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马喆_Ma_zhe
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万科2018年年报---致股东

(2019-03-26 17:58:58)
万科年报致股东信息量很大,可以读出太多的东西。

第二节 致股东 

如果只看数据,2018 年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开 工等各项指标,几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗? 我们的回答很清晰:是的,这就是一个白银时代。 当我们把白银和黄金进行对比的时候,不要忘记,白银也是贵金属。中国的城市化过 程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是, 那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。 早在十几年前,我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切 长期问题,几乎都要通过人口研究来求解。 从人口总量的角度看,我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比 80后 人口少 3,100 万,00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升 带来的新增需求。而人口总量的变化,所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消 费品零售总额增幅创出新低,乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑,都在一 定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下,人口的结构化分布,可能比 总量数据更为重要。借助最新分析工具,我们对人口特征的研究,必须达到更精细的颗粒 度,更丰富的维度和更及时的跟踪。 而随着 90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体,客户需求的多样性、多变性 特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解,同样需要比以往更精细、更敏捷。我 们的组织和团队成员,需要更强大的学习能力、应变效率。 而从供给端的情况来看,行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。2018 年中国 房地产市场 TOP3 包括万科在内的发展商共获得 12.6%的市场份额,超过 1/8;TOP10 是 26.9%,超过 1/4;TOP20为 37.5%,TOP30为 45.2%,TOP50为55.1%,TOP100为66.7%。 前 100家开发商获得 2/3 的市场份额,这说明竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选 手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐,考验的是方方面面的能力。 是的,白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需 要更高技术含量的时代。 这样一个时代,“危”与“机”并存。是“危”还是“机”,取决于我们的选择和行 动。对于我们而言,偏离时代航道是危,顺应时代趋势是机;漠视客户是危,坚持“好产 品、好服务”是机;投机取巧是危,勤勉耕耘是机;高调浮夸是危,诚实低调是机;消极 懈怠是危,积极应对是机。 为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行。我们在 2018 年将公司战略定位升级为 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 5 “城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商,意味着我们不仅要提供硬件, 也要提供软件;不仅要提供空间,也要提供内容。我们必须将视野开放到更广阔的空间, 将服务延伸到客户生活需求的更多方面,基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力,打 造客户愿意买单的好产品、好服务,唯有如此,才能真正找到万科未来的第二曲线。 但无论从我们今天的体量来看,还是从我们以往的行业环境来看,转型都绝非易事。 首先,能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间 的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万 科。其次,我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准 化快速复制的实业业务;更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎 所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。 因此在未来的一段时间里,我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适 区,进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。 我们如何应对这样的挑战?这里有一个鸡生蛋、蛋生鸡的问题。如果我们没有足够的 能力就贸然出击、四面开花,我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。但如果我们不去实践, 我们也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演,来获得真实的能力。 2018 年,我们尝试解开这个看似悖论的谜团。既然我们注定要走出温室,那么黄金时 代的远去就未必是坏事。其实所有行业,所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。在我们相 对熟悉的领域,竞争烈度的提升、容错空间的收缩,从另一个侧面看,也恰好为我们进入 更多的领域,提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。 基于这样的分析,我们提出了 2019 年经营工作的指导思想:面对高度的不确定性,我 们应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,围绕“城乡建设与生活服务 商”的战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以“客户为中心,以现金流为基础,合伙奋 斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”的长期经营指导方针,稳住基本盘。 “基本盘”将是万科 2019 年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话: “凡战者,以正合,以奇胜”、“昔之善战者,先为不可胜”。这里面的“以正合”、 “先为不可胜”,就是基本盘。我们先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;我们先在 最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的 基础。 各位股东,远行的历程中从来不会缺少坎坷和迷雾,而道路永远属于不懈的探索者。 这是万科以往全部成功的奥秘。我也非常荣幸能与各位股东,共同期待在美好的未来,看 见一个更美好的万科。

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