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【乐居V视点】首期重磅出击  上海合理房价知多少?

(2012-04-11 10:33:40)
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乐居v视点

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杂谈

分类: 博客活动

【乐居V视点】首期重磅出击  上海合理房价知多少

 

    《乐居V视点》是一档全新地产对话类栏目,受邀嘉宾均来自房地产行业的领先者、具有强势话语权的标志性人物。主题定位为时下楼市热点,邀请新浪房产博客微博知名博主,并特聘嘉宾为栏目主持人,热议当下话题,观点碰撞,针砭时弊,让更多人来分享博主的观点,加大栏目嘉宾影响力,打造明星博主。首期栏目我们特别邀请到了复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民先生汉宇地产董事总经理施宏睿先生,并特邀《上海楼市·智典》月刊总编辑田蕙慈女士做嘉宾主持人,深入探讨上海合理房价知多少。

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?


【本期主题】:两会备受国人关注,温总理的有关房价合理回归更是引发了网络热潮,他认为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配,当前房价还远远没有回到合理价位。那么怎样的房价才叫合理呢?如何才能实现房价的合理化?作为国际一线大都市的上海合理房价又有着怎样的特殊性?就这个话题两位嘉宾进行了激烈的讨论和观点碰撞,同时也给网友提出了不少实际性的建议。

 

主持人:很高兴今天作为新浪乐居的特约嘉宾主持人,来主持首期乐居V视点节目,今天也邀请了两位业界的资深人士,也是我的好朋友:复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民先生和汉宇地产董事总经理施宏睿,咱们也来小资一把,喝喝茶谈谈楼市。聊聊我们眼中上海的合理房价,回归到怎样的一个价位才算是合理的呢?并且也能给广大购房的朋友一些买房的小建议,也希望可以帮助到在看我们栏目的各位有购房需求的网友们。

 

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?



蔡为民:合理房价是相对的,不能一概而论

      关于温总理在两会闭幕时提到的这个合理房价,以及特别提到的开发商的投入和产出也要合理,意思就是说开发商不应该有暴利,甚至可以做个延伸,现在房价的不合理是因为存在着大量的开发商暴利,往深入探讨,现实状态是否就是这样呢?自我们温总理提出合理房价这么一说,马上我们的网友非常积极,也很振奋的换算起了房价,从房价收入比来换算,上海的合理房价到底应该是多少,别的城市房价到底应该是多少,我特别去抓了几个数据,北京是4387/平米,上海是4834/平米,广州4573/平米,杭州4493/平米 ,深圳4867/平米,差不多是2001年的房价,没有超过5000/平米的,其中深圳是里面最高的,我们很多上海朋友可能会觉得很奇怪,为什么深圳的合理房价比上海这个魔都的还要高呢?难道是温总理的这个说法不合理?

     这里面可能很多网友误读了温总理的讲话,在提出这个说法的时候温总理特别提到了居民的房价收入比,这里面最大的差别在哪里?什么叫居民?在一个城市待了一段时间(通常一年以上)这样状态的自然人与企业法人叫做居民,这才是最根本的问题之所在,如果我们把居民这个定义搞清楚后,我们才会得到这个合理房价不到5000左右,这才是真正符合实际状况的,而并不是总理的讲话不合理。

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?

 


施宏叡:一线城市房价已趋向合理  二三线才是调整对象

     我个人觉得温总理这番论调,他留了很多空间,留了很多想象,留了很多伏笔在里面,包括房价及合理,我比较欣赏在什么样的时间去说什么样的话,为什么要选择在两会期间,他把自己最后的一个坚持,更多的是为老百姓在考虑,房价还没到合理的阶段,作为业内人我们都很用心的在解读他的话,温总的这个定论不是仅仅针对上海,一线城市稳中有降,二三线城市(未限购城市)还是出现不合理的状况,其实表明一线城市已经进入健康在调整的阶段,在这个过程里面,目前的状况受制于限购限贷,咽喉被卡住,“卖,卖不出去;当,不让当;借,不让借,只好降价了”所以一线城市基本上被“限贷限外限购”锁住,我认为合理房价更多的是针对那些还没有限购限外限贷的二三线城市,这些是个人的一个理解。 

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?

 

蔡为民: “三外”人士强力支撑上海房价 现实虽残酷但合理

     今天我们探讨的是上海合理房价是多少,我们施总表达了对后续市场的一个忧虑,所谓的未限购城市后续可能产生的未爆弹,我们不要看到上海房价这么高,不能忽略它的支撑来自三位人士“国外、省外、境外”的人士把大量的资金投入到上海,关键是这样的购买力是不是可持续状态,如果是可持续状态,经过这一轮房价跌幅之后,其实上海房价我认为是没有泡沫的,因为需求是非常的庞大,在中国,村长以上的干部都以在上海拥有一套房为荣,只要需求仍然在持续的进入,房价就得到支撑,为什么现在房价要降下来呢?因为需求不让进场了,通过强制的行政力量来节流,房价不降也难,当这个降幅在20%左右,我认为上海的房价是不存在泡沫的,是相当健康的。

     香港房价很大一部分是被内地富人炒高了,这样看他们持有的用途,是炒作还是长期持有?这跟上海的状态是一样的,我认为在上海买房子的很多“三外”人士,他们不是以炒作为目的,他是对上海的前景相当有信心,所以他愿意长期持有,如果法令政策又允许,当然可以选择持有,在香港只能买一套的钱在上海可以买三套为什么不要呢?这对当地上海人的冲击是很残酷的,这是必须要面对的状况,如果某一天当大家都觉得上海的房价很便宜,大家都能买得起,说明上海要成为废墟了,没有任何吸引力了。关键不是应该怎么样,而是会怎么样。

     我们消费者要认清一个事实,房地产应该让老百姓买得起房,但是当大量的人都集中到上海,这个时候有限的房源面对无限的需求,任何人坐在开发商的位置上,有人买他就要调价,没有人买他就要降价,这是无可奈何的事实,虽然很残酷,道理是很清楚的。

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?



 施宏叡:不要在玩笑中让合理房价溜走 要抓住购房好时机

     有一组数据可以支撑我们所说的房价收入比,我在这个行业从事18年,以最近我们汉宇的考据,以香港为例,现在的平均中档收入大概在七八千左右,房价每平均价也在7000-8000左右,那么拿上海来说,房价收入比并不是我们所说的那么高。同样以香港为例,同样的房子在那边可能要一千五百万,而在上海同样的钱却可以买三套,对国际人士来说上海房价反而觉得不高。

     其实上海老百姓是很幸福的,在香港以家庭为单位,有50%以上都买不到房子,他们有房住,但是没有住房,上海的家庭单位拥有房子的大概有80%,政府用了很多的方式来调节,还是有20%没有住房的人会叫,政府更多推的并不是人人有住房,而是人人有房住。对于更多的人说要静待房价合理回归,再来出手,作为房地产流动领域的先驱,我觉得这个是等不到的,因为市场走完以后,走过以后,追回这个房价是不可能的,就像你回归到8年前,那个时候的住房只卖2-3千,告诉你旁边买一万,你会说“开玩笑,怎么可能?”8年后的今天我跟你说这个房子卖一万,你也会说“开玩笑,怎么可能?”所以说,房价总是在我们这个不相信不理解,总是在开玩笑的过程里出现,对于房价我们温总理已经做了很多事,政府也已经尽量做到人人有房住,慢慢的也让一些刚需在市场里分开对待,政府正在做一些很好的实际工作,既让开发商的房价涨不上去,另外一方面又给刚需一些优惠和空间,现在的一个价格已经回到比较合理,所以等也等不了太久,房价的反弹往往是你抓不住的,所以刚需要好好的抓住机遇,在看到不错的房子要及时出手。

 

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?

 

蔡为民:第二季价格最混乱 是捡便宜的好时候

     我认为今年的第二季应该是价位最混乱,要捡便宜最好的时间点,过了这个时间点,虽然平均房价有可能会更低,但是你所要买的那个楼盘,你要找到比第二季更低的价位,我看是不容易的,所以从消费者的角度来讲,第二季最迟第三季是一个最好的进场时间,后续可能会走平,什么时候会往上今年看起来是没有机会,但是随着我们经济的发展,随着金融中心逐步的成型成熟,那么我相信上海房价不管什么样的原因,还是会有各种力量会推着它上升。

 

施宏叡:今年“以价换量”是主线  对未来市场充满信心

    今年从2月份开始,整个市场每周在看房量和成交量都在翻倍,三月份是二手房成交量比较好的一个月,一月相对比较差,虽然不能跟去年相比,总体的一个趋势在上升,我们能够觉察到市场从刚需已经蔓延到改善型,以今年的一个状况,大家都比较理性,价格还是会存在一定的压力,因为改善型也就是房票,如果没有新的房票放出来,购房的数字也就在这里,如何来促进改善型的量呢?那只有一点那就是置换,卖掉原来持有的买进新的,必须是以量换量,最终还是价格的问题,今年的量我还是有一定的信心,但是今年的价我还是相对要保守一些,整体来说,确实如蔡总所说,今年最好的入市时间是在第二季到三季度之间,过了这个时间段,该降的也都降了,该卖的也都卖了,到最后一个季度开发商也不需要为最后三个月打拼,业主也不会为了最后三个月而置换,你要等到年底再买就有些迟了,现在毕竟还是以政策手段来压制房价的上涨,只要这个政策的药性慢慢降低,我们购房者的抵抗力越来越好,市场越来越走回市场应该的道路,我觉得房价很有可能会迎来下一波的上涨,今年还是需要以价换量,总体趋势我还是充满信心的。

【乐居V视点】首期重磅出击 <wbr> <wbr>上海合理房价知多少?

 

 

栏目编后语:温总理的态度表明,加强房地产市场调控的决心是不会动摇的,政策的精准调控对市场确实也起到了一定的效果,多数城市房价环比开始下降,步入合理回归的轨道。如我们嘉宾所说,合理不能一概而论,面对残酷的现实房价里,更多的是考虑如何把握好每一次到来的好时机,不管作为刚需还是投资,要具体问题具体分析,因人而异的做出理性选择。

    嘉宾观点仅供参考,希望能够给到大家一些好的建议,在这“混乱”的楼市里能够给您点亮一盏灯,不做盲目的羔羊,同时也欢迎大家提出更多想了解和讨论的议题和意见,一切为了楼市更加健康积极的发展,为了大家幸福安康而努力!

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