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合资合作开发房地产合同纠纷公报案例裁判规则梳理

(2016-02-21 09:21:10)
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合资合作

前言:合资合作开发房地产合同纠纷是指当事人因“此前达成的以提供土地使用权、资金的方式共同出资,并且共担风险、共享利润合作开发房地产合同”而产生的纠纷。处理此类纠纷主要适用的法律法规包括《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。本期我们特别针对合资合作开发房地产合同纠纷的案例进行梳理,精选了五则公报案例,归纳其裁判规则,以期指导实践。
1、合作合同无效的,双方就出资方存贷差价所导致的损失进行补偿的约定,不因合作合同的无效而无效。案例:最高人民检察院按照审判监督程序提出抗诉的海南金岗实业投资公司诉吉林省国土资源开发实业总公司合作开发地产项目合同纠纷案——《最高人民检察院公报》2005年第4号(总第87号)审理法院及案号:最高人民法院(2004)民二抗字第2号裁判摘要:根据双方当事人1994年6月17日签订的关于继续合作开发海南世界大观附属工程用地合同书的约定,金岗公司除需支付500万元给吉林国土公司外,还需支付30万元存贷差价。该笔存贷差价的发生系基于合同约定由吉林国土公司存入2000万元到海南国际租赁有限公司而导致吉林国土公司贷款与存款之间的利差损失。吉林国土公司在合同签订后亦按约定存入海南国际租赁有限公司2000万元。因此,吉林国土公司关于金岗公司给付的570万元中,有30万元属于存贷差价补偿的主张成立。金岗公司并没有提供证据证明该存贷差价补偿问题已经通过其他案件作了处理,根据公平合理原则,金岗公司按约定给付吉林国土公司因2000万元存贷差价所导致的损失补偿,不应受双方合作合同无效的影响,其要求吉林国土公司返还没有法律依据。
2、在一方以资金为出资,另一方以土地使用权出资的合作开发房地产合同中,确认该合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同,还是单一的土地使用权转让合同,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。案例:长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案——《最高人民法院公报》2007年第8期(总第130期)审理法院及案号:最高人民法院(2005)民一终字第60号审理法官:程新文  刘银春  陈朝仑 裁判摘要:合作开发房地产合同,是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同,还是单一的土地使用权转让合同,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
3、行为人双方签订联合开发合同书及补充协议,其中一方以土地作为联合开发的投入,但却不参与该联合开发项目建设和营销的具体日常事务,只包销分得房屋,同时补充协议又约定该方不承担一切经济与法律责任的情形下,该合同性质应认定为土地使用权转让合同。案例:陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案——《最高人民法院公报》2010年第10期(总第168期)审理法院及案号:最高人民法院(2009)民申字第1760号审理法官: 张国明  刘小飞  潘杰裁判摘要:根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
4、合作开发房地产合同中的一方当事人已经履行了大部分合同义务,涉案项目主体工程已经完工,在双方均存在违约的情形下,不宜解除合同。案例:兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案——《最高人民法院公报》2015年第5期(总第223期)审理法院及案号:最高人民法院(2012)民一终字第126号审理法官:辛正郁  王丹  司伟裁判摘要:在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看,爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作,并已经履行了大部分合同义务,案涉项目主体工程已经完工,在各方均存在违约的情况下,认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权,无事实和法律依据,并导致合同双方利益的显著失衡。
5、合作开发房地产关系中,当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发,项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台,合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。案例:海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案——《最高人民法院公报》2016年第1期(总第231期)审理法院及案号:最高人民法院(2015)民提字第64号审理法官:韩延斌  王林清  于蒙 裁判摘要:2007年4月23日,海联公司与天河公司签订《合作项目合同书》,约定:海联公司提供46.5亩建设用地及项目开发权,天河公司提供全部建设资金合作开发房地产项目,为保障双方权益及便于管理,双方同意就本项目开发组成具备独立法人资格的项目有限责任公司。但随后,双方并未按照《合作项目合同书》的约定成立项目公司,而是借用了早在2006年10月16日即已设立的天阔公司作为合作开发的项目公司。海联公司完成了《合作项目合同书》约定的义务,天阔公司成为海联公司与天河公司合作开发建设“天阔广场”的项目公司。虽然天阔公司承担了“天阔广场”项目的开发建设职能,但天阔公司并非是由海联公司与天河公司按照《合作项目合同书》约定共同设立的合作开发项目公司,其只是被海联公司和天河公司为合作开发“天阔广场”而借用的一个项目公司,从其成立的时间和股东构成也可得到进一步证实。据此,可以认定,天阔公司并非是由海联公司和天河公司共同设立的项目公司。根据《公司法》关于有限责任公司设立的规定看,设立有限责任公司应由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关报送登记申请书、公司章程、验资证明等文件,申请设立登记;股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自认缴的出资额;有限责任公司成立后,应当向股东签发出资证明书。而天阔公司并非是海联公司与天河公司申请设立的,也没有共同制定天阔公司的章程,没有按章程缴纳出资,天阔公司也没有向海联公司签发出资证明书,更没有将海联公司登记在天阔公司的股东名册上。如果认定天阔公司为海联公司与天河公司共同设立,天阔公司的工商注册股东就应当是海联公司与天河公司,即便如海南高院所认定的,天阔公司股权登记在邢坚、邢伟名下是和天河公司共同商量的,那么天阔公司的另一个股东王家金又是如何成为海联公司与天河公司合作项目的成员。尽管天阔公司作为开发天阔广场的项目公司,是各方当事人均认可的客观事实,并承担了合作项目公司的职能,但不能就此认定天阔公司是海联公司与天河公司共同设立的项目公司,三亚中院和海南高院认定天阔公司是海联公司与天河公司共同设立的项目公司显属不当。即便如海南高院判决所认定的天阔公司是海联公司与天河公司共同设立的项目公司,但天阔公司也仅是天河公司与海联公司双方按照《合作项目合同书》约定为进行天阔广场项目合作开发,履行各自权利义务的载体,并非是《合作项目合同书》的合同主体,更不是海联公司、天河公司在合作开发协议中的合同相对方。


附:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》三、合作开发房地产合同纠纷 第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第十五条  合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。 第十六条  土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。 第十七条  投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。 第十八条  房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。 第十九条  在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉: (一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准; (二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证; (三)擅自变更建设工程规划。 因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。 第二十条  房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的?凑赵级ǖ睦蠓峙浔壤范ā?span>第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。 第二十二条  合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。 第二十三条  合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。 第二十四条  合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条  合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条  合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。 第二十七条  合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

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