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许家印的发迹之路

(2012-04-28 13:31:18)
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杂谈

2009年11月5日,广州恒大地产在香港联交所上市,成为市值最大的内地民营房企,而其老板许家印则晋身中国大陆新首富。就在同一天的早些时候,福布斯公布了中国大陆富豪榜,宣布比亚迪的王传福为大陆首富。结果,变幻莫测的资本市场捉弄了福布斯,让这份榜单当天就作废了。也许是命运希望给许家印本就精彩的人生履历再平添一些戏剧性,所以在他最辉煌的瞬间安排了这么一个阴差阳错的巧合。

当天晚上,恒大地产的一名高管曾晓华在他的博客中写下了这样一句话,“许家印是一代地产枭雄。12年一轮回,凤凰涅磐,传奇诞生”。恒大地产1997年成立,迄今已走过12个年头。期间,经历了跑马圈地的全国扩张,上市路上的一波三折,国际资本市场的觥筹交错和刀光剑影,熬过了凤凰涅盘的痛苦,迎来了传奇诞生的时刻。而这个传奇最核心、最关键、最耀眼的部分,显然就是许家印本人。恒大的传奇更像是他一个人的传奇、一个人的战斗。

 

1.童年到中年的记忆:窝窝头与小厨房

    1958年,许家印出生在河南太康。当年,这是一个全国有名的贫困之地,十年有九年涝,当地人常常以外出讨饭为生。许家印的母亲早逝,家境贫困,父亲节衣缩食才使得他不至于辍学。

    许家印曾回忆说:“我的小学在没有窗的茅草房中读完,六年里,我都是蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺,每人墙上挂个竹筐,里面一年四季的窝头是我全部的粮食。冬天可以吃一周,夏天只吃三天,就这样还是要长毛的。没关系,洗洗就可以吃了。”

    在这种艰苦的条件下,许家印养成了一种勤奋、坚忍的性格,学习刻苦、成绩优异。恢复高考后的第一年,许家印考取了武汉钢铁学院(现武汉科技大学)冶金系,毕业后分配至河南舞阳钢铁公司。在这里,许家印一干就是10年,没有请过一天假,从一名技术员成长为车间主任。

    但许家印当了7年的车间主任,却一直没有再被提拔。个性要强的许家印感到不满足。1992年年初,许家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。这一年,他34岁,他选择了从头再来,到陌生的地方重新闯出一片天地。

    在人生地不熟的深圳,为了能迅速找到工作,许家印做了20余份简历,每份简历竟然多达30多页,他东奔西跑3个月,简历投出去后却石沉大海。于是,许家印汲取教训,重新做了10余份只有两页的简历,这招儿果然奏效,很快就有好几家公司的老总约他面试。

   许家印和深圳中达集团有限公司签了约。当时的生活条件非常艰苦。许家印住在公司的一间小厨房里。那个厨房刚好摆得下一张单人床,因为空间小,自从摆放了床后,厨房的门春夏秋冬都只能开着。日后大陆首富的奋斗生涯就从这样一间小厨房里开始了。
  在这里,许家印从一名普通的业务员做起。曾做过车间主任、管理300多号人的他开始一切重新来过。那时,许家印就连见到公司里20来岁的小女生,都会喊“师傅”。3个月后,许家印做成了第一个单子,为公司带来10万元的业务额,这让老板对他另眼相看。他也从此不用再东奔西跑,当上了办公室的负责人。

 

   2.枭雄亮剑,纵横地产江湖
  1994年,深圳中达组建广州鹏达,许家印出任法人代表。当年国庆,许家印带着1名司机、1名出纳、1名业务员和1个搞卫生的,从深圳来到广州,开始书写他房地产事业的传奇故事。为了节省开支,他们就在城中村里租了一间民房办公。这间不见阳光的房子,白天是办公室,晚上就是5人的住处。这可以说是许家印的第二次蜗居经历。
  人生地不熟,再加上办公环境实在难登大雅之堂,这家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里去。公司没有资金、项目,他们就四处打广告,找客户,拉贷款。经过不到3个月的努力,许家印终于通过银行贷到了2000万元的启动资金。他还通过相关渠道收购了一家公司,取得了一个名为珠岛花园的地产项目。
  许家印很快展现了惊人的房地产运作、开发和管理能力。他的珠岛花园项目,当年就盖完了多达108枚的公章,办齐了所有的报建手续。珠岛花园以“当年开工,当年销售,当年销完”的业绩,被称为“珠岛效应”。许家印由此一战成名。
  1997年年初,许家印注册成了了恒大地产,开始自己创业。当时,公司可谓一穷二白,只有一台车、捉襟见肘的资金和七、八个人,真正的白手起家,赤手空拳打天下。
  当时,为了找到合适的房地产开发项目,许家印几乎踏遍了广州的每一寸土地。经过反复考察、调研和论证,恒大地产决定买下原广州农药厂的土地使用权,作为第一个开发项目——也就是后来的“金碧花园”。
  为了加快开发速度,争取资金的快速回笼流转,在许家印带领下,大家都成了工作狂。经常是早上6点下班,9点又接着上班。金碧花园很快销售一空,回款近亿元。许家印淘得了“第一桶金”。
  1999年,恒大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名。许家印只用了一年半的时间,就在强手如林的广州房地产市场站稳了脚跟。
  2004年,许家印开始酝酿向全国扩张并在海外上市融资。经过精心的筹备,自2006年开始,恒大地产在全国范围内大手笔扩张,跑马圈地,土地储备激增数倍,成为中国最大的地主。与此同时,许家印从国际资本市场筹集巨资,以满足公司快速扩张的资金需求。


  3.临危不乱,力挽狂澜,度过生死劫
  2008年初,恒大地产第一次启动赴港上市,恰好遭遇全球金融危机,特别是2008年3月7日至12日,恒大在境外上市路演期间,恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌,国际金融危机全面爆发。“实在不巧的是,我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措,包括摩根士丹利。”回忆起那触目惊心的一刻,许家印至今仍历历在目。
  恒大本来想融资15亿美元,并且当时已经有了7至8亿美元的定单。但基金和一些机构投资者的报价远低于恒大最低询价3.5港元/股。在和承销商美林、高盛、瑞信紧急协商后,许家印表示绝不能承受资产这么大的折价,遂决定中止上市。3月20日19时,恒大地产在香港联交所网站发布公告称:鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗,本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。
  上市受挫,一时间,恒大地产出现了巨大的资金缺口,甚至面临资金链断裂的危机。与此同时,政府加大了对房地产行业的宏观调控力度,特别是银行收缩信贷规模,紧缩房地产企业和购房者按揭贷款。在此情况下,中国房地产市场更加萧条,中国的房地产企业融资困难,恒大的处境雪上加霜,这就是后来许家印念念不忘的两个“寒冬”。
  消息传出,舆论哗然,谣言四起。当时就有媒体严厉批评许家印,说他野心膨胀,疯狂圈地,与国际投行豪赌上市,最终“从云端跌落谷底”,并指责其在拿地过程中钻了法律和政策的空子。还有传言说“恒大完了”、“许家印已经‘走佬’(广东话,逃跑的意思)”等。
  面对舆论压力和公司的资金困境,许家印表现出沉着冷静、临危不乱的大将风度。他一边着手调整工程进度,缓解资金链紧张局面,一边安定军心,再三叮嘱公司员工沉住气,不要理会外界的非议,只需要扎扎实实做好自己的事情,埋头把问题解决了。
  中止上市的当晚,许家印就主持召开了通宵电话会议,当即决定合理调整工程建设速度,采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针:哪些项目先上,哪些项目可以暂缓,因地制宜、因时而动,从而缓解资金紧张的压力。
  当时,有媒体给许家印指明了三条路:1.中间出路:廉价甩卖现有房,积累现金滚动开发;2.最理想的出路:获得新的追加投资,但许家印的钱饼必然进一步被摊薄;3.最差的结局:恒大地产被同业或者基金收购,而且是被“五马分尸”般地拆分式“收购”。许家印选择了增资扩股,这是最理想的路,也是“最难走的路”。
  之后,许家印赴港进行私募融资。此后3个月的时间里,许家印奔波于香港、美国,与香港富豪和国际投行代表会晤,其中包括香港三大富豪中的李兆基、郑裕彤(因其敢于冒险,人送绰号“鲨胆彤”)和李嘉诚长子李泽钜等人。
  事后,许家印曾回忆说:“(上市受挫)之后的三个月,我主要的精力都在香港,差不多可以说在这里上班了,瘦了四五斤,但精神还不错。打拼地产界十余年,这3个月是我压力最大的一段时间”。
  此时,许家印的人格魅力和挥洒自如的交际能力以及广泛的人脉发挥了作用。恒大的楼盘开盘时经常邀请英皇旗下的明星代言,许家印由此结识了英皇主席杨受成。他又将许家印引荐了给新世界主席郑裕彤。
  在香港的3个月,许家印每个星期要和郑裕彤吃一两次饭。不管多忙,每个礼拜许家印都要去郑家打牌,跟郑欲彤锄大地,跟其子郑家纯斗地主。尽管许家印不太会广东话,郑欲彤又不会普通话,语言交流相当困难,但两位在牌桌上你来我往、不亦乐乎,有时牌瘾大,他们夜晚11点才开牌局,随手一打就是一个通宵。虽然认识仅一年,许家印已和80多岁的郑裕彤形同忘年交。
  许家印的一番苦心并没有白费。因敢于冒险而被称为“鲨胆彤”的郑裕彤,不久之后即成为恒大熬过难关与2009年再次赴港上市成功最关键的人物。
  经过许家印的努力,郑裕彤、科威特投资局以及此前已投资恒大的国际投行美林、德意志银行等战略投资者为恒大输血5亿美元。许家印和恒大地产拿到了救命钱,迈出了走出深渊的第一步。但许家印个人的持股比例也被稀释至56.36%。“为了公司能够健康、良性发展,我个人的损失可以接受。”这种“拿得起,放得下”的大将风度,令人钦佩。
  从公众的视野里消失了几个月之后,许家印回来了。一家媒体刊发的访谈文章中配发了一幅许家印的图片,手捧香茗、衣着休闲、轻松读报,折射出他化解危机之后的淡定与从容。
  如果没有一个强者的心态,很难驾驭如此严峻的危机,在生死存亡的压力下处变不惊、力挽狂澜。用许家印的话说,“危机就是危险中有机遇”,所以,他敢于“做别人不可能做的事情,做别人想不到的事情,做别人不敢去做的事情。”


  4.断臂求生,枭雄本色;一飞冲天,王者归来
  私募资金让恒大得以支撑到2008年国庆期间。2008年国庆,恒大分布在全国各地不同城市的18个楼盘开始同步降价销售,全国回款47.9亿。这种“断臂求生”的降价力度和规模以及所表现出来的决绝和勇气,在房地产行业中绝无仅有。
  当然,时势造英雄。2008年年底,中国政府为了刺激内需,应对金融危机,出台了一系列利好楼市的政策,如“扩大内需十项措施”、“4万亿公共投资计划”等。萎靡不振的房地产市场骤然回暖并急剧升温,也是恒大地产走出困境的重要外部因素。
  进入2009年,许家印开始为恒大重启上市大造声势。虽然恒大此时“不差钱”,但根据此前的私募融资协议,如果恒大不能成功上市,让投资者拿到丰厚的回报,许家印就可能丧失控股权。亲手养育了十几年的孩子被别人抱走,这是许家印无论如何不愿意看到的。
  2009年全国两会期间,许家印抛出“三控降房价”论——政府降地价、税费和企业降利润,成为媒体争相追逐的对象,为恒大赚足了眼球。
  7月,借广州超五星级恒大酒店开业,许家印遍请媒体、合作伙伴、投行赴会,正式宣布重启上市。在开业仪式上,84岁的郑裕彤不顾当天40多度的高温,坚持在室外参加完开业仪式,对许家印和恒大的关照与提携由此可见一斑。
  8月,恒大位于15个核心城市的27个楼盘同步发售,依然有约8.5折的大幅折扣;在全国主要报纸和网络媒体上,恒大地产高调招聘15名地区分公司董事长。而在这之前,通过向中华慈善总会捐款3000万元、发起“慈善万人行”活动和恒大女排签约郎平等一系列造势举动,在很短的时间内,恒大地产就汇聚了极高的人气。
  为恒大女排请来郎平当指导,是许家印体育营销的经典之作。国内外几百家媒体争相报道,为恒大做了一次免费宣传。有人算过,如果是打广告,同样的版面要花费上亿元。许家印付出的代价是500万年薪和300多㎡的豪宅。性价比大家自己可以算了。更何况,如今恒大女排的一举一动都会让媒体蜂拥而至,为许家印和恒大地产赚足了眼球。
  但命运经常会开些有惊无险的玩笑。恒大上市路演第一周就再次遭遇了IPO市场转冷。这让人情不自禁地想起上次上市夭折的命运,怀疑历史会不会重演。相信当时的许家印也在揣测,恒大究竟能否解开身上的咒语,顺利走完这条坎坷的上市路。
  关键时候,郑裕彤展示了他的能量,鼎力相助。在恒大地产上市路演期间,郑裕彤力挺恒大“买得抵”。他说的“恒大销售额大,定价便宜,我中意买恒大”,被媒体广为引用。在郑裕彤的带动下,华人置业主席刘銮雄、英皇集团主席杨受成、星岛主席何柱国、中渝置地主席张松桥乃至华人首富、长江实业的李嘉诚等香港大佬都出大手笔认购。
  2009年11月5日,恒大地产股票在香港联交所正式挂牌交易,收盘价报4.7港元。恒大以705亿港元的市值成为了中国当下市值最大的民营房地产公司。许家印的个人身家也水涨船高,以422亿人民币顺利取代当天刚刚出炉的福布斯首富王传福,成为中国大陆新首富。
  上市之后,恒大本来安排了一场盛大的新闻发布会。但是,在得知许家印由此超越王传福,成为新首富的消息后,这个活动立即被取消了。许家印谢绝了所有媒体的采访,颇有“事了拂衣去,深藏身与名”的大侠风范,也体现出一代地产枭雄的谨慎与深谋远虑。
  2009年,恒大销售额约303亿元,销售面积约563.7万平方米分别增长402.3%及396.5%。
  2010年1月,恒大成功发行7.5亿美元债券,由“大地主”一变而成为拥有现金最多的房企“大财主”。
  与两年前的困境相比,此时的许家印和恒大要钱有钱,要地有地,可谓呼风唤雨、如日中天,风头直逼行业龙头老大——王石和万科。


  5.枭雄的力量:魄力、能力;心力、胆力;魅力、智力;精力、毅力
  “枭”本是一种凶猛的鸟,枭雄则是指那些骁悍雄杰之人,强悍而有野心,犹言雄长、魁首。由此可见,枭雄一词并非贬义,而是暗含着一种敬意和向往。留名青史的是英雄,一统天下的是枭雄。枭雄有着英雄的本色,英雄却没有枭雄的铁腕。称许家印为“枭雄”,自有一番道理。
  一家媒体用这样的语言来评价许家印,“恒大的成败,系于许家印一身。他不按常规出牌的思维方式,大开大阖的操作手法,决绝、强硬的手段,成就了今天的恒大”。“一代地产枭雄”、“房地产界的一代豪杰”、“地产界的‘铁托’”,如此这般的形容,许家印当之无愧。
  魄力、能力:许家印为人作风强势,霸气十足,具有过人的魄力和细节管理能力。当初,恒大地产在挥手之间向全国扩张,并在国际资本市场上纵横捭阖、大举融资,离不开掌门人许家印审时度势、厚积薄发的战略眼光和深谋远虑以及乘势而起、把企业做大的豪迈心胸。
  全国各地同时开盘,大幅度折扣,快速销售和回笼资金这类恒大的招牌动作,动辄斥资千万的大手笔营销,都远非平常人敢于尝试的。曾有记者当面质疑:“大量的广告投入,是否导致恒大营销成本过大?”许家印回答:“没错,我在广州一个项目上投入了5000万元的营销费用,但这个项目开盘当天就成交了10个亿。相对于10亿的快速回款,5000万元的投入很划算。”
  在恒大内部,许家印的权威是不容置疑的,甚至可以说是个人崇拜。据说,许家印的一个指令可以在半小时内传达到最基层的员工。“按他的话做,3岁小孩儿;不按他的做,3岁小孩儿都不如。”他身边的高管如此评价他的强硬作风。“一声令下,连奔带跑去办”
  和许家印合作多年的国际投行美林代表蓬钢称赞他:“少有地实现了眼光和细节的结合”;“除了大局之外,很多细节也清楚。”集战略眼光和细节管理能力于一身,既能统揽全局又能把握细节,抓大而不放下,是许家印的一个优秀品质。
  整个恒大地产集团,每个楼盘广告都要许家印审批,每笔2000元以上的支出,都要许家印过目。全国各地的50多个项目中随便拿出一个,花了多少钱,施工怎么样,出了什么问题,造了多少层,许家印都清清楚楚。正是这种细节管理能力和强大的执行力,使恒大地产经历了大风大浪,仍然能够毅力潮头,迎来云开雾散、阳光灿烂的时刻。
  心力、胆力:许家印曾言:“人与人的差距往往是心态的差距。一个人不如人,往往是心理不如人,信心不如人,目标不如人。”对于一个成功者来说,沉稳、强健的心态十分重要,尤其是在危机面前,心理素质和自我调节能力往往可以决定最后的结局。
  2008年,恒大第一次赴港上市受挫后,上百亿的资金缺口如泰山压顶。地产名嘴潘石屹借机发表了著名的“百日剧变论”:“3月20日发生的恒大IPO搁置,我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件……现在中国国内是从紧的货币政策,国际资本市场这条路又被堵死了,所以我认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”;“过分的扩张、贪婪,做超出自己能力范围的事情,一定会受到惩罚。”媒体上也不厌其烦地讲述着“被无限膨胀的野心所驱动,被无所不能的投行所蛊惑,一家中国房地产商如何由云端跌落谷底的故事”。“投机者”、“失败者”、“前车之鉴”的帽子被扣在许家印头上,口诛笔伐、连篇累牍。
  面对资金和舆论的压力,许家印稳住了阵脚。他断然否定了“卖工地”、“卖项目”这类“卖胳膊卖腿、卖儿卖女”的脱困方案,虽然它们既简单又有效,而是决定增资扩股,凭一己之力扭转乾坤。这份心力和胆识、果敢和勇气,都让人钦佩。
  从当初的跑马圈地、私募融资到后来的增资扩股,许家印的做法都有冒险的成分。但许家印并非赌徒。许家印的多年老友、深圳万润集团副总裁邓凡曾言:“许家印是有个基本判断才去赌、去搏,要不早就做死了。”在充满风险的决策背后,是精明而审慎的考量和判断。“只要是可控的风险,哪怕再大,他愿意去搏,扛风险能力很强。”当断则断,具备这种气质的企业领袖才有可能带领企业实现超常规的跨越式发展。
  魅力、智力:许家印仪表堂堂,富有领袖气质和亲和力,和他交往的人都觉得他是个性情中人,与他相处时会有一种能推心置腹交流的感觉。这种人格魅力吸引了一批与他志同道合的人,团队非常稳定,即便是在2008年上市失败后的那段最低潮的时期,恒大地产集团900多名中层骨干中,没有一个辞职走人。凭借自己的人格魅力和交际能力,许家印建立了丰富的人脉,要风得风,要雨得雨。
  但许家印身上又不乏城府和明智。该高调的时候高调,该低调的时候低调,从不说过头的话,与社会主流保持高度一致。虽然一度遭到媒体的讨伐,但度过难关后,恒大立即招募了新闻公关的专业人士,迅速修复与各大媒体的关系。面对记者诸如“房价”之类的敏感问题,许家印从不正面回答,而是玩弄外交辞令,含糊其辞,顾左右而言他。
  讲政治是许家印的另一种风格的大智慧。他在民营企业中带头建党委、共青团、工会组织,关怀农民工,做慈善,参政议政,积极响应国家政策和政府号召,“欢迎、支持”国家对房地产行业的宏观调控,倡导强制企业捐赠利润,救助困难家庭,让中低收入家庭买得起房,给更多的人一个“家”,借此树立了识大体、顾大局、心系国计民生的良好形象。所以,有人评价许家印“高调不失务实、执着不失谋略,常常我行我素而不按常规出牌,但往往是不鸣则已、一鸣惊人。”
  精力、毅力:许家印是个相当勤奋的人,用他自己的话说,“离开它(勤奋),我什么也做不成”。“在钢铁公司的十年时间,我没有请过一天假。创业的这十几年,我也常常是凌晨1点下班,怕影响家人休息,在客厅沙发上躺到凌晨4点又去上班。”他周末很少休息,一周有90多个小时在工作,至今仍保持着每天工作到凌晨的习惯。
  合作伙伴这样评价许家印:“老许这样的‘拼命三郎’比较少见,都不怎么睡觉,脑力也是超强负荷。”连郑裕彤也说过:“许主席这个人好冲击,很勤奋。”但这样的劳动强度需要旺盛的精力和顽强的毅力做支撑,而这些又来自于“他对自己所做的事很着迷”。痴迷于自己的事业而又勤奋不辍的人,成功的概率自然很高。
  凡此种种,足见房地产界一代豪杰的“枭雄本色”。正所谓,“成功之人必有不凡之处”。

 





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