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互联网是反房地产的吗?

(2017-07-16 22:18:58)

互联网是反房地产的吗?

 

本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

童大焕—2017715日星期六

 

2017711日,潘石屹在一场“未来已来——潘石屹对话人工智能新势力”的对话现场表示,互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的,这意味着房价会降。

潘石屹称,过去20年间,开发商太勤奋了,建的房子太多了,所以房子过剩严重、空置率很高。房地产之所以发达,是因为人有拥有的欲望,拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代,使用比拥有更重要,分享比使用更重要,所以互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。如果每一个人拥有房产证的欲望降下来了,房价会降。

我们无法揣测,潘石屹是真不懂城市化和互联网还是假不懂,是真不懂房地产的金融属性还是假不懂,但有一点是非常肯定的,就是类似的话,我们已经听过无数遍,一些人翻来覆去地说,不断有人变着花样说,至少说了30年了!早在1990年代,那时候互联网刚刚在全球兴起,人们就热情澎湃地预言:城市从此变得没有意义,乡村变得更有价值,因为网络使人们的信息距离无限地拉近了。

但历史却鲜明地告诉世界,互联网,人工智能乃至快捷交通,并不是人们当初想像和设计的,成为城市的稀释剂,成为反城市化、反房地产的助推器,相反,它们是城市的凝固剂,是亲城市化、亲房地产的凝聚力,不断地使得城市集中,更集中。

互联网是反房地产的吗?

从世界范围看,大城市化的趋势从未停止。1950年全球超过500万人的城市只有7个,2015年增加到73个。1950-2015年,全球生活在1000万人以上规模城市的人口占城市人口的比重从3.2%提高到11.9%,生活在100-500万、50-100万规模城市的人口所占比重上升了3.9%0.6%,但是生活在50万以下规模城市的人口所占比重下降了7%

中国尽管一直限制大城市的人口流入,严格控制大城市规模,鼓励中小城镇发展,甚至把国际通用的“城市化”一词也活生生篡改成了“城镇化”,但是1990-2015年中国城区常住人口在500万人以上的城市,从2个增加到16个。2009-2014年,中国35个一二线城市的人口共增加3778万人,其中前15个大城市增加了3010万人,约占80%。另一方面,优先发展中小城市和小城镇并不能改变其人口流失的情况,由于条件所限,产业发展不起来,无法提供足够的就业,中小城镇人口不断流失。2009-2014年,在232个地级市中,人口减少的有85个,占36.6%,共减少1314万人。【数据来源:樊纲《当务之急是发展大城市》(2017-06-26 )】

潘石屹先生说过去我们建的房子太多了,这话说对了一半。但是另外一半:人口加速集中的区域,房子却越来越不够用了。短缺与过剩长期并存,是当下中国城市化和房地产的一道陡峭风景。潘石屹自己在大城市发起的共享办公空间SOHO3Q,恰恰是城市空间越来越稀缺的证明。因为越来越多的思想和商业需要密集交流,而密集的城市空间总是稀缺,才使共享空间的需求越来越大。

共享办公的本质,是城市空间稀缺、昂贵,使得平均到个人使用的空间越来越小,而电力、电信、互联网、恒温恒湿、卫生、安保、饮食、会议空间乃至工商税务等公共服务基础设施由共享办公的提供商来统一安排与服务,达到最大限度地节约空间与成本的目的,并非房地产从此变得不重要。

共享办公,并不是真正的房屋空间共享,而是个人使用的空间迷你化,高效化,共享的是城市公共基础设施之外的商业基础设施,而不是共享城市房屋空间。把共享商业基础设施理解成共享城市房屋空间,是一次巧妙的偷换概念,好让你不要和他争夺稀缺的城市空间呢。此处是不是应该有一个偷笑?

还有一种共享空间的形式,airbnb,这才是真正的共享房屋空间,采取的是分时使用、错开时间使用的办法。像共享汽车一样,通过互联网的力量,提升了短期空置房屋的使用价值。但它也不是反房地产,而是使那些更有个性、保养良好而又租金价格适宜的房屋,让更多的人体验与共享。就像滴滴打车与传统出租车竞争一样,airbnb是和传统的酒店业进行竞争,而不是和传统的住宅形式形成竞争。如果说,人们拥有一套独立产权房是许多人一生中的主食,那么,airbnb只是零食和点心,是旅馆,是酒店,是民宿,取代不了传统住宅的地位。

而到了现代社会,优质区域的优质房产,不仅仅是一个居住的空间,而且拥有了前所未有的金融属性——可以抵押,可以贷款,甚至可以成为阶层晋升或降落的最重要工具。从居住属性上,它是很多人生命中的根据地;从金融属性上,它是很多人借鸡生蛋四面出击的冲锋枪;从财富属性上,它是许多人一辈子跑赢通胀的唯一工具;从阶层属性上,它是许多人逃离原有屌丝阶层的印钞机。能否拥有一套能够不断保值增值的独立产权房,对人的命运甚至有着决定性的影响。

因此,互联网反房地产的说法,表面上很有道理,事实上是一剂毒药,一方麻醉剂,让人在共享的麻药中丧失房产升值的机会。而在史无前例的超级城市化潮流之下,房屋的升值或贬值,正在对每个人的家庭财富起着决定性的作用;对于低至年薪十万高至年薪数百万的绝大多数人来说,房产的升降对家庭财富的影响,都将远大于其工资劳务性收入对家庭财富的影响。而这个影响,并不是中国特色,而是全球普遍规律。不信,请看法国学者皮克蒂砖头一般厚的《21世纪的资本》。

“理解房产,必须知道以下两条规律:1、法币(法定货币)持续贬值,无论是人民币还是美元(印钞机永不停)。2、文明的进程就是人持续往好地方聚集(城市化永不停)。两条规律汇总,得出的结论是:无限增加的法币涌向有限的好地方,供求关系必然使好房子的价格持续上涨。规律即使没有一个人赞同,它还是起作用。”(连岳)

真正的聪明人,一定会抓住最要害的东西,而不会被各种眼花瞭乱的新名词所迷惑。聪明人一定是顺风顺水顺规律而动,事半功倍。只有那些不自量力的傻瓜,才会凭着幻想凭着意志逆规律而行,螳臂挡车。

(本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载)

 

 

珍惜1万年未有的阶层晋升机会

 

缺乏正确理论指导的楼市投资,就像在没有星光和火把的荒野上走夜路。

人类历史上史无前例的超级城市化运动,此前一万年未有,在中国只有1998年起,前后3050年时间窗,通过房价的涨跌,给这个时代的人们提供了前所未有的财务自由机会和阶层升降空间,一念天堂,一念地狱。在超级大城市化背景下,世界越来越陡峭,房屋的相对价值落差将如天壤之别。房屋置换,差区域换好区域,差地段换好地段,差品种换好品种,小资产换大资产,旧换新,是每一个家庭都必须面对的现实。同样出身的人,面对楼市的不同行动,十年时间即可见财富的巨大落差,时不我待!

 

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间乃至政策赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国乃至世界的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好办法。2016年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。20163月份最低12万可以买到一套房,现在,房价大涨加首付调整,没有上百万基本够不着了。20163月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经超过七八倍了。有人说我帮他半年赚到的钱是他父母两辈子的积蓄。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——2017329日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017317日起必须注明每套房变现的难易程度,每套房子在谁名下,家庭成员的购房资格,各自有无按揭贷款记录等)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱)。

私人订制收费201711日始2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。

 

对于订制的正确方法:你要用90%的时间和精力,去挑选一个正确的人。挑选对了以后,就自己做决定。要果断。绝对不要再问周边的人。如果再问周边的人,90%可能性会把你往回拉,拉回你们原有的轨道上去。问和自己一样甚至不如自己的人,还不如不问,他们能给你的,都是错误的信息和判断。

订制是在城市化理论的基础上做战略决策,不同的人会匹配不同的小范围区域,这些区域一旦选择,就不要轻易擅自扩大,目的是为了稳、准、狠地以最快的速度把握时机,最大限度节省时间成本和机会成本。如果不断扩大范围,既是对双方的煎熬也是在不断地丧失机会。

我想,私人订制应该有言在先:如果我划了个12~30平方公里(半径约23公里)范围,您却又回到自己原有路径,眼花乱满城看,建议您就别来了!彼此耽误,焦心。订制的根本目的有两个:一是根据每个人的情况,精准地确定对其最有价值区域,二是尽可能在第一条基础上把资产做大。做到稳准狠地下手,就可以最大幅度地赚取时间成本和机会成本。一旦回到满城看,订制意义就大打折扣,往往只能确保区域安全而不断付出高昂的机会成本(涨价)。

好比一个医生,给你开了药方了,你却拿出世界上所有的药,一个个指,这个行不行那个行不行。那么,医生的作用也将不复存在。

本着对人对己负责的态度和精神,在足够的信任建立之前,请去搜我的微博或博客,至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。

 

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