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不要把一线城市名头当饭吃

2017-09-13 09:35:36评论

 

本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

童大焕2017912

 

2016年,是国内楼市房价疯涨的一年,但这一年涨幅最高的,不是所谓一线城市,也不是各省省会城市,而是北京东部、隶属河北的一个镇级小城——河北省廊坊市三河市燕郊镇。这个小镇,没有国家的宏伟规划,也没有大开发商,却独占鳌头,一切仅仅是因为,相对较低的房价和不限购,使它成为无数北漂可以安一张床、一个梦的——睡城。

2017年,直线距离北京将近3千公里的新疆伊犁一座边陲小城,毗邻哈萨克斯坦、远离发达地区、很多人闻所未闻的霍尔果斯,一跃成为中国大陆境内吸引外来投资笔数TOP10的城市。当很多人还对它一无所知的时候,这个仅8万人口的县市已经被称为中国的“开曼群岛”。范冰冰、吴秀波、吴京、韩寒等影视明星、导演,咪蒙这样的自媒体红人,都在当地注册了公司。截至2017825日,霍尔果斯注册的影视文化类企业已经达到1600多家,其中就包括制造票房奇迹的《战狼2》的制作公司。

而事实上,不少互联网企业、自媒体也已在这里悄悄落地。

国税总局《关于新疆喀什霍尔果斯两个特殊经济开发区企业所得税优惠政策的通知》称,201011日至20201231日,对在新疆喀什、霍尔果斯两个特殊经济开发区内新办的属于《新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录》范围内的企业,自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,五年内免征企业所得税。此外还有其他优惠倾斜。而最大的优惠在于三年后主板上市不授证监会指标限制。

一个特殊的机缘,一个特殊的行业,也许就会成就一座城市。

想当年,“上有天堂下有苏杭”的杭州,还在担心沪杭高铁修通后,杭州会被上海老鹰抓小鸡一样牢牢吸附,没想到阿里巴巴的崛起,带动了一座城市的新生,凤凰涅槃的杭州,把原本固若金汤的“一线联盟”中的广州,妥妥地甩到了身后。

当然,一个特殊的机缘,一个气候的改变,一个全人类生产生活方式的变革,也会短期内毁灭一座城市。

城市的兴衰,自有规律,但是,被几十年计划经济思维洗脑的中国人,每每遇到城市化问题,首先想到的是行政规划,期待行政规划有点石成金的手,迅速成就一座城市,甚至,期待它能甘霖普降达到全国均衡发展的目的。

近日,民生证券副总裁、民生金融智库首席经济学家管清友在一个论坛上发言称,中国至少需要8个一线城市。除了北京、上海、广州、深圳外,天津、杭州、成都、武汉、南京、重庆、西安、苏州、合肥等9个城市有望成为“新一线城市”。

这个说法重新在学界引起了较大争议。争议的焦点在于:中国真的需要这么多的一线城市吗?用“一线城市”或者“新一线城市”的表述是否恰当?国内权威的城市研究又是什么?

增加多少一线城市之类的提法,和当年的乡镇企业和小城镇建设成为国策没有本质不同,本质上都是希望在行政力量的强力推动下,来一个大跃进,只不过方向发生了180度——对,就是180度的改变——以前是乡镇企业和小城镇建设大跃进,现在是大城市化大跃进。

但其实,“一线城市,二线城市,三线城市”和“新一线城市”之类的提法并不科学,本身并没有严格的标准和边界,只是一个模糊的约定俗成的说法。其最早的源头,在于计划经济时代的“大小三线建设”,把东部沿海的一线城市退出来,随时准备作为打仗的前线,国家建设和城市建设则退到中西部省份。

当代中国的城市化进程重启以后,人们则根据人口数量、城市规模、城市影响力和竞争力等,模糊地按一二三四线城市划分,但除了北、上、深、广为各界比较认同的一线城市,杭州为新一线城市之外,哪些是二线哪些是三线,并无任何共识可言。期待通过国家来命名,比如“国家中心城市”之类的提法,或者提高行政级别或特殊待遇(如自贸区),来达到促进城市发展的目的,也并不都靠谱。事实上,此去经年,国家级命名的开发新区已达19个,真正成功的,唯浦东新区一个而已。人为地去规划几个一线城市,本身并不科学,也无必要。除了给地方政府和开发商制造涨价的概念之外,对城市自身的发展,并无助益,反而有可能反过来阻碍城市的发展。

这和企业的发展一模一样。给你一个更高的行政级别,企业就能发展得更好吗?西部和东北,那些省会城市,按一二线划分,怎么也得二线吧?又能怎么样呢?小小燕郊,镇级设置,没名没份,反而生机勃勃,成为充满希望的活力城市。

比起那些浮躁的大规划大设想,我们面对服务业主导的城市化这一人类历史上从未曾经历过的重大现实命题的时候,更应该做的事情,是静下心来,想一想城市发展的逻辑到底是什么,什么样的城市才是最高效率(高效节能、包括节约人类的时间成本,永远是城市发展的第一要义)的,什么样的城市才是最宜居的,什么样的城市才是海纳百川有容乃大的。着重于城市发展的内功,至于外面怎么评价,怎么命名,怎么看待,管它呢。难道苹果公司,需要别人给它个“全球一线公司”的名头吗?

而当我们回到城市内部的发展逻辑的时候,会发现,未来的城市,真的是越来越高、越来越密了!而人口的增长速度,根本跟不上城市的加高加密速度。

图一(来自洛杉矶房东):纽约局部未来几年将增加的高楼。2008年后,纽约在建项目不断增加,目前纽约在建摩天大楼数量和高度皆已创下历史纪录。纽约正在建设中的高度排前40的建筑体量总和就已超过整个陆家嘴。电路板式的路网,高密度高内透的建筑,成为人类史无前例的杰作。

 不要把一线城市名头当饭吃


图二,以中国尊为新领头羊的北京CBD,正在迅速长高长密,国贸核心区,19栋金融中心正紧锣密鼓地建设中,据测算,建成后将新增810万人口。

 不要把一线城市名头当饭吃


本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

经反复慎重研究,私人订制最新定位起点较低的安全起飞点,请抓住和时间空间及政策赛跑的机会。

私人订制——珍惜1万年未有的阶层晋升机会

1万年农业社会,人类几无进步;200年工业革命,社会突飞猛进;第二次工业革命,全面改写财富逻辑。

缺乏正确理论指导的楼市投资,就像在没有星光和火把的荒野上走夜路。

人类历史上史无前例的超级城市化运动,此前一万年未有,在中国只有1998年起,前后3050年时间窗,通过房价的涨跌,给这个时代的人们提供了前所未有的财务自由机会和阶层升降空间,一念天堂,一念地狱。在超级大城市化背景下,世界越来越陡峭,房屋的相对价值落差将如天壤之别。房屋置换,差区域换好区域,差地段换好地段,差品种换好品种,小资产换大资产,旧换新,是每一个家庭都必须面对的现实。同样出身的人,面对楼市的不同行动,十年时间即可见财富的巨大落差,时不我待!

 

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间乃至政策赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国乃至世界的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好办法。2016年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。20163月份最低12万可以买到一套房,现在,房价大涨加首付调整,没有上百万基本够不着了。20163月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经超过七八倍了。有人说我帮他半年赚到的钱是他父母两辈子的积蓄。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——2017329日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017317日起必须注明每套房变现的难易程度,每套房子在谁名下,家庭成员的购房资格,各自有无按揭贷款记录等)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱)。

私人订制收费201711日始2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。

 

对于订制的正确方法:你要用90%的时间和精力,去挑选一个正确的人。挑选对了以后,就自己做决定。要果断。绝对不要再问周边的人。如果再问周边的人,90%可能性会把你往回拉,拉回你们原有的轨道上去。问和自己一样甚至不如自己的人,还不如不问,他们能给你的,都是错误的信息和判断。

订制是在城市化理论的基础上做战略决策,不同的人会匹配不同的小范围区域,这些区域一旦选择,就不要轻易擅自扩大,目的是为了稳、准、狠地以最快的速度把握时机,最大限度节省时间成本和机会成本。如果不断扩大范围,既是对双方的煎熬也是在不断地丧失机会。

我想,私人订制应该有言在先:如果我划了个12~30平方公里(半径约23公里)范围,您却又回到自己原有路径,眼花乱满城看,建议您就别来了!彼此耽误,焦心。订制的根本目的有两个:一是根据每个人的情况,精准地确定对其最有价值区域,二是尽可能在第一条基础上把资产做大。做到稳准狠地下手,就可以最大幅度地赚取时间成本和机会成本。一旦回到满城看,订制意义就大打折扣,往往只能确保区域安全而不断付出高昂的机会成本(涨价)。

好比一个医生,给你开了药方了,你却拿出世界上所有的药,一个个指,这个行不行那个行不行。那么,医生的作用也将不复存在。

本着对人对己负责的态度和精神,在足够的信任建立之前,请去搜我的微博或博客,至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。

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