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[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比

(2011-03-22 16:44:05)
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    地产行业一直是我喜欢的一个行业,原因在于其与金融业类似,具备轻资产,重资金的属性。拥有这种属性的行业具有低资本支出与再融资的特性,对于我来说这是非常吸引人的优点。之所以不喜欢资本支出,原因在于资本支出的目的不外乎增加生产线以增加产量或者技术研发以提高产品科技含量,增加产量虽然短期可以提高营业收入,让企业获得外延性发展,但是供给增加的结果最终必将导致产品价格的下降;而技术研发则本身在研发的过程就充满了不确定性,何况技术领先从来就不是获得竞争优势的可靠方式。更为重要的是这些资本支出所形成的有形资产与无形资产最终将通过折旧与摊销而终值归为零。至于再融资的隐形好处,在之前的博文中有大量的描述,这里就不再啰嗦。
     在地产企业中万科与保利地产是两家发展战略非常相似的企业,他们都强调快速开发,快速周转的发展战略,同时也因为同时在上海证券交易所上市交易而采用相同的会计准则,因此在研究万科的财务数据的同时将其与保利地产相对比,可以让我们更加清楚的了解这两家企业。以下就简要的利用万科与保利地产的相关财务数据进行简要的对比分析。         
万科
[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比

保利地产
[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比
    首先从盈利性比率入手考察两家企业的赚钱能力:万科的净资产收益率从2006年以来稳步提升,其间因为受2008年经济危机的影响,其ROE在2008年急剧下降,但是这种下降的趋势在2009年得到扭转,并继续保持攀升的趋势,到2010年万科的ROE回升至与2007年相似的水平。考察万科在2008年的经营情况,可以发现其在2008年计提了12.3亿的存货跌价准备,这导致万科在2008年利润下降9.2亿元。反观保利地产的净资产收益率则较难看出一个明显的趋势,其2007年净资产收益率急剧下降或许与其2007年增发股份有关。总体来看,保利地产的净资产收益率略高于万科,但是万科的净资产收益率体现出较明显的增长趋势。   
    由于净资产收益指标容易受到企业财务杠杆的影响,为了排除这一影响而考察企业每动用一分钱能够获得的盈利,我们必须考察资产收益率指标(净利润/资产)。从这一指标来看,万科在除2008年以外的其它年份资产收益率都显著高于保利地产,这反映出万科的相对保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统,也从侧面反映出保利地产的高ROE来源于相对于万科较高的财务杠杆,而高的财务杠杆对地产企业是否有利则需要后续对债务来源的具体进一步考察。
    无论是ROE还是ROA都存在扭曲企业业绩的情况,这一扭曲来源于企业对债务的应用,具体表现为有些资金收益率低的企业通过高杠杆提高ROE(净资产收益率),而有些ROA(资金收益率)高的企业由于较少采用财务杠杆而获得低收益,第一种企业为了获得高收益增加了股东所面临的风险,而第二种企业又因为保守而让股东受到损失,因此无论是哪一种企业都没有最大化股东利益。为了进一步考察万科与保利地产的真实盈利能力,我们就必须对两家企业的资产做进一步的细分,如果熟悉资产负债表,我们可以知道企业的总资产并不都要求有回报,具体的比如预收账款,预计负债等等就是无息负债,因此我们必须排除这些无息负债的影响,考察生产经营中全部投入资本所赚取的收益率,即ROIC(投资资本收益率=EBIT(1-税率)/(有息负债+权益)),这一指标全面的反映了企业运用投入资本获得收益的能力,而不论这一资本来源于债务还是权益。从表格中可以发现,万科的投资资本收益率高于保利地产,且这一指标在除2008年经济危机影响外同样表现出稳步提高的趋势。
    从利润率三个指标来看,万科的毛利率略高于保利地产,但是经营利润率远低于保利地产,从万科的报表中可以看出这产生于以下两种原因:万科在住宅工业化研究的投入而产生的高管理费用,以及由于万科销售外包而产生的高销售费用。万科的这一情况在2010年得到改善,万科2010年毛利率与2007年,2008年相类似,但是净利润率相对提升6%,3%。除此以外,万科能够在产品保持中间价位的同时维持高毛利率也印证了其“低价拿地,不当地王”得到有力的执行这一事实。

万科
[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比
保利地产
[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比
    对于一家企业来说,并不是资产越多越好。事实上正好相反,除非一个公司想要退出经营,否则,公司的价值体现在它所产生的收入里,而资产仅仅是达到这一目的的必要手段而已。实际上,一家理想的公司应该是那种不用任何资产就能取得收入的公司,无须任何投资,回报便是无穷的。企业的战略会对资产周转率产生重要的影响,同时管理层在资产运营上的勤勉程度及创造力也是决定资产周转率的重要因素。因此资产周转率是考察企业运营的重要性比率。总体来看,万科的资产周转率远高于保利地产,这符合万科一贯倡导的“快速周转”企业发展战略
    具体的,从存货周转天数来看,万科的存货周转天数低于保利地产的存货周转天数,这从一方面体现了万科高效的产品开发效率,也一定程度上反映出万科产品价位以及类型贴近市场而相对其它企业更受到市场欢迎的情况。万科与保利地产的应收账款回收天数都为负,这是由于地产企业的行业特性所决定的。对于地产企业来说,只有在房屋完工,完成验收并符合交房条件以后,才把由预售房屋而得到的预售款由预收账款转入营业收入,因此在地产企业的资产负债表上我们可以经常看到大量的预收账款,正是由于大量预收账款的存在让地产企业的应收账款回收期为负数。从应收账款回收天数来看,保利地产的应收账款回收天数远低于万科,但是这一情况在2010年得到改变。从这一指标反映的数据来看,保利地产一直以来更多的利用了客户的资金以支持其企业运转,而万科似乎在2010年也意识到了这一问题,开始加大对客户资金的利用力度,在这一年其应收账款回收天数甚至小于保利地产,说明其对客户资金的利用超过保利地产。这也许与国家对房地产企业进行调控,造成万科资金来源减少有关。
    应付账款付款期指标可以反映出一家企业面对供应商的地位强势与否以及其在供应商心目中的信用度如何,因为应付款项产生于赊购,只有强势或者信用度极高的企业才能够做到先收供应商的货款而拖延付款时间,通过占用供应商的资金以提高自身的资金利用效率,增加收益。从这一指标来看,万科与保利地产有本质上的巨大差别,万科占用供应商的资金,而保利地产的资金被供应商占用。值得注意的是,万科的这一优势在2010年改变为-11天,这是否意味着供应商开始担忧地产行业资金断链而不再赊销商品给万科呢
    从总体上来看,万科对于资产的利用效率远高于保利地产,这点从以上的各项指标以及资金周转天数可以看出。

万科
[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比
保利地产
[转载]万科简要财务分析---与保利地产的对比

    对于轻资产,重资本行业来说,最大的风险来源于资金的断链,这点无论是对于金融业还是地产业来说都是同样的,因此,除了考虑地产企业的盈利能力,资产利用效率外,企业的财务杠杆也是我们所必须考察的重要指标,其不仅仅关系到企业的收益,也关系到企业是否面临重大风险。从前面两大类指标中我们可以看出万科的净利润率以及资产周转率都高于保利地产,而净资产收益率低于保利地产,这可以让我们推论出保利地产的财务杠杆可能高于万科,而事实也是如此,从资产权益比这一指标来看,保利地产使用了更高的财务杠杆,因为在同样的情况下,保利地产的股东比万科的股东面临更大的风险。具体的来看,万科的负债比率远高于保利地产,但是如果抛除预收账款的影响,则万科的负债比率远低于保利地产,这从万科的有息负债比率远低于保利地产可以看出。纵向比较来看,万科的有息负债比率有逐渐降低的趋势,而保利地产的有息负债比率则有升高的趋势,在目前国家对房地产行业进行调控的背景下,个人认为万科在快速发展的同时不忘谨慎,把财务风险保持在最低限度内
    通过对万科与保利地产两家企业三大类财务指标的分析可以非常明显的发现万科“快速拿地,不当地王,快速周转,以客户为中心”的战略不仅仅是口头的口号而已,其一直以来贯彻于企业的日常经营当中,并得到强有力的执行,同时三大财务指标更反映出万科是一家谨慎,注重财务风险,面对宏观经济形势能够灵活应变的优秀企业(从万科2008年与2010年的财务指标看出),当然,在专心做事的同时,万科也不忘回报股东,这从其逐步提高的ROE,ROA及ROIC可得以一窥。而保利地产虽然也是一家优秀的企业,但是从财务报表中暂时还看不出企业有清晰的战略以及对风险控制的重视。


熊熊 2011年03月18日午后写于日本国东京都

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