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从土地到资产的价值重估——改革方向的迷茫(4月27日)

从土地到资产的价值重估——改革方向的迷茫(4月27日

 

关键词:宏观经济  土地政策  房地产  市场化改革  贾春宝

 

随着改革进入深水区,是以可持续发展的社会稳定机制为原则,还是以财务成本与时间成本高效的市场机制为核心,是需要满足代表资本的国际力量对中国市场的需求,还是需要满足生长在这块土地上的民众的切身感受。

中国的决策方向越来越迷茫,来自资本与来自政策的博弈与矛盾,在产业供需之间的矛盾也越来越尖锐。

倡导人的社会属性,弘扬传统美德的时候,总是需要先人后己、耻于谈利的规范与表率,但农村的人口城市化,被城市化的人要求不仅有安身立命之所,有基本的生存空间,而且需要享受更高生活品质,更美的生存环境,更完善的社会保障,同时这一切又都建立在庞大的资本基础之上,我们就需要遵循市场化的规律了。

 

在中国,一切市场行为都是受到权利制约与规范的。权利在理论上不是市场中可以交易的东西,在现实中却又被当成优质资源被争夺,并持续性地被交易。

权利是一种资源,在反贪之前,政策的执行者把权利资源变成利益,为自己与息息相关的利益集团贡献力量,其贪婪的本能所带来的违法违规成为反贪者业绩的支撑。

我们在追求平等的道路上的一切努力,我们对不平等不公平现象的批判与反抗,恰恰在造成新的不平等,权利与利益是流动的,仅仅从一些人的手中流向另一些人手中,这个就是所谓自由市场所发挥的作用,政策制订是为这些利益的流动施加放松或者拧紧水龙头力量。

各方面的制度规范,从提高拿地成本到约定融资硬性条件,从建筑施工过程的质量与规范到操作全过程的无懈可击,从销售环节的价格透明到交易环节的业主权益保障,即使作为光鲜亮丽的财富新贵的开发商与投资客,都如履薄冰一般地生活在火山口。

市场化进程所留下的发财致富的道路越来越窄,财富积累的难度越来越大。

 

王石说,反腐本身就是制止不正当交易,包括幕后交易和灰色收入,反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制了,特别是对于高端房子的需求,由于腐败造成的虚高的房价也就是被抑制住了

王石表示,对于房地产行业,最大的调控就是反腐。腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显,权钱交易多数都会跟房子有关,有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。

在反贪的大背景下,本来想买的变成想卖的了,房源供应增多,房子需求被压缩,房价自然会随着成交量的萎缩而下跌,这是市场规律;同时有实力买的,由于对未来预期看空而变成观望态度,本来没打算卖的,却在恐慌之中抛售,比着看谁跑得快。仓皇之中注定会形成看空行情。

 

与反贪同样对市场起到利空效果的是不动产登记制度。按照国土部给出的时间表,不动产登记是为房产税的普遍开征奠定基础的。房子的空置、土地的闲置、房子的归属逐渐清晰之后,也会让这个原本纷繁复杂的市场变得清晰一些。

一直以来,众说纷纭的不动产登记制度终于确认将在全国铺开,国土资源部已经给出了“时间表”和“路线图”。2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

潮水退去,泡沫是不会长时间停留在沙滩上的,反而会在沙滩上留下一些贝壳之类弥足珍贵的东西,房地产市场也是如此,会在形成相对平静的时间之内,留下一些值得投资的机会,在寂静之中再蕴含新的一轮上涨。

 

当831土地转让实行招拍挂制度之后,任何一寸关乎土地的私相授受都是违法的,一级土地的开发整理成为被政府垄断性的经营,土地收储与招拍挂制度,完全遵循资源价值的最大化挖掘原则。二级开发建设则放给市场去做,其中有政府背景的、央企国企背景的机构,依托政策与金融资源,显然具有更强大的竞争力。

根据年报数据不完全统计,2009年至2013年这5年间,主业为房地产的央企,在房地产行业赚取的净利润达2000多亿元。支撑房地产央企高额利润的,有其自身对市场的良好把控,但这些央企享有的“政策红利”和“体制优势”也不可忽视。

支撑房地产央企高额利润的,有其自身对市场的良好把控,但这些央企享有的“政策红利”和“体制优势”也不可忽视。“四万亿”刺激计划出台后,央企、国企在房地产领域的扩张较快。据估算,2009年至2013年,房地产主业央企涉房部分的净利润至少为2000亿元,其中几家业务板块主要为房地产的主业央企5年净利润累计超过1800亿元。

一位央企负责人“从近几年来看,这些房地产主业央企中房地产业务的比重一般占到30%左右,盈利所占比重甚至能占到40%。”按这一比例,2013年,其他房地产主业央企中涉房业务的净利润总和至少在140亿元。也就是说,仅2013年一年,房地产主业央企在房地产业务上赚了至少700亿元,这还不包括央企控股的房地产企业贡献的净利润。

根据2013年的房企业绩,当年销售额过千亿的房企增至7家,其中有3家为央企或央企控股企业。近两年,大量央企通过旧城改造、产业园等名义进入二三线城市。地方政府也更愿意将土地一二级联动开发、新城建设等业务,与当地的基础设施建设捆绑,一并与央企进行合作。

 

土地流转与土地供应机制让土地成为屈指可数的资产与硬通货,土地价值被逐渐挖掘出来,地价的水涨船高一方面催生了土地财政的供应链,市场竞争机制让那些贪婪的政府官员与利益相关机构开始中饱私囊,让地方政府对通过举债方式进行旧城改造与道路之类的基础设施显得有恃无恐。

在把价值最大化发挥之后,最终通过销售与租赁方式,交给终端市场去炒作与使用,形成环环相扣的利益链条。市场机制之下,从城市到乡村的“圈地运动”已然形成难以管理的燎原之势。而那些曾经的保守主义者,在金钱与物质利益的刺激下,被收买并成为抓紧当下的贪婪享受主义者,看不到(也不愿意看到)更远的未来。

受到利益最大化的本能驱动,银行成了高利贷的放贷者,资金供需的皮条客。按揭制度极大降低了房地产市场的准入门槛,将有刚需的民众绑架到了贷款买房的战车上,同时助长了投机客的资金实力,更重要的是推动了房子作为个人婚恋与事业成败的终极考核标准,对纯粹的爱情与亲情在客观上起到了扼杀的效果。

在刚需、投机与信贷支撑下,房产成为每个人都要去争取得到的稀缺资源,因而房价一路高歌猛进,而诸如土地出让金、土地增值税之类政府收取的费用,在各个环节的权力寻租费用,以及官方与民间金融机构的利益,都通过土地与房子落地了。

 

房价看涨的趋势拉动了铁公机等基础设施建设,这种圈地运动同时对农业有了重大冲击,农民的心态也变得浮躁,旅游休闲农家乐代替了务实的耕地种植,农村的青壮年都去四处漂泊,时间都用来在奔忙之中讨生活去了。土地留给家乡的老幼妇孺去耕种,留守老人与留守儿童成为最让人揪心的社会现象。

对房价的预期所带来的内心恐慌,以及身边的人坐地涨价的成功案例,催生了钉子户的心理,所以越是闹市区的房子,拆迁成本与拆迁难度越来越高,如此就导致了客观的囤地效果。当事实的囤地与招拍挂中所出现的地王交相辉映,房价与地价,资金成本与建安成本就在比着攀升了,这些都在为房价的上涨提供源动力。

普通百姓不管那么多理论与道理,只是对比以往拆迁收益来盘算自己的拆迁预期,对比房价高度决定自己内心所期待的拆迁收益;同时抱怨开发商心黑,让房价失控。却没有看到,其实开发商承载从财政到民生,从产业到资本的一切压力。

政府也好,媒体喉舌也罢,莫不把开发商作为盘剥者的代表,用各种手段限制房价,却反过来对房价的上涨起到支撑作用。

 

让我们反过来推。房价的下跌需要地价的下跌,需要各方面成本的下跌,需要对未来预期的调整,那不单纯是拆迁中的钉子户,而且也关乎土地流转中的制度指导原则与方向性的调整,更关乎从中央到地方各级政府对土地财政与产业财政之间的取舍问题。

但其实政策与资本之间的博弈,更多是在私下里进行的,双方内心总是会有“投鼠忌器”的顾虑,所以我们所看到的跟切实所发生的,往往是不符合简单逻辑的。恰恰是这种微妙的心理作用,才会让政策所发挥的效果扑朔迷离。

 

贾春宝

2014年4月27日星期日

 

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