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居住权:善用则生,不善用则废

(2005-07-27 18:43:11)
标签:

杂谈

分类: MSN搬家
居住权:善用则生,不善用则废
 
www.thebeijingnews.com ·2005年7月27日0:45·来源:

    ■视点·物权法系列讨论之十一  

    《物权法》草案中专用一章对居住权进行了规定。居住权对普通人来说是陌生的,即便对于专业人士,也是一项冷僻的制度。其本意是:对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利,说白了就是“别人的房屋,我有权住”。这是一种保护弱势群体的权利,例如保姆对雇主享有居住权。在它的发源地———大陆法系中,居住权适用范围很小,以至于有些学者提出物权法无须规定居住权。

  同样声音在立法机关中也有反映,如全国人大常委会沈春耀委员、任茂东委员建议删除“居住权”一章。

  “善用者生机,不善用者杀机”,居住权制度亦然,如果不能找到在中国的实际作用,沿袭其“原产地”的有限作用,这项制度很可能因缺乏实用价值而被遗忘甚至抛弃。但仔细分析我国社会的实际需要,可以发现,如果加以有针对性的调整和充实,居住权会对我们的社会起巨大的作用,能够有效地调整住房问题,促进社会公平,减少国有资产流失。

  在我国,除了商品住房以外,还有大量带有福利性质的房屋,例如“经济适用房”、“福利分房”、“房改房”等,很难一一说清楚其中的具体内容。“制度的不一致必然导致分配的不公平”,在获得房屋途径上,有的用较少的血汗钱购买经济适用房,有的用工龄和少量的金钱获得房改房,有的因为单位的强势地位而获得免费福利房。他们的一个共同特点,就是将公共财产变为私有财产,而个人付出虽有多少的差异,但都低于公共财产的市场价格。

  目前,住房体制的混乱、商品房的热炒,正是福利分房的取消同时又缺少替代制度造成的。而建立居住权制度则可在保持国有资产的同时,规范住房制度的混乱,形成统一的相对公平的非商品房住房体系。

  居住权人只能居住,不能拥有。居住权人可以无偿地居住房屋,但房屋的产权仍然是单位或国家所有,不能通过买卖或其他途径变更房屋产权。

  国有资产转让必须经过严格的程序,以保障国有资产保值增值,而福利分房或房改房却成为单位独立王国,应当加以限制。居住权一方面保障了居者有其屋的权利,另一方面又禁止公有房屋转为私有,限制了国有资产流失。

  居住权制度可包容我国现有的公有住房租赁制度。租住公有住房是政府对社会困难人群的一种帮助措施,但由于通过这种方式获得的是租赁权,传统上视为债权,不属典型物权,因此物权法草案中没有涉及。实际上,租赁公有住房的很多内容都具有物权性质,并与居住权相似,完全可以将其纳入居住权范畴,取得物权,增加对弱势群体居住公有房的保护力度。

  此外,居住权还有时间限制,防止其成为“世袭特权”。居住权不能继承,不能转让,居住权人死亡后,房屋必须交回,但其未成年子女可居住至成年,避免官员运用手中权利,为子女谋利,子承父贵。总之,就现实而言,居住权的作用绝非保姆这么单纯,经过我们的理论整合,必能发挥更大作用。

  □任达(北京市民)

  

  

 


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