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房地产造富和剧烈分化时代刚刚开始

(2017-08-16 09:54:27)

地产造富和剧烈分化时代刚刚开始

 

本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

童大焕2017814

 

日前有一篇报道的标题特别夺人眼球:《地产造富时代落幕》,文章说:“过去十年间,无数中国楼市空头都被现实鞭挞,为什么今天我们会坚定判断地产造富时代落幕?”

在一个人人痛恨高房价又人人梦想赶上房产末班车的时代,人人都在期待房地产领域突然来个蝴蝶效应,幻想该领域一双小小的蝴蝶翅膀,就掀起全领域五大洲四大洋的飓风,带来整体性的市场大颠覆,然后别人都是傻瓜,唯独自己趁虚而入。比如下面这个:

最近房地产行业发生了三件大事,分别是:1、租赁同权将使租房和买房享有同等的权力;2、共享房产将使我们可以随时随地住到想住的房子里;3、淘宝租房将使“住房”信息透明化,让恶意炒房者无缝可钻。

但其实以上都是意淫。经济学思维只考虑资源的有限性或富余性。可以说,这一最简单的思维可以解决世界上90%以上的梦想和困惑难题。不管怎么变,有一点无法改变:稀缺地段稀缺资源将越来越稀缺,过剩地区将越来越过剩。共享房产我们早就在做了,就是一些个人能力不足的,众筹买房。但无论怎么共享,不可能一群人全住到这个屋子里。所以“随时随地住到想住的房子里”,还是乌托邦,不可能实现的。学区房我一直是反对的,违反教育规律。租赁同权几无影响。现在一线城市根本不保障非户籍外来人口的上学权利,别说租赁同权,就是买房没户籍也白搭。

回到“地产造富时代落幕”这个问题上来,其理由无非有三:第一个显性动因是金融支持转向。文章认为,包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明,中国的金融行业将告别套利时代,而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。其次,市场集中度上升,巨头格局相对固定。第三,资产价格基数抬高。“对普通的资产拥有者,房屋价格上涨空间与5~-10年前更是不能同日而语。如上文所述,过去十年间,一线城市的市区房价出现了10倍的增长。而今天,在北京这样巨大城市的边缘,房屋单价已经达到3万元/平方米。”基于这三个原因,文章得出结论:“谁也不会否认,这个行业仍将处于发展期,新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言,房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素,导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。”

房地产造富和剧烈分化时代刚刚开始

文章说的三个理由都站不住。

首先,金融支持转向实体经济云云,说了十年不止了吧?甚至于我们这个社会从上到下连什么是实体经济都还没搞清楚,各大城市在拼命打压小商品市场、小商贩小摊点等市民生活息息相关的城市必需产业,却在拼命扶持制造业等非城市必需产业。城市本不应有有高端产业低端产业之分,只有必需产业和非必需产业之别。比如说拉屎屙尿貌似很低端,但是咱们不能从此禁了它吧?否则是人就一定会出大问题的,古人早就说过“道在屎溺中”。而从银行角度,贷款流向所谓“实体经济”,反而处处是陷阱处处是亏损处处是呆坏账,因为大部分实体行业早已产能严重过剩,惟有房地产还有一线曙光,尤其是大城市仍处局部短缺时代,房贷目前不仅不是不良资产,反而是银行硕果仅存的少量优质的资产之一。不鼓励银行资金向有效益的地方投资,就是不鼓励资源进行有效率的配置。这不是金融机构自找苦吃、经济发展自断后路吗?

第二,文章认为,地产造富时代落幕是因为“市场向寡头集中的趋势非常明显,过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%,一些预测认为未来会达到50%。”但这恰恰是市场健康发展的必然要求。盘点世界上各大行业,比如互联网,比如手机,比如电梯,哪个行业不是几家公司高度集中?过去那种房地产公司遍地开花、官商勾结拿一块地就可以开发房地产的时代必须终结也必然终结,房地产行业质和量都很低劣的野蛮生长时代即将过去,数不清的小开发商会被兼并或倒闭。这是市场的正常现象。

第三,资产价格的基数问题也不是问题,因为经过1998年以来的住房市场化发展,过去是野蛮地向外扩张,今后会进入城市之间、城市内部自我收缩的回归市中心阶段,同时,住房需求也进入改善性需求阶段。过去遍地开花野蛮向外扩张的粗放时代,将代之以精耕细作、品质、地段和价格双提升的精细时代。房价的基数提高,一方面意味着新进入房地产市场的新人门槛提高,另一方面也意味着追求改善性住房的人们,他们所站的起点提高了,可以站在更高的财产高度上,追求更上层楼的居住品质。

比如北京南四环内,今年8月初开盘的三个项目——中国玺、昆仑域和北京金茂府,均价都在95000以上,仍然一房难求,几乎都是开盘当天一抢而空。因为优质地段的好房子实在太稀缺了。

我之所以说房地产造富和剧烈分化时代刚刚开始,是因为在2014年之前,中国的城市化和房地产是一个全面扩张的时代,是一个傻瓜闭起眼睛来都能账面上挣钱的时代。但是接下来,扩张时代过去了,人口不断向少数大城市集中,城市内部不断向城市中心回流,以前没有产生的落差将会剧烈产生,剧烈分化的断崖时代开始,跌的会跌跌不休,涨的会涨到天上。见证智慧和勇气的时代真正到来了。

而今日中国的真实城市化率,扣除把孩子老人留在故乡的2.7亿农民工,连40%都不到。而他们的后代,势必仍只有进城一条路。在这样的时代关口,妄言地产造富时代终结,话至少早说了三十年。

本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

 

市场低迷时,正是智者入市的最好时机!

私人订制——珍惜1万年未有的阶层晋升机会

 

缺乏正确理论指导的楼市投资,就像在没有星光和火把的荒野上走夜路。

人类历史上史无前例的超级城市化运动,此前一万年未有,在中国只有1998年起,前后3050年时间窗,通过房价的涨跌,给这个时代的人们提供了前所未有的财务自由机会和阶层升降空间,一念天堂,一念地狱。在超级大城市化背景下,世界越来越陡峭,房屋的相对价值落差将如天壤之别。房屋置换,差区域换好区域,差地段换好地段,差品种换好品种,小资产换大资产,旧换新,是每一个家庭都必须面对的现实。同样出身的人,面对楼市的不同行动,十年时间即可见财富的巨大落差,时不我待!

 

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间乃至政策赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国乃至世界的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好办法。2016年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。20163月份最低12万可以买到一套房,现在,房价大涨加首付调整,没有上百万基本够不着了。20163月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经超过七八倍了。有人说我帮他半年赚到的钱是他父母两辈子的积蓄。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——2017329日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017317日起必须注明每套房变现的难易程度,每套房子在谁名下,家庭成员的购房资格,各自有无按揭贷款记录等)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱)。

私人订制收费201711日始2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。

 

对于订制的正确方法:你要用90%的时间和精力,去挑选一个正确的人。挑选对了以后,就自己做决定。要果断。绝对不要再问周边的人。如果再问周边的人,90%可能性会把你往回拉,拉回你们原有的轨道上去。问和自己一样甚至不如自己的人,还不如不问,他们能给你的,都是错误的信息和判断。

订制是在城市化理论的基础上做战略决策,不同的人会匹配不同的小范围区域,这些区域一旦选择,就不要轻易擅自扩大,目的是为了稳、准、狠地以最快的速度把握时机,最大限度节省时间成本和机会成本。如果不断扩大范围,既是对双方的煎熬也是在不断地丧失机会。

我想,私人订制应该有言在先:如果我划了个12~30平方公里(半径约23公里)范围,您却又回到自己原有路径,眼花乱满城看,建议您就别来了!彼此耽误,焦心。订制的根本目的有两个:一是根据每个人的情况,精准地确定对其最有价值区域,二是尽可能在第一条基础上把资产做大。做到稳准狠地下手,就可以最大幅度地赚取时间成本和机会成本。一旦回到满城看,订制意义就大打折扣,往往只能确保区域安全而不断付出高昂的机会成本(涨价)。

好比一个医生,给你开了药方了,你却拿出世界上所有的药,一个个指,这个行不行那个行不行。那么,医生的作用也将不复存在。

本着对人对己负责的态度和精神,在足够的信任建立之前,请去搜我的微博或博客,至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。

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