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在英国租房、买房、卖房 (转)

(2011-02-18 16:50:03)
标签:

房产

英国

分类: 生活
 住房1-在英国租房详解(Renting)
租房(renting)途径

租房(renting)可委托房地产公司,作为学生可到大学Accomodation Office,或自己解决。

房地产公司会收手续费,一般是半个月的租金, 另外注意在没有签字成交前不要付任何费用。

大学的Accomodation Office会协助你找房子。尤其作为新生,学校有责任解决所有的国际学生住宿问题。Accomodation Office会免费提供房源清单,上面列出了房子的具体位置,房子附近的公交车、地铁车站与房子的价格,还有房东的联系方式。

自己找房比较费时费力,但容易找到称心的住房。当地报纸都有租房(renting)广告,卖报纸杂志杂货的小店(Newsagent)门口的布告板上也有许多出租房子(renting) 的。看到基本附合自己要求的就打电话联络房东。

租用协议(tenancy agreement)
租房(renting)时,房东和房客会签署一份租用协议。租用协议是一份房东和房客之间的书面或口头合同。口头租用协议一般会很难实施。

在英国和威尔士,法律没有硬性规定房东提供书面租用协议对租户。在苏格兰,房东必须对租户提供一项书面租用协议。在北爱尔兰,地方当局的租户和大多数住宅协会规定要有书面租用协议。一般来说,房地产经纪人(estate agency)和律师会提供书面租用协议。

书面租用协议会表明房屋租用的类型,由租户和房东共同签署。共同租赁的每名租户,会有一份拷贝的该项协议。

按法律规定,房东需给租户提供自己的姓名及地址。 书面租用协议应包括下列细节,
房东和租户的名字,房子的地址。
租用开始的日期。
其他人是否可使用该房,如可以的话,哪个房间。
租用的时间范围,在何日期租赁到期。
应付的租金,多长时间一次和何时支付。房东什么时候可增加房租。租用协议也需说明租金是否包括其他款项如council tax 或水电等。
房东是否提供其他服务,如洗衣,房屋维修或食物,以及是否另外收费。
如租赁结束,房东和租户需要提前多长时间给出通知。
虽然租用协议有时指明房东的一些维修房屋的义务,但往往没有详细的解释。

另外有一些义务不是包括在租用协议内, 但根据法律, 房东必须有以下责任
房东必须进行基本的房屋维修。
房东必须保证水,气,电,卫生,取暖和热水在正常状态下工作。
租户拥有和平地住在租赁的房屋里的权利,房东不可无故地干涉。
租户有责任对房屋进行必要的管理。
按法律,房东应提供以下信息给租户:
如果租户按周租用,房东必须提供一本租金记录, 或相似的资料。如不能, 房东将触犯法律。
租户可以书面形式要求收租金的人或其他代理人提供房东姓名,代理人必须在21天内以书面形式提供租户此信息, 否则触犯法律。
改变租用协议
改变租用协议通常需有房东和租户双方同意。如果你们两个同意,变化应该应以书面形式记录改变的内容,可拟定新租用协议或对现有协议进行补充。口头协议改变,通常也是口头的。
结束一项租用协议
租户和房东结束一租用协议,将取决于租用类型。最后,如果你认为你的租用协议可以包含不公平的条件,你应该和一个有经验的顾问商量,例如,Citizens Advice Bureau.


房屋维修中房东的主要责任
即使未在租用协议中提及,以下房屋维修是属于房东责任:
房屋的结构和外表 (例如墙,地板和窗子框架) 以及下水道,檐槽和下水管。房屋通往街道的台阶和花园的小道和台阶也包括在内。
水和煤气管道和电气导线(包括水龙头和插座)
盆,洗涤槽,洗澡盆和洗手间
固定加热器(如,煤气)和热水器,但不包括煤气或电炉。
房东也对楼梯,电梯,门厅或花园小路等负责维修。 房东须保证煤气和电器的安全。

为防止房东采取行动赶走租户,即使房屋需要维修,也应支付租金。

怎样采取行动?

可与房东谈判 :
努力与你的房东友好谈判,并以书面形式要求维修,保存写给房东的信的副本。

使用法律
有关租户要求维修房屋的权利涉及许多复杂法律。并且法庭在多数情况下,需要专家报道有关失修的情况。

如果你打算采取法律行动,租户须给房东有关维修的书面通知。租户只能启动法庭行动直到给房东一段合理时间。

房东必须保证煤气设备的安全。 每年至少须安排由CORGI(Confederation of Registered Gas Installers)批准的人安全检查一次。他们会记下检查的日期,出现的问题和相应采取的行动。 租户有权阅读这个记录。
可以和Citizens Advice Bureau 有经验的人谈。



环境问题

环境: 如果你居住的周围出现以下环境问题,例如,废弃的车辆,空气污染,或狗粪,垃圾,害虫,噪音等,请和地方当局与环境卫生部门联系Department for Environment, Food and Rural Affairs (DEFRA)。
如果你担心邻里有危险的狗,应与警察联系。
洪水: 如果你的居所在易发洪水的地区,应与洪水热线联系,Floodline : 0845 988 1188. Minicom: 0845 602 6340.
洪水热线提供.
一般洪水信息和建议,英语或威尔士语.
英国或者威尔士的大部分地区最新有关洪水信息。
危急时候 通知洪水.
移动电话网: 移动电话网的问题,应与地方当局联系,或直接与联系移动电话公司。
街道和人行道: 有关街道或人行道的问题,应与地方当局的公路处联系你的(The highways department)。
交通管理和停放: 地方当局的公路处对交通和停放的管理负责。包括:确定速度限制, 平静交通, 建立永久或者暂时的车辆停放地区。
旧冰箱处理: 处理旧冰箱应通知垃圾处理部门,他们提供收费服务。或你可运到civic amenity site。 若有问题,请联系Department for Environment, Food and Rural Affairs (DEFRA), 或Welsh Assembly Government。
租房(renting)定金或保证金
租房(renting)时,租户会要求付定金或保证金给房东或房地产经纪人。
定金 : 当你同意租房(renting)时,你付给房东或房地产经纪人的钱, 这会从你支付的保证金中扣除。
保证金: 保证金是给房东的钱,是一种安全措施,例如,迟交租金,或损坏房屋或家具等。如果你被要求支付保证金,你应该仔细检查房屋和家具的状态。因为当租用结束时,房东会要求你对丢失的东西或损坏的家具等负责,你有可能失去部份或全部保证金。当租用期结束时,若没有任何损坏,你应得到全部保证金。 但是若房东扣除部分对房屋和家具的损坏是合理的。你应和有经验的顾问商量,例如,Citizens Advice Bureau。
以上内容译自 Citizens Advice Bureau 有关网页。


租房买房网页

http://www.propertyfinder.com/

http://www.rightmove.co.uk/

http://www.fish4.co.uk/

学生租房网页

http://www.accommodationforstudents.com/

http://www.studentpad.co.uk/

http://www.clickflatshare.co.uk/

http://www.lettingweb.com/

http://www.citylets.co.uk/

http://www.adtrader.co.uk/


住房2-在英国买房详解(Buying House)
经济承担力
首先,确定你的经济承担力,这包括,现金和银行贷款。许多金融机构会给买房的人提供贷款 (Mortgages)。你可询问银行你的贷款数量。

一些金融机构可为欲购房者提供贷款证明书。证明书可帮助你让卖方接受你的报价。另外,需准备现金支付额外开销,如:
检查费
评估费
印花税地租
土地登记费
律师花费
增值稅
搬迁费
最后应记得付旧房屋(house)的账单,如水电。
对于关于印花税地租的具体信息,请看此政府网页。

并且,在买房屋(house)的过程中,如果你已支付了检查费,评估费,或律师花费,房屋(house)买卖还是有可能不能成交。

另外,还应考虑你希望买的房屋(house)的一些日常开支,这些包括
加热账单
社区费用
水费(在英国和威尔士)
地租金(如房产是土地租赁形式)
服务费(如房产是土地租赁形式)
<!--[if !supportLists]-->保险费,包括人寿保险,房屋 (house)和财产保险。
你也须在交换合同时支付定金,一般是购买价的10%。

何处找房

可以有以下方式
使用房地产经纪人
在当地报纸里看房地产页
和该地区有关建筑公司联系,有关新房屋(house)的资料。
决定要买房时(Buying)
当你找到合适的房屋(house)时,你应安排察看该房,以保证符合你的要求,并可了解你是否你还会为修理或装饰有额外的花费。在购买前,去查看该房屋(house) 2,3次是正常的。

房地产的不同性质(leasehold, freehold or commonhold)
土地完全拥有形式(freehold)
如房屋(house)是土地完全拥有方式的,这表明房屋(house)建造的土地是买卖的一部分,没有土地租金等花费。

土地租赁形式(leasehold)
这表明房屋(house)建造的土地不是销售的一部分。你须支付地租金给土地的拥有人-为世袭地产保有人(freeholder)。

土地租约时间长短不同,你应检查你想购买的房屋(house)的租约时间长短,以便贷款人接受你贷款的要求。

除付地租金之外,每年你还须支付一项服务费。如你买的是公寓的话。服务费包括维修,清理,和维护周围土地。

住在相同的建筑里的人可共同购买大楼的土地权,并接管建筑的管理。
在英国和威尔士,你可从以下地址得到更详细的建议
The Leasehold Advisory Service (LEASE)
31 Worship Street
London
EC2A 2DX
Tel: 020 7374 5380 Or 0845 345 1993 (9.30am to 3.30pm Monday to Friday)
Fax: 020 7374 5373
E-mail: info@lease-advice.org.uk
Website: www.lease-advice.org.uk

土地共同拥有形式(Commonhold)

如果房产的土地是共同拥有(commonhold),这表明你购买公寓的地产, 并和该建筑的其他住户共同拥有建筑。 (叫做commonhold 协会)。
你不需支付土地租金或服务费。不过,需要支付关于建筑的维修,保险和管理。
其他详细资料可以从LEASE获得。见上。

报价
当你决定买看中的的房子时,你可报少于房主要求的价格。特别是如果你认为房子需要维修的话。一般情况下,你是和房地产经纪人打交道,所以,你可向他们报价,房地产经纪人再向房主转述。

如房主不接受你的第一个报价,你可逐步增加报价。次数没有限制。你也可以书面形式报价,这表明在详细了解此房的状况之前,你将不保证购买。
当报价被接受时,你应考虑如下事宜,安排定金,房屋贷款,房屋勘查,必要法律手续,是否和他人和买。

定金
一旦房主接受报价,购买者会被要求可能支付定金给房地产经纪人。这不通常超过500英镑。 这只是显示你愿意继续进行购买程序。如果买卖失败,定金会付还给购买者。

安排房屋贷款(Mortgages)
房屋贷款(Mortgages)的安排从申请到金融机构或银行最终同意大约需要3 周时间。金融机构或银行会要求评估房产,以保证最后他们会收回贷款,如果你不能定期偿还贷款,该房需被拍卖的话。一般由购买者提交贷款申请表时支付这笔评估费。

如果贷款 (Mortgages)<的数目超过房产评估价的某百分比(通常是75-80%),银行或金融机构会要求你取出额外保险费用以覆盖额外的贷款数量。银行要求你付整个保险费,此费通常被加入在贷款里。这称为高额贷款费用(或者抵押保证保证)。

安排房屋勘查(Survey)
房产评估和房屋勘查是不一样的。你应考虑是否让人进行一次独立的房屋勘查。房屋勘查不仅评估房屋的价值而且也将勘查房屋(house)的结构,是否存在或者潜在的问题。
房屋勘查(Survey)有两种:
完全房屋勘查。这适于较大的房屋 (house),超过80/90 年的老屋, 或房屋(house)结构有些可疑。
<!--[if !supportLists]-->中等房屋勘查。此结果报告是一份有关容易看见的房子的部分的状态的报告。有时会见以更完整的勘查,例如建议专家检查蛀虫等。这适于房屋(house)建造在这个世纪的房屋(house)。它比完全堪查便宜得多。
你可使用同样的人做评估和勘查(Survey),这可能会便宜。也可使用不同的勘查员。如果勘查报告房屋 (house)有问题,你需考虑是否仍想购买或与卖方进一步谈判房屋(house)价格。勘查员通常会通知你他们鉴定的问题,应该怎样处理和可能费用。你可在以下网页找到更多有关房屋勘查(House Survey)的信息。
www.rics.org/Property/ResidentialProperty.

选择谁将做法律工作(conveyancing)
从目前的房主人到购买者房产所有权转让的法律过程被称为conveyancing。 你可选择合适人选做这些法律工作, 或可自己动手,虽然这可能是错综复杂的过程。
大多数律师公司提供conveyancing 服务。虽然律师都能合法做conveyancing,但是选择有工作经验的一位律师是明智的。或者雇用专业人士,叫conveyancer。
在选择谁做法律工作前,你应询问费用, 你可询问多位律师或专业人士。

<!--[if !supportLists]-->询问费用是统一的,或根据工作的多少决定。
费用是否包括其他各种费用如印花税,土地登记费等
<!--[if !supportLists]-->询问如果买卖没有成交,收费如何。
买房屋(house)的法律手续步骤

从房主接受的报价到交换合同可需要 7周实践,并且从交换合同到完成买卖要花费约4周。如有任何问题,花费的时间可能更长。
在合同签署之前, 你的律师或conveyancer 必须确保房产的所有权,领域,周围地区的发展等问题,然后拟订合同由买卖双方签署。

安排支付10%的定金

定金通常是房价的10%。不过,你可支付少一点的定金。 如果你正出售房子,可把卖方的定金放在你要买的房子的定金上。另外,可以和你的律师商讨,或其他办法。

给财产投保
在交换合同后,做好建筑保险安排,因为在签署合同后, 你对房产负责。你的贷款出借人,律师等可以给你提供关于保险的信息。

交换合同

在你和卖方之间的,什么时候交换合同?

当你和律师(或专业conveyancer)对全部调查的最后结果满意 ,收到勘查报告书,并采取了必要行动,正式的贷款已经批准,10%的定金已支付,完成买卖的日期已同意,这时最后的合同会被准备好。买卖双方会各有一份签署的最后的合同。双方然后交换签署合同。在交换合同后,买卖双方不可以反悔,房子的销售必须完成。如果你不想继续,你将损失定金。
你应安排煤气,电和电话服务, 并且保证原房主记录下最后煤气和电的用量。
买卖完成
买卖房屋 (house)全部完成通常大约在交换合同4 周之后。
贷款出借人出钱
房屋(house)的证明书转交给了你的律师或专业conveyancer
<!--[if !supportLists]-->卖方转交钥匙,并在约定的时间离开房屋 (house)。
律师或专业conveyancer(在英国和只是威尔士)在约定的时间时或稍后会寄账单给你。
贷款(Mortgages)
如果你希望买房(buying house),你可从银行借钱,这叫贷(Mortgages)款。在一个固定的时期,你必须还清贷款,附加利息。如果你不能定期偿还,出借人可没收房产。如果你打算申请贷款,应调查不同的选择。可和独立的金融顾问商量。有关信息可咨询Citizens Advice Bureau.


英国政府金融监督机构公正的房屋贷款比较


http://www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/



以上内容译自 Citizens Advice Bureau 有关网页。


租房买房网页

http://www.propertyfinder.com/

http://www.rightmove.co.uk/


住房3-在英国售房详解(Selling House)

售房(Selling House) 可使用房地产经纪人或自己。如果你要出售房产,你能找到一个购买者本身或者使用一位房地产经纪人。


自己卖房(Selling House)
应该注意以下几点,
首先决定你房产的叫价。很多房地产经纪人做免费评估,可安排多位房地产经纪人做评估。如果你想要正式的价格评估,你支付费用给房地产经纪人。另外,你可看地方报纸,房产专栏在本地的相似的房子的价格。在决定一个价格之前,你应考虑:

<!--[if !supportLists]-->做一些维修或装潢,这有可能有助于出售房子
<!--[if !supportLists]--> 安排房屋勘查,如果有什么问题可以影响房子的价值,例如,急需修理的屋顶。
你应决定是否包括其他额外费用,例如,窗帘和地毯等。可将这些归入索价或额外付费。壁炉和暖气设备通常作为房子的部分出售。你可以拟定一个清单,说明,哪些东西将留下,哪些将搬走。

通常,潜在的买方提供比卖方要求低的价格,因此你可设定叫价比你想要的价格略高。
给房子做广告
可在地方报纸为房子做广告, 或用橱窗里做广告。通常你不必给地址,可提供电话号码。你可以用房地产经纪人的相似的方式拟定房子的细节,例如,大小,房间数目等,及社区周围的环境。你可考虑在网络上给房产做广告。
使用房地产经纪人(Estate Agent)
如果你使用一位房地产经纪人,你应该先查明下列信息:
房地产经纪人主要推销哪种房产
是否房地产经纪人属于专业组织
房地产经纪人将收费多少
<!--[if !supportLists]-->本地房产经纪人在当地的声誉。
房地产经纪人的收费
通常房地产经纪人按房产的最后售价收费,通常在1&frac12;-2&frac12;%之间。这称为佣金的比率。你也应该检查是否如下内容被归入或还必须额外支付:

广告花费。
准备房子广告细节的费用如照片。
有‘For Sale’的广告牌。
<!--[if !supportLists]--> 增值稅。
房地产经纪人在同意代表你时, 必须确认佣金,及其他费用。
你与房地产经纪人的协议
如你只使用一位房地产经纪人处理销售, 协议通常说明如果他们出售房产,佣金只支付给该房地产经纪人。如果你自己找到购买者,通常不必支付佣金给房地产经纪人。不过,如协议中指出房地产经纪人是唯一能出售房产的人,你仍然必须付款给该房地产经纪人, 即使你自己找到购买者。

如果你使用两位或更多房地产经纪人为你售卖房产,房地产经纪人将共同得到佣金, 不管是哪位房地产经纪人实际上卖了房产。通常费用比独家代理高。或你可独立任命两位或更多房地产经纪人,但是只支付给找到购买者的房地产经纪人,这被称为多项代理。
房地产经纪人做什么
房地产经纪人首先会给房产估价,并和你商讨叫价。你可邀请多位房地产经纪人给房子估价。你可和在地方报纸里相似的房子的价格作比较。房地产经纪人然后把房子的细节给有兴趣买它的人们送出。包括房间数目,大小,和有关房子里的其他装置,房地产经纪人也安排给房产做广告。你通常带潜在购买者看房,房地产经纪人也可为你做。
决定出售
不管你自己售房或房地产经纪人帮你,各会有不只一个报价,除了考虑
出售给提供最多钱的购买者,你应考虑以下因数:
买者是第一次买房。
买者已为自己的房产找到一个购买者, 如果这样,一系列买卖链子有多长。
是否支付现金,或较易拿到贷款。
希望和你在同一时间搬家。
房地产经纪人一般较易从买者那里查明此类信息。
在使用一位房地产经纪人时,应注意, 多位买主平等竞争,不可有性别歧视,或歧视残疾人,拒绝出售房屋。或在不利与买主的的条件下出售。
决定以什么房价出售
如果你使用一位房地产经纪人,经纪人可以和潜在的购买者商谈房屋的价格。房地产经纪人应为你争取最好价格。如果你自己售房,和买主谈判时,你不必对第一个报价立即做出决定。
接受报价
即使你已经接受报价,在法律上你可以改变主意和从其他买主那里接受一个更高的报价。你也应记住,当你接受报价时,潜在买主,也有可能撤离这里买卖交涉,他们也许不能申请到相应贷款,或勘查出房屋结构上的问题。

如果你自己售房,可以保留全部潜在购房者的姓名及地址,以防正在进行的交易失败。

选择谁做法律工作(conveyancing)
在你或者房地产经纪人接受买主报价后,你需要通知正做法律手续工作的人。你可自己做,但是这是错综复杂的过程,你可选择使用律师或使用政府承认的专业人士(conveyancer),只限在英国和威尔士。
使用律师
大多数律师公司提供这种有关买卖房产的法律工作(conveyancing )。虽然律师都能做这种工作,但是最好选择有经验的律师。

使用政府承认的专业人士(conveyancer)(仅英格兰和威尔士)
你能使用一批准的conveyancer 做你的conveyancing。 批准的 conveyancers 不是律师,但是被批准的 Conveyancers 的委员会批准。
查明花费
在选择谁做 conveyancing 前,你应该查明大概费用。 可多选几位律师或 conveyancer ,因为买卖房产的法律工作没有确定收费。你应该,
检查是否固定的收费,还是根据工作的多少,收费将变化 。
检查收费是否花费和消费税,最好有各项收费的清单。
查明如果在合同交换之前,销售失败,收费情况。
合同的交换
在交换合同后,和全部交易完成之前,买房者有时希望事先做一些装修,如换新地毯,你最好不要让买房者这样做。

另外,通知煤气公司,电力和电话公司, 你要搬离,并约定公司记录下仪表最后的读数。如果买方支付定金,先交给你的律师, 直到交换合同。律师将暂时保留定金一直到交易完成。
完成
在交易完成当天,安排离开房子, 并且转交全部钥匙。 你的律师将会收到全部款项,并和定金一起转交给你

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