程中,内地城市地方员在任期内存在引入先进经验建立绩工程的迫切需要,而在发展房地产项目上,则偏向于引入国企背景的外地公司。华侨城同时满足“国企背景+绩工程”两项要求,因此,“旅游+地产”战略在对外实施时具备了天然的优势。

  事实上,华侨城低价拿地的优势是以一个相对“保护”的商业环境为前提的。

  例如,华侨城在成都市金牛区拿地2平方公里(约3000亩),其中用于主题旅游区和地产各为1500亩。这部分地产总价值12亿元,平均80万元/亩,该地块附近市场地价目前已超过150万元/亩。华侨城在武汉东湖拿地也很顺利,占地估计3000亩左右,公园占一半、地产占一半。虽然无法从公开渠道获知华侨城在武汉拿地的具体成本,但据知情人士透露,“华侨城在武汉拿地的成本,还不及当地府为吸引华侨城入驻所支付的拆迁费用。”

  但这样的模式并不是在每个城市都可便利地获得的。这位人士表示,“这是一种典型的‘商寻租’,这种非市场化的资源需要有很强的资源网络,比如跟地方府的关系。也正因为如此,这样的拿地模式存在极大的不确定性。”

  典型的像北京、上海。华侨城在这两个地方就很难维持其话语权和谈判优势,议价能力大大削弱。上海华侨城项目,地产在闵行区,欢乐谷则被划在松江。旅游和地产两个板块被活生生的拆开,根本无法发挥“华侨城模式”的核心优势。

  另外,从持股比例上或许也可以看出一些端倪:整体上市后,公司对成都华侨城是100%控股,对江苏泰州华侨城项目和昆明华侨城项目均控股70%;但对北京华侨城持股比为50%,对上海新浦江城持股比为56%。

  “上海、北京的房地产竞争已趋白热化,本土知名房企以及万科、保利这种全国性龙头都在抢夺这块市场。”一位不愿意透露姓名的上海私募人士告诉记者,“华侨城进来后并无优势,甚至作为深圳地产龙头,在认可度方面还存在劣势。”

  联合证券认为,二三线城市目前的购房需求主要受当地换房需求驱动,本质上属于自住性质,而华侨城定位旅游高端住宅的项目具备相当大的投资性质,在当地需求相对一线城市更为小众,销售压力相较一线城市将更大。从成本及需求两方面来分析,公司在二三线城市持续实现如深圳项目一样的盈利水平将面临一定的难度。

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