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香港掀拆息按揭大战 金管局拟设最低门槛

(2010-03-17 19:14:33)
标签:

最优惠利率

按揭利率

香港

银行

股票

分类: 金融行业研究

 

香港掀拆息按揭大战 金管局拟设最低门槛

 

21世纪经济报道  香港报道 2010-03-10 

 

继汇丰银行2月中旬推出拆息按揭产品之后,香港各银行全面掀起按揭利率战,也意味着拆息按揭产品已蔓延到香港主流大行。甚至引发香港金管局介入,拟设按揭利率下限。

 

长期以来,香港住房按揭利率的定价方式有两种,一为“最优惠利率”(即“P”)减去一个固定利率的方式(下称“最优惠利率按揭”);二为“1个月香港银行同业拆息”(即“H”)加上一个固定利率(下称“拆息按揭”)。

 

举例来看,“最优惠利率按揭”中,被减去的固定利率,因贷款额度、期限和还款方式等不同会有所区别。据香港按揭中介商经络按揭的数据显示,该公司现时提供的按揭服务中,固定利率一般居于2.75%3.25%间。

 

而金融危机以来,香港最优惠利率自200812月开始再次降到1980年以来的最低水平,如中银香港和汇丰现时的最优惠利率是5%,而恒生和渣打则为5.25%上一次最优惠利率降到这一最低点是2003年和2004年。

 

因此,目前按“P-固定利率”方式所确定的按揭贷款年利率,为1.75%-2.5%

 

颇有玄机的是拆息按揭。

 

2月份,1个月香港银行同业拆息持续走低,降至0.07%。这一数据在20089月雷曼兄弟倒闭后曾飙至4.36%。根据经络按揭目前提供的按揭服务,上述被加上的固定利率为0.65%0.7%。因此,以该方式确定的按揭年利率,为0.72%-0.77%

 

最低1.75%和最低0.72%,不需要复杂计算即可发现,拆息按揭对购房者来说,需要付出的利息成本将大大降低!

 

事实上,2009年初开始,1个月HIBOR就持续下降,最优惠利率则一直保持为5%5.25%。这意味着两种按揭定价方式之间,近一年多来,一直存在着巨大的息差缺口。

 

金管局统计显示,自20097月份以来,拆息按揭贷款比例持续上升,半年内此类按揭占总按揭比重由5%左右,骤然升至20101月的61.6%而最优惠利率按揭的比例则下降至36%。其中,以最优惠利率为基准的按揭贷款中大部分利率都为2%2.25%

 

问题是,银行缘何纷纷加入拆息按揭大战?巨大的息差缺口之下,银行狂推拆息按揭的动机何在?

 

“利好”或是短期现象

 

实际上,对按揭者而言,上述低至0.72%的拆息按揭“利好”未必长久。当1个月HIBOR与最优惠利率的缺口减小到一定程度,这种“利好”就会减小,并有可能触及上限,使计息方式重新回到以最优惠利率为基准。

 

以汇丰的按揭计划为例,2月中旬,为了提高在按揭贷款市场的份额,汇丰将按揭利率确定为“H+0.65%,上限P-2.5%”。一旦最优惠利率与1个月HIBOR的缺口减小至3.15%,就会导致贷款采用上限 P2.5%”的计息方式。

 

而据金管局数据统计,1999年至今,最优惠利率与1个月HIBOR的缺口平均约为3.61%,其中只有36个月小于3.15%

 

值得一提的是,以上述金管局公布的1月份单纯以最优惠利率为基准的按揭贷款中大部分利率都为2%2.25%,即相当于“P3%”为例,从历史经验来看,采用H+0.65%的拆息按揭并不会比以最优惠利率为基准的按揭更实惠。因为,只有当最优惠利率与1个月HIBOR的缺口大于3.65%时,拆息按揭的“实惠”之处才能体现。而金管局的数据显示,1999年至今,这一缺口有81个月小于3.65%,占60%

 

换言之,对按揭者来说,银行推出的看似充满诱惑的超低息拆息按揭方案,实际上很可能会瞬间消失殆尽。究其原因,目前Hibor之所以处于历史低点,是由于自从去年以来,香港银行体系“水浸”,流动性过于充裕,但一旦Hibor恢复至正常水平,目前这种巨大的利差空间将被蚕食,特别是银行收紧银根时。

 

数据显示,拆息按揭并未给按揭市场总量带来明显影响。据经络按揭统计,2月份香港银行共承造10850宗现楼按揭,环比下降5%;并预计3月份会持续调整。

 

金管局拟设按息下限

 

面对愈演愈烈的“按息战”,金管局发出口头指导,告诫香港银行业不要出现按揭利率的不良竞争,并拟设按揭利率下限。

 

金融局拟设按息下限,相当于帮银行保住最低利润,各银行纷纷表示支持。

 

汇丰银行亚太区行政总裁王冬胜在接受电台访问时表示,赞成设按息下限,以免按揭战白热化。恒生银行副董事长梁高美懿38日表示,还没有收到金管局发出的设定按揭利息下限的通知,但恒生银行正与金管局商讨产品定价以及需维持银行利润等事宜。此前她对记者表示,对设按息下限“绝对支持”。

 

建银亚洲回应表示,因优惠期满,将停止提供1HIBOR0.65%的按揭优惠。

 

但是,业界也有不同声音。有意见称,金管局此举虽以金融稳定为名,实质却有偏帮银行之嫌,变相促使合谋议价,保障银行利润,对市民不公平

 

该意见认为,银行推出“H+0.65%”按息率,乃经过仔细计算,不至于风险过大或导致银行亏本;并且香港按揭记录一向优良,就算亚洲金融风暴和SARS期间,整体楼价跌了六七成,负资产市民逾十万,银行按揭坏账率仍然很低,没有一家银行因此倒闭。

 

其实,香港银行应对按揭风险还有最后一道防火墙。与多数国家不同,在香港,按揭者即便断供且住宅被银行拍卖,仍需要向银行赔偿前后差价,是为真正的“负资产”

香港掀拆息按揭大战 <wbr>金管局拟设最低门槛

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