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华侨城2010年价值评估(翟敬勇)

(2011-03-22 16:11:02)
标签:

杂谈

分类: 华侨城
华侨城2010年价值评估(翟敬勇)

首先定性分析:

华侨城的主营业务有三块:高端地产、主题公园、依托主题公园的酒店。

华侨城的起家最开始是经营静态的景观主题公园,代表作是深圳的景秀中华(目前已经和民俗文化村合并);在静态的景观主题公园复制失败以后(长沙的世界之窗),公司开始考虑动态的娱乐主题公园(深圳的欢乐谷),从目前来看复制还是相对成功的(北京、成都、上海;即正在建设的武汉);主题公园目前在国内的盈利还仅仅停留在收门票阶段,投入大,回报周期长,公司在深圳地产盈利的基础上,开发利润率比较高的房地产业务,房地产的利润占到了公司利润的80%以上。动态的娱乐公园的建设复制具有一定的范围限制,在中国最多也只能建到7个,公司将休闲娱乐主题公园引进到公司的旅游的新的发展阶段,引入了酒店、高尔夫等(比如东部华侨城,8个酒店、2个高尔夫球场、);高端地产、主题公园、酒店融合为一体的发展模式。未来公司还在探索高端地产、主题公园、SHOPPING购物一体化的发展方式。

做一个前端的铺垫,便于大家理解华侨城的优劣势:

优势:1、高端地产业务,在国内处于最佳的竞争优势。成本低(深圳的7000、成都的1300、武汉的2200、青岛的3300、天津2000、昆明、深圳东部不要钱);销售价格高,这些地块所处的地域都是各个城市的现在的中心区和未来的中心区(比如深圳、成都的未来将成为中心区);开发面积大,都是长周期开发(深圳本部已经开发了快20年了,现在还有100万平米可以开发;成都还有160万平米、武汉140万平米、青岛130万平米、天津200万平米、昆明100万平米)。国内的地产政策调控对于高端地产的影响只是心理上的。从人性的需求来看,这些房产的需求是刚性的。

2、主题公园,主题公园是公司获取大量的廉价土地的保障;除了在北京、上海公司无法获取便宜的土地以外,在中国的其他城市公司的谈判优势非常明显。比如在获取武汉、青岛项目上。随着旅游产业的需求上升,公司的主题公园的盈利有提升的可能。目前游客人均利润贡献只有30元。

3、酒店,酒店作为公司旅游业务的配套,优势在于土地成本及其低廉,在竞争成本上有较大的优势。

 

 

公司的劣势:

1、公司的中层官僚迹象比较严重,2010年的629事件,是偶然性的必然。作为充分竞争的行业,国有企业的官僚给公司的高层敲醒了警钟。公司动漫等文化娱乐业的发展缓慢也有影响。

2、公司的主题公园目前无法摆脱依赖门票收入的路径依赖。公司的门票是可以自主定价的,深圳欢乐谷的门票从110元/人到170元/人,可是盈利目前还在1亿之间徘徊。

3、公司的酒店业务的盈利还不能看出有绝对的长期优势。

4、公司的演绎节目的人数众多,人力资源成本的上升,对利润的提升是较大的考验。

 

定量分析:

公司目前的盈利来源主要是地产业务,以目前的持有土地进行保守的利润估算,可以盈利700亿。开发周期5-8年。

目前的旅游业务的利润估计有6亿。

酒店业务目前还没有什么利润贡献。

从2010年开始,目前公司能够保持在每年30亿的利润以上。2013年公司的利润将上升到一个比较高的水平(主要增量来自上海的苏河湾项目),预计届时公司的净利润可以达到60亿以上。

公司目前的有息负债150多亿,综合利息成本不到4%。

公司的股权激励到2014年结束。

公司的总股本31.1亿,总市值370亿。

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