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深圳楼市为何暴涨?是否孤立现象?

2015-05-28 00:14:03评论 深圳 房价 暴涨

深圳楼市突然毫无征兆的放量上涨,在全国一篇死寂的房地产市场无疑投下了一颗深水炸弹,深圳楼市为什么如此上涨?是什么因素导致的?深圳楼市是否孤立现象,会不会传导到全国其他城市?中国房地产市场还会恢复到此前几年那样疯狂的上涨吗,也就是说中国房地产泡沫还会继续膨胀吗?

我们先看看媒体报道的内容:

5月23日,深圳暴雨,政府将橙色预警升至红色预警。龙华新区的中海锦城、南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘,三处楼盘共推1600余套房,但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。  这1600套房源最终4小时售罄,成交金额达到84亿元,“有什么买什么。”现场一位购房者这样说。

自今年“3·30新政”楼市新政之后,与火热的二手房市场不同,深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。但到了5月,情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示,截至5月24日,全市商品房住宅成交4483套,5月还未结束,已较4月增长10.1%。

值得注意的是,深圳关内关外成交量虽然与以往相同,但比例悬殊。以5月23日为例,关外两区(龙岗、宝安,包括龙华新区等四个新区在内)的商品房住宅成交112套,占了全市的86%。但是造成比例悬殊的价格因素正在发生骤变。5月份的成交均价,关外上涨速度明显高于关内。5月23日关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米,较4月份大幅上涨65%,而关内则远低于这个幅度,仅为0.01%。

以关外龙华新区的中海锦城为例,开盘当天超4000人出现在看盘现场,共推719套,均价达到4万元/平方米,最终成交28亿元。而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米,关内关外出现同价。

至此,龙华新区房价也迈入“4万”时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万到冲破4万,涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。

但龙华新区房价飞涨在当地业内人士看来却并不为奇。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,龙华片区楼价“破4”主要还是缘于市政规划。目前,该片区内的深圳北站商务中心建设已全面启动,而等到广深港高铁在2017年全面开通后,深圳北站还将具有口岸功能,只需15分钟就可直达香港九龙,要比目前罗湖、皇岗等口岸过关高效许多——这也是新开盘项目出现许多来自香港的置业者和炒房者的重要因素。

上周末这三个新盘现场的火爆行情仅是深圳楼市自去年9·30新政以来回暖的一个缩影。在那之后,深圳新房均价已连涨8个月,而自今年3·30新政,以及央行连续降准降息等政策利好刺激下,深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰。

以上媒体报道内容,对深圳房价上涨做出了简略的分析,一个是深圳市政规划对某些区域房价的助推,一个是国家的宏观政策,比如限购的取消,以及央行的宽松的货币政策,当然还包括对首套房的优惠政策。

现在其实首先要问的是为什么这轮房价上涨会首先出现在深圳,笔者看来,最核心的因素是深圳的经济,和深圳的人口因素。

深圳在上一轮经济下滑中,在珠三角和东莞等城市一起属于下滑比较早的城市,以华强电子一条街为代表产业属于衰落最早,加上廉价制造业在劳动力成本上升的冲击下彻底覆亡,深圳经过了一次严峻的调整。但是就是由于内地强大的经济需求,以及深圳连接香港的优势地位,加上深圳市政府痛定思痛后的政策调整,深圳的经济有一定程度的结构升级,比如涌现了一大批优秀的现代企业,如华为、中信通讯、招商银行、平安集团、腾讯等等企业,在他们身上体现出了相当强劲的拓展能力和创新精神,这对于深圳的经济发展起到了相当大的支撑作用。

其次是人口,深圳相对于内地其他所有城市,人口都是最年轻的。深圳事实上是从上世纪80年代初从一个小渔村兴起的,第一代去深圳创业的人如果按照平均年龄三十岁算起,现在刚刚进入退休年龄,但是他们的子女也都开始结婚成家,而事实上大量的年轻人口涌入,是把九十年代之交的时候,他们这批人的子女正是结婚成家,而且对房地产的需求最为旺盛的时候,这是内地其他城市所不能比的,而且即使是现在深圳吸引年轻人口也是最多的,主要是其服务业的发达,以及对外开放的政策环境,创业环境,这些是深圳房地产市场最大的支柱。

最后,影响深圳房价上涨的还有一个因素是深圳的土地,深圳是一个海边的小渔村发展起来的,其市区面积很小,可利用的建设土地也非常稀缺,所以地价相对容易上涨。再加上这几年反腐,如佳兆业这样的公司基本都没有停止了房地产开发,这导致本来预期的供应量增幅大大缩水,在供给上形成一个缺口,从而供求矛盾较大,造成房价的恐慌性上涨。

从以上分析看,深圳房价上涨,有共性也有个别原因,两者都很重要,不过深圳的个体因素似乎更为突出一些。

从大的宏观背景来讲,中国经济尽管目前还是很困难,许多数据都有回落,但到了二季度有一定的稳定迹象,工业增加值开始由负转正,服务业增加较快,出口也未出现大幅度下滑,中西部城市其实发展还算平稳。

中国经济没有出现如许多人预期的那么明显的下滑,在笔者看来有以下几个原因,一个是中国是一个超大型经济体,内部回旋余地很大,这样的经济体的发展不能依靠旧有的逻辑去分析。二是中国政府目前还是可以调动一切资源去保增长,尤其是刚性兑付不出现系统性风险,这是一个托底的作用。当然这种做法长期来讲未必是好事,但是短期肯定是稳定信心的。三是中国仍然是一个储蓄型经济体,有庞大的储蓄,就不愁没有资源去做投资,银行就不愁被挤兑。四是国际经济正在往好的方向转化,比如美国和日本经济的复苏对中国经济有很大支撑作用。

当然新一届领导上台后出台的一些政策,也是对经济长期利好的,比如经济体制内部的改革,削减政府的权利,大力度的反腐败,提倡创新创业等等,这些政策的边际效果都非常有效。

但是笔者还是认为,尽管在政府的大力扶持下,一线城市房价可能会有一个小幅度的上涨,但是仍然不可持续。深圳仍然是一个孤立现象,除了几个一线城市外,大多数城市房价不会出现大面积上涨,主要决定于两个因素一个是人口增幅的下降,一个是经济短期绝不可能出现转好。​

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