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疫情影响下开发商面临的逾期交房法律风险及应对建议

(2020-02-12 15:27:55)
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城阳李瑞庆律师

疫情影响下开发商面临的逾期交房法律风险及应对建议

作者:王英 巩芳豪 李阳  转自:文康律师事务所  

2020年的春节注定是一个让国人难忘的春节,新型冠状病毒引发的疫情由武汉蔓延至全国。为有效遏制疫情发展,保障公众的生命安全,中央及地方出台了一系列的应对疫情的措施,如延长春节假期,延期复工,交通限制等。这些措施的出台给经济发展带来了不同层面的影响,房地产开发建设项目属于涉及疫情防控的特殊行业,受本次疫情影响延期复工已是定局。

房地产开发建设项目无法按时复工,进而导致开发商面临逾期交房的风险,本文以开发商的视角分析逾期交房面临的法律风险,并提出应对建议。

01

疫情之下,开发商逾期交房的风险来源有哪些?

1. 工程建设延期复工

正值春节,大量施工人员返乡过年,疫情大面积暴发后,政府严控人员大面积流动和聚集,导致施工人员无法按时到岗施工作业;施工所需的原材料生产、机械设备、交通运输都受到波及,无法正常供给。上述多方原因导致建设周期延长,施工方无法如期复工。

2. 竣工验收工作放缓

受疫情影响,建设单位的工作人员短期内无法全员到岗恢复正常工作,按照既定节点推进竣工验收工作。防控疫情已是当前政府各部门的首要工作和重中之重,大量政府工作人员奋战在疫情防控工作的一线,可能暂时无法进行工程竣工验收工作。

3. 房屋交付工作停滞

受疫情防控的需要,开发商的销售中心大多已关闭,政府严控人员聚集性活动,开发商无法完成现场房屋交付工作。虽然目前有些开发商已经尝试线上看房、签约等工作,但房屋交付尚无法在线上完成。

上述原因均会导致开发商面临逾期交房的风险。 

02

 受疫情影响,开发商逾期交房是否应承担违约责任?

1.逾期交房的免责事由

逾期交房是指开发商在商品房买卖合同约定的交付使用期限内,未能向买受人交付房屋的行为。发生逾期交房后,开发商需有足够的免责事由才能免于承担违约责任。免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,约定免责事由应看双方签订的预售合同,在此暂不讨论,法定免责事由主要指因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,此次疫情是否会构成不可抗力是问题的关键。

2.不可抗力的法律界定

我国法律中关于不可抗力的规定,主要是《民法总则》第180条、《合同法》第117条及第118条,不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的客观情况

2020120日,国家卫健委发布了20201号公告,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020130日,世界卫生组织召开紧急会议,宣布将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件。由此可以看出,本次新型冠状病毒是一次突发的疫情,是人类社会无法预见且在社会发展中不能避免的,疫情暴发的突然性和极强的传染性导致在一定时间内也无法克服。

目前,本次疫情的患病确诊人数、死亡人数、传播速度和波及范围,以及对经济社会的影响似乎已超过2003SARS非典疫情,而2003年的SARS非典疫情在特定情形下被认定为不可抗力事件。因此,笔者认为本次疫情其性质属于法律上规定的不可抗力事件。

3. 疫情与延期交房具有因果关系,开发商免责

开发商受本次疫情影响导致延期交房,可以不承担违约责任的情形。《民法总则》第180条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。《合同法》第117条规定因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。参考2003年非典疫情暴发后《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号,已失效)第三条第三款第二项之规定:因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照 《中华人民共和国合同法》第117条和118条的规定妥善处理。前文已述,本次疫情应被定性为不可抗力事件,开发商在实际履行合同中,受本次疫情影响逾期交房,可以据此主张免除违约责任,顺延交房。

参考案例:(2005)三亚民一终字第79

殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

三亚中院认为:“对于‘非典’疫情的影响,该疫情的发生是不可预见、不可避免,并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的,由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前,长源公司已与多家建筑企业签订施工合同,但由于20034非典疫情在全国范围内的大规模暴发,各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动,并且客观上本案涉及的标的物施工人员(民工)主要来自岛外,对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延,应认定非典疫情对天涯一方城项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就‘非典’期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响,因此长源公司可据此对‘非典’期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。”

4. 疫情与延期交房没有因果关系,开发商担责

若商品房预售合同签订时间在疫情防控期内或防控期之后,疫情防控并非不可预见,开发商可预见疫情对房屋交付的影响,或疫情防控并未对开发商按时交房造成实质性影响,则开发商则无权以不可抗力为由主张免责,也无权主张顺延交房。

参考案例:(2005)沈民(2)房终字第800

张廷印与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案

沈阳中院认为:“新中城公司提出的‘非典’疫情属于不可抗力,应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国暴发非典疫情,但新中城公司在与张廷印签订《协议书》时(2003425日)应当预见非典疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在20039月底将商品房交付张廷印,且新中城公司自认‘20039月初,工程基本完工,只差验收,其在2003919日与张廷印签订的《商品房买卖合同》亦约定交房日期为2003930日前,表明非典疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任,所以新中城公司的此项上诉主张,本院不予支持。”

 

03

 疫情之下,开发商应当如何防控逾期交房风险?

1.与购房者保持沟通,及时通知延期交付风险。

《合同法》118条规定当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失。开发商应梳理房屋交付合同台账,及时向购房者发出书面通知(留存通知及邮寄单据),提示购房者可能因本次疫情导致房屋延期交付,引导购房者作好心理预期,同时也提示购房者提前做好准备,避免或减少潜在的损失。

2.收集本次疫情构成不可抗力的证据。

《合同法》118条规定当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当在合理期限内提供证明。开发商应收集国务院关于延长春节假期的通知,世卫组织相关新闻发布,各地延期复工的政策文件,各地各部门关于交通运输、物资供应、企业用工的相关通知等,固定本次疫情构成不可抗力的证据。

3.收集因受本次疫情影响无法正常履行合同的证据。

《合同法》117条规定因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。建议开发商收集并固定疫情发生前项目施工无逾期情况的证据以及疫情发生后项目施工无法正常进行的证据,例如要求施工方出具项目延期施工的情况说明及证据,收集监理方填写的项目延期施工的监理日记,整理项目施工材料供货方或设备设施提供方出具的因受疫情影响无法按时供货或因疫情需要被征用的证明,关注主管部门在项目现场张贴或下发的禁止施工的通知等。

4.确定无法按期交房时,积极与购房者达成延期交房协议。

疫情结束后,如确定无法如期交房,建议开发商主动与购房者联系,进一步说明客观存在的不可抗力因素,根据疫情防控的情况和项目工程进度,与购房者重新约定交房日期,提前化解可能出现的纠纷。

 

疫情之下,房地产行业各个利益相关方是一个命运共同体,无论开发商、施工方还是购房者等,都需要拿出共克时艰的勇气与担当,妥善化解可能出现的争议,共渡难关。

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