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过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  8月27日,老邓的粉丝、身在杭州的孙老弟,给我带来了两坛自酿的白酒,一坛十五斤,是他的家人和朋友在老家酿的好酒。孙老弟是80后,自家就是做酒出身,十几年前到杭州闯荡江湖,加盟大公司卖酒,所以现在早已成了酒业专家。这次专程从杭州赶来,送给我两坛美酒,让我十分感动。

  那么,孙老弟为什么要给我送酒呢?

过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  据他说是因为看了我的文章,在去年杭州G20会议之前,一咬牙一跺脚,在杭州买房了!那是2016年8月底,正是房地产最热的时候。他在杭州买房是下了很大决心的,因为他在杭州打拼十几年,始终嫌杭州的房价高,所以之前已经用积蓄在老家买了两套房子了。可惜老家的房子就是不涨,甚至略有下跌,而杭州房价却在蹭蹭涨!所以这次下定决心在杭州买房!他买房后不久,2016年9月初的G20会议就结束了,杭州房价蹿升了一个台阶,他的房子立刻涨了十几万。房东本想反悔,但违约金较高,所以还是卖了。但是之后房价继续涨,从孙老弟在杭州买房子到现在还不到一年,房价已经涨了一倍!所以孙老弟十分高兴,拿出自家酿的美酒,专程来感谢我的。

  但我并不敢居功。我认为:这不是我的功劳,而是孙老弟的决策英明果断。因为我自己也有很多错误的判断和决策,比如股市挣钱很艰难,相当多的股票或者看错,或者一直不涨;我认为美国会及时解决朝鲜,但现在来看虽然局势越来越紧张,但双方仍处于嘴炮阶段;之前我还认为《战狼2》的票房会突破100亿,从当前走势来看,除非发生奇迹,否则已经基本上不可能了……

  所以每一个人都会有很多错误的判断,我也一样。如果别人听了我的正确意见就来感谢我,我也自居有功的话,那么我也应该承担错误的责任,于是很多听了我错误意见的人,估计就要把我打死了……

  所以哈,孙老弟特意来感谢我,我很高兴和感动。但每个人都要对自己的决策负责,说白了,盈亏自负。作为自媒体作者,我当然要做足功课,并及时发表自己的真实看法,但仅供大家参考。

  好了,现在咱们就好好谈谈杭州房价为什么这一年又涨了一倍,尤其是2016年10月初遭遇史上最严厉的限购,居然挡不住杭州的房价猛涨,这到底是为什么?!

  我认为:杭州是个样本,必须好好分析,这样大家对全国一二线城市,以及我国各种政策的效果,就会有更清醒的认识。

  杭州房价是必涨的,理由有以下几点。

  1、在中国城市化大潮中,随着人们的旅游越来越多,见识越发广博,就会有更多人认识到杭州之好。

  杭州的西湖以及周围的山,加上浓厚的人文底蕴,在我看来是全国最美的,没有之一。所谓“上有天堂,下有苏杭”,本质上是拿苏州陪衬杭州,让文字押运。虽然苏州也不错,但还是无法和杭州相比。一直看多房地产的董藩教授尤其看好杭州,认为杭州的房价以后必然向京沪看齐,我深以为然。

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  2、杭州是省会,在当今一二线争夺人才尤其是年轻人口的战争中,杭州可以充分发挥省会的优势。

  关于省会的“人才”争夺战,我在:租购同权?下一轮房价暴涨就要开始了!、租购同权?下一轮房价暴涨就要开始了!(2)和中早已写过。可以说,全国是我最先认识到这一点的,然后别人乃至主流媒体开始了这方面的宣传。现在省会城市已经出台了多项政策,主要有:

  (1成都宣布,只要是符合条件的“人才”,允许以5年前的价格买房。

  (2)长沙宣布,对各类“人才”,包括大专,放松限购,首套购房不受户籍、个税和社保存缴的限制。

  (3)南京发布《人才安居办法》,力保16万“人才安居乐业。

  (4)杭州:大幅扩大城区,把之前的临安市变成临安区,城区面积扩大将近一倍,从4876平方公里猛增到将近8000平方公里,极可能成为第五个一线城市。在租购同权方面,杭州也提出更为凶猛的政策,只要租赁几平米房子,就能就近入学。

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  3、G20会议之前大肆赶人,并让污染环境的店铺关门,拆迁了一大堆城中村。2017年该政策继续,但新房建设跟不上,导致房价和房租大涨。

  如果说2016年为了迎接G20,搞一些这方面的临时措施还可以理解的话,那么这种措施在2017年继续延续,就是杭州房价和房租大涨的直接原因了。2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划从2016年起,用5年时间基本完成178个主城区城中村改造,将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。2017年1月,杭州主城区城中村改造攻坚行动被列入了《杭州市城市建设“十三五”规划》,2017年将是杭州历年来拆迁量最大的一年。

过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  据不完全统计,2016~2020年杭州将全面完成上百个城中村的拆迁计划,拆迁至少600万平米城中村和老旧小区。在此,我们可以简单分析一下杭州楼市的供求:

  (1)供应方面,2017年至少会拆迁500万平米住房。按照2017年1~4月杭州新开工面积490万平米计算,今年的总新开工面积大约是1500万平米,貌似不仅可以完全覆盖上述因拆迁而减少的500万平米,而且还颇有富余。但从下图中可以看出,截止到2017年4月份的杭州商品房施工面积和增速,并不乐观。

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  (3)更重要的是,杭州市新增人口却呈同比上升之势。2016年市区常住人口增加17万,如下图所示。

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  可以预计,由于杭州的新政以及全面二胎政策,2017年杭州市的常住人口大约会增加25万人左右。不管如何,如果未来几年,每年至少新增25万人口,每人需要30平米住宅(这是及格线),一年就是750万平米的住宅需求。所以,每年杭州对住宅面积的总需求至少是:

  500万(拆迁) + 25万*30 = 1250万平米

  总需求量1250万平米,但新开工量是1500万平米,貌似可以全覆盖啊!

  呵呵,在此文中,邓元杰要提出一个初听惊世骇俗、但也毫不稀奇的观点:人均住房面积,80平米以上才感到真正舒适!

  目前,我国人均住房面积大约40平米,貌似已经比较高,但离80平米的目标还有一倍距离,可见潜力有多大!尤其是在大城市中,人均住房面积比较小,在中小城市尤其是农村,人均面积较大,所以目前的“人均40平米”,大城市的居住面积实际上较小,而小城市和农村却较大。这是符合人们直觉的,不信可以到农村看看,哪家不是两三百平米以上?其实根本没住几个人。而大量到城市移居的小城市和农村人口,在大城市的居住面积仍然捉襟见肘。

  人均80平米才感到真正舒适,住在大城市的人们,同样在向这个目标努力!

  而过去一两年的供给侧改革,激发的偏偏是大城市的需求,2016年国庆以来的限购,限制的也是大城市的需求。现在压制已经将近一年了,需求即将重新被激发,而且已经被激发!

  所以不仅是杭州,而是全国所有一二线城市,房地产仍将欣欣向荣。

  以杭州为例,由于上述因素,过去一年二手房的涨幅是40%多,可谓领先全国,如下所示(数据来自房天下)。

过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  实际上,这个数据是大为低估的。在国家大力打压一二线房地产的情况下,网站也不得不夹着尾巴做人,所以身在杭州的人当然知道真正的涨幅,比如孙老弟的房子就涨了一倍。由于大量拆迁旧房,租房需求大增,于是房东大幅提高租房价格,甚至由此酿成了局部群体事件。但这些都不会公开报道,有杭州的朋友可以在回复中说说。

  另一个房价涨一倍的证据是:2016年杭州最贵的学区房“只有”每平米8.3万(在G20会议之后创出),但到了2017年5月已经涨到了每平米16万,一倍涨幅。

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  今年5月份以来,全国的环保检查搞得很厉害,几十万家工厂和小作坊被关闭,极大压制了需求。我在《两封倒闭工厂老板写给环保局长的信,句句戳中泪点!》已有很多说明,压制需求的结果是什么?没错,会大幅抬高物价,加上倾斜的环保措施,肯定有利于国企。然后呢?人们当然会纷纷来到大城市谋生啊!虽然大城市也会打击各种烧烤和小吃店,也会有暂时的困难(比如杭州),但大城市的生存环境还是好一些。而无数中小城市的管理者以环保之名打压中小企业,或者继续收受贿赂,或者自己开厂生产,赚取垄断利润。在这些小地方,中小企业尤其是民企的生存环境会进一步恶化,从而把大量人口继续推向大城市!

  所以,像一二线城市尤其是杭州这么好的地方,人们有钱就会来买房,而且越大越好,人均80平米才真正舒服,以杭州为代表的一二线还得继续大涨。

  对于这些不抓则已、一抓就猛抓的政策(比如环保),我无话可说,我只能说客观效果。客观效果就是:中国的物价将大幅上涨,人们将继续涌向一二线城市(这次尤其是二线城市),大城市的房价和经济将掀起新一轮热潮。

  在此顺便说一句:一说到房价,现在看空的人有很多,他们也能收获很多掌声,而且在老百姓中仍然有大量的看空者。大家知道我是怎么判断的吗?哈哈,看回复就知道了。我发现只要我写房地产文章,拍砖的就很多,而且往往被顶到前面,比如《租购同权?下一轮房价暴涨就要开始了!》这篇我精心写就的文章的前几条回复如下(都是被人顶上来的):

过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  很显然,看空房价的主要是没房或者少房的。其实如果房价有所下跌,他们都想买房。既然如此,房价怎么可能跌呢?加上各种促进通胀的政策和城市化,一二线房地产的需求还很大啊,哈哈哈哈!

  有些人不仅现在看空房地产,而且去年就看空,几年前就看空,N年前就看空!但是这几年房价涨了几倍?过去一年在最严厉的限购下,杭州房价居然涨了一倍,这些人还有什么可说的?某些始终看空的大V难道不应该向大家道歉吗?别用各种貌似深沉的理由来搪塞,最后拿世风日下来搪塞,别整那些没用的,出来道歉!

  别人先不说,牛刀,大家需要你出来道歉!

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  牛刀已经消失一年多了。有谁知道牛刀的下落,请告诉我。因为有人想找到他的心情,和找到贾跃亭一样迫切。

  良药苦口利于病,忠言逆耳利于行。老夫如果错了,一定会及时道歉。

  4、特色小镇!

  在京津准备发展雄安、想把雄安建成后花园、并且嫌弃“低端人口”想赶人的时候,长珠三角城市群、各个中东部地区的省会,已经成为中国经济的最大引擎。特色小镇是国家城镇化的重要措施之一。在很多别的地方可能很难搞好,但在长珠三角地区,尤其是杭州附近,搞好特色小镇没有任何问题,因为这里的气候和经济最好!

  在此,顺便给大家推荐一只股票:600606绿地控股!因为它投资500亿在杭州湾,布局特色小镇!杭州湾经济必然崛起!

过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  去年,绿地集团与杭州湾新区签署总投资500亿元的战略合作协议,全面承接滨海新城建设中的综合性城市开发业,8月中旬,位于杭州湾新区内的“绿地·海湾”特色小镇项目正式启动。同时,绿地在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地,都签约了一批特色小镇项目,涉及土地约40000亩!

  绿地,控股!长期的不涨已经让我愤怒,我狠狠地喝了几口孙老弟给我的酒,这酒很好,纯粮食酿造,爽!等他注册了品牌之后必须帮他宣传一下!

过去一年杭州房价涨了一倍,你信吗?

  但是现在,必须让大家知道绿地控股有雄厚的土地储备和前瞻性的投资,股票本身的估值也很好。至于主力想怎么做,随它的便!不过大家的盈亏,呵呵,也要自负啊。

  回到杭州,回到房地产,回到中国的经济大势。从杭州过去一两年的发展,可以总结出未来中国发展的大势:

  1、不管是人口驱动还是高价卖地,不管是限制供地还是租购同权,不管是通货膨胀还是城镇化,不管是环保治理还是特色小镇,人口将继续向一二线城市集中,已经毫无疑问!

  2、所以通胀将继续,一二线房价将继续走高,以后以粮食为主的各种价格,都将继续水涨船高!可以这么说,2017年以环保治理和深化供给侧改革为标志,中国通胀必然掀起新一波狂潮。

  京沪永远涨,一印解千愁!

  3、软硬件的智能化,是另一个重要方向。

  那么,我们该怎么投资呢?

  1、到一二线城市,买房去!

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  2、如果手里的钱不多,或者根本不够付首付,可以考虑炒股。

  这是因为:既然通胀要继续,而且供给侧改革和环保都是要“做大做强国企”和蓝筹,以及外部局势的持续紧张但短期又打不起来,都让资源股、地产股和其他蓝筹更得益。所以如果钱不多的话,就适当炒炒股吧。当然,炒股也是比较危险的,主要是是解决“追涨杀跌”的问题。

  OK,杭州房价过去一年上涨一倍,你有什么感想呢?

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