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郭英成只是佳兆业的那根稻草

 

 

 

房地产公司佳兆业债务危机仍在发酵,最新的消息是,从17日开始,包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全,查封佳兆业在深圳的部分资产。

近期,佳兆业的危机还是演绎了一个完美的债务危机,首先是董事长郭英成被调查,然后是在深圳的部分房源被政府锁定,紧接着,佳兆业4亿港元的过桥贷款违约;随即,佳兆业一笔2018年到期的美元债券年化收益率狂飙至98%,另外一只2015年底到期的人民币转债收益率则飙升至146%。然后,佳兆业的国内合伙人退出一项旧改项目,这些因素触发债权人银行的财产保全措施,至此,这起看似由反腐引发的房地产公司资金链危机就成为一起金融市场危机。

为了还债,佳兆业也采取了许多补救措施,2014年年末将其全资子公司上海青湾兆业的100%股权及股东贷款作价人民币12亿,卖给上海万科房地产有限公司,而在过去,佳兆业的大股东已经是生命人寿。

而所谓祸不单行,近日,佳兆业又公告承认出现“交叉违约”情况。其在深圳龙岗区的旧改项目没有顺利进行。项目合伙人要求终止该合作协议,并退回12亿元人民币。该项目贷款人亦认定佳兆业违约,并要求佳兆业即时到期偿还上用连同应计利息及所有其他未偿还款项。

佳兆业已经进入危机边缘,但是金融机构人士仍然认为佳兆业不至于破产,原因是深圳市政府不至于让一个运作良好的公司破产,这是一个典型的政府万能论,当然其逻辑也是自洽的:由于佳兆业公司的危机来自于政府的反腐败行动,老板郭英成一家已入香港籍,并躲避香港,大陆纪检部门对其鞭长莫及,只能采取锁定房源,并让债权人申请诉前保全财产的方式逼迫郭英成就范。所以,目前看来,佳兆业的问题完全在政府的掌握之中,是政府反腐引发的事件,必然会有政府掌控风险。

而事实上,投行人士忽视的是,政府为何要反腐,说明该公司运作不规范,其赢利基础是建立在沙滩之上的,这其实是危机的总根源,郭英成的被调查,只是佳兆业危机的那根稻草而已。而佳兆业官商一体的运作模式在中国房地产业非常普遍,这样的风险事件不是个别的。

当然这个事件的复杂性在于,如果由于佳兆业危机引发金融风险事件,戳破房地产泡沫,就可能形成交叉违约的系统性风险,则政府就不得不做出让步了,酿成系统性风险可不是闹着玩的,这是目前大多数人士的基本判断。

不过有一个概念是清楚的,政府并非万能,如果政府能够防范系统性风险,世界上就不存在系统性风险了,第二,也难以排除政府允许局部可控的危机风险释放,尤其是侵害其政治利益和理念的某些公司和个人。

其实,如果把郭英成事件放在2012年的房地产市场上,就不会出现公司的债务违约事件,这就是类似债务风险的微妙之处,而目前佳兆业的危机,其背景其实是源于2014年年初的房地产市场的持续冷却,多地房地产价格下跌,成交量持续萎缩,而三四线城市连带民间借贷危机,则情况就更加严峻。

尽管我们都相信中国政府的能力,但是中国的房地产又与政府有着利益关联,房地产上涨是政府的财政保障,而中国的银行业本质上依然是政府办的,其资产很大一部分配置在房地产上,政府的权力造成了房地产的泡沫,那么政府的权力必须要戳破房地产泡沫,只不过结果有两种:泡沫的破灭是破坏性的还是和缓的。

一旦房地产发生债务成本上升,抵押品价格下跌的风险,银行不良资产上升,贷款能力萎缩,就可能形成恶性循环,不同的因素相互加强。这时候政府唯一能做的只有货币政策的放松,必然是降低利率并让市场充斥货币,但是这里的风险就是通货膨胀,如果有通货膨胀和人民币贬值的风险,那么就会走上目前俄罗斯和委内瑞拉的道路,只不过对于他们来说,他们的主体资产是银行,我们的主体资产是房地产而已。

政府现在事实上已经在采取有效措施,比如对于地方债务的处理甄别,对于首套购房需求的金融支持,尤其是通过强力的反腐,间接清理类似佳兆业这样的房地产公司和贪官的勾结造成的对市场的系统性破坏,不过鉴于此前蕴含风险体量巨大,这个拆弹过程是非常危险的,需要高超的技术和智慧。

 

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