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马喆_Ma_zhe
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中国恒大和保利地产数据比较

(2019-08-21 18:55:20)
我们比较一下中国恒大(03333.HK)和保利地产(600048)数据,

营业利润

2018年,恒大所得税前营业利润1267.65亿,是保利地产355.93亿的3.56倍。
2014-2018近5年,恒大营业利润3037.36亿,是保利地产1259.48亿的2.41倍。

这显然不是一个数量级的公司。2018年末,中国恒大市值3087.96亿港币,是保利地产1402.42亿人民币的1.94倍。

投资物业?

2018年末,中国恒大投资物业1623.22亿按权益法入账,这在增厚净资产(其2018年末归属于上市公司净资产1329.95亿人民币)的同时,2014-2018近5年公允价值变动共计增厚所得税前营业利润合计372.32亿人民币。

2018年末,保利地产投资房地产198.9亿按成本法入账。

借款情况?

2018年末,中国恒大期末总借款6731.42亿人民币,是保利地产2636.57亿的2.55倍。期中一年内需要偿还的短期借款3182.85亿,是保利地产487.18亿的6.53倍。保利地产财务杠杆比中国恒大更低,恒大短期借款占比47.28%,远远高于保利地产18.03%。

2018年,中国恒大借款的平均融资成本8.18%,远高于保利地产的5.03%。

存货中借款费用资本化?

2014-2018年5年,中国恒大共计把1552.55亿借款利息资本化处理。保利地产未披露此数据,但可以按万科80%的比例去估计,2014-2018近5年,万科把217.01亿借款费用资本化处理。我们估计保利地产在170亿左右。恒大资本化借款利息的总金额是保利的9倍以上。

2018年末,中国恒大开发中物业中资本化借款费用1043.41亿,占开发中物业余额9718.02亿的10.74%。
2018年末,保利地产存货中资本化借款费用111.39亿,占存货余额4745.05亿的2.35%。

如果中国恒大按保利地产2.35%资本化,将减少营业利润815.34亿。

真实的营业利润?

不考虑出售子公司等一次性收益影响,仅仅剔除投资物业公允价值变动,2014-2018近5年,中国恒大营业利润变化为3037.36亿-372.32亿=2665.04亿,是保利地产1259.48亿的2.12倍。如果再剔除资本化借款费用差额815.34亿,中国恒大的营业利润比保利地产多不了多少了。

所以2018年末,中国恒大1.94倍保利地产市值的数据显然是不合理的。市场短期是投票器,长期是称重器。不管上市公司如何粉饰报表,时间会还原一切的。

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