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政府坐庄房地产库存能否消化?

2015-01-28 10:32:51评论 房产

   当市场运行遇到困难时,不是以市场化的原则去解决问题,而是政府直接插手市场,最后形成退出市场化,计划经济回潮的倒逼机制,这是转型国家常常遇到的难题。

原因在于市场化的过程是市场主体博弈的过程,某些不遵守市场规则,或者博弈失败的一方就要受到惩罚,当这个被惩罚者是政府时,而恰好这个政府市场化意识不强,计划经济的潜意识很强盛时,计划经济的回潮就在所难免。

比如说到国家收储,其原本的目的是要弥补市场机制的失灵,或者是为了保护农民和某些资源,但是十多年运行的结果却是政府动用庞大的财政资金,形成严重的大宗商品高库存,在国内国外之间形成了一个悬殊的利差,这导致贸易商的套利行为,本意是要保护农民利益和保护资源,最终达到的结果是农民的利益被贸易商所套,在大宗商品市场形成严重泡沫,并威胁宏观经济的安全,目前已经从收储制向补贴制过渡。

这种政府做庄的模式目前的房地产市场当三四线城市房地产出现过剩,成交量大幅萎缩,房价开始下跌,开发商资金链断裂,出现跑路倒闭,地方政府最致命的是土地卖不出去,土地财政出现断流。而从去年年末开始对地方债务的彻底治理让地方财政出现了巨大的困难,除了公益性的项目之外,一些与社会资本合作的或者是一些有赢利的项目可能都要推向市场,本质上其实是要地方政府自己解决,而本身存在的债务还正在增加,支出和收入不成比例,减少房地产库存就成为地方政府首要的诉求,这时候地方政府想到了以政府信用为赌注,实现去库存的目的,其实也是为房地产价格托底。

124日,福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。除了福州,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。而中央政府相关部门其实对这种做法已经有默许,120日,住建部部长陈政高表态,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。

其实,如果从停建保障房,尤其是棚户区改造房屋,回购现有商品房,用这种方式是一举多的事,一是解决了目前商品房的库存,二是缓解了棚户区改造和保障房的建设压力,三也在一定程度上稳定了目前三四线城市房地产市场有价无市的状况,也会对土地市场形成利好。但如果把这个政策扩大化,成为政府对商品房市场的托举,就会走向反面,对房地产市场的健康发展有百害而无一利。

按照福州市的政策,虽然统购价格低于市场价15%,很少有市民会愿意出售给政府,但这一政策将对购房者而言有托底的作用,政府作为一个庄家已经多市场价格形成强烈干预,既然有政府在托底,也就是说在15%的价格以上都可以出清,那么就会有套利者存在,购房者入市的积极性会提高。 

其实政府不是没有意识到这种行为与自身的实力不匹配,但这种政策之所以能够出台,估计是以一个价格承诺,对市场形成房价不跌的预期,从而引导购房者入市购买,从而消化库存,推举价格,这其实是以政府的信用为基础对市场价格形成强烈干预。

让人担心的是,如果今后房地产市场价格仍然下滑,直至到15%以下,大家都把房子卖给政府,政府有多大能力接盘,而政府在接了盘之后,又如何处置这些房子,现在有保障房和安置房资金做为库存消化的办法,未来呢,难道要把开发商开发的房子全部配给低收入者不成,而这正是美国次贷危机爆发的主要原因。

其实,即使15%的价格底线,相信也远远高于开发商的成本,那么开发商从地方政府手中高价拿地,通过开发,再卖给政府,这种左口袋装进右口袋的事,到底谁在得到利益,对市场又要什么好处?

按照媒体的报道,相对于福州市的做法,安徽芜湖的就合理多了,截至201411月该地已完成芜湖棚户区改造约1.3万户,其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖以团购的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权,由政府持有30%产权,被保障人群持有70%产权,若回购商品房充当定向安置房,如棚改中的安置房,实行完全产权,即被安置人员拥有100%的产权。

相对于目前三四线城市6亿平方米的库存,目前的保障房和安置房财政资金仅仅是杯水车薪,而地方政府的财政收入和土地财政收入正在下滑,没有多少财政资金可以投入房地产做庄,这种政策在短时间和小范围可以实行,如果扩展到长期化和普遍的市场,会产生严重的后果,会将地方财政逼到墙角,有关部门必须慎行。

  

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