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放松限购限贷只是拉长了周期

 

   前文《楼市拐点最明显的标志是弃房》对美国经济学家霍伊特的房地产周期的20个阶段进行了介绍,现在看来,霍伊特的这些阶段划分有些过分繁琐,但是大概还是比较有参考价值的,即使用来思考当今中国的房地产周期也是有一定的参考和启发意义的。

    霍伊特的研究还发现房地产的周期一般平均为18年,尽管此后有无数的经济学家和房地产专家多房地产的周期做过研究,并对不同时代和不同地域国家的房地产进行研究,最终得出的结论尽管也有16年或者20年等等,但最终大概都在18年左右。当然这个18年不意味着每个周期都是十八年,而是所有周期的平均数,也就是有些周期也许只有13年,有些周期可能达到20多年。

    最有意义的是霍伊特还发现,尽管平均18年的房地产周期很慢,但是房地产周期的振幅都非常大,他通过与其他变量的比较来说明这一点:在他研究的103年间,整体经济活动从未超过其趋势水平的16%,银行信贷也从未超过趋势水平的28%。但是,他发现高峰时期房地产的销售量比正常水平高131%,新建房屋数量高于其趋势水平167%,地块细分高于趋势水平540%;而当房地产下跌时,其波动同样剧烈,新建房屋数量下降达到了98%。

霍伊特还发现房地产周期对经济有很大的影响,而其他发现房地产下跌的阶段一般都会持续很长的时间,房地产活动位于趋势水平下方的最短时间不少于10年,最长时间可以达到26年之久,而且,他还发现,每一次房地产危机与整体经济的恶化是一致的。 这是因为房地产投资占GDP的比例过高。

那我们简单回顾一下中国的房地产市场,1980年,邓小平就提出要在我国进行城镇住房制度改革,指出要走住房商品化路线,至2000年,时任建设部部长俞正声宣布住房实物分配在全国已经停止,中国关于住房市场化改革的探索整整用了20年时间。从那以后,中国的房地产业正式进入市场化发展阶段。

其中,两个文件最重要,一个是1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这一文件明确废止了住房实物分配,标志着住房制度改革在全国范围内全面展开。第二年,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款买房、按揭等新概念开始在中国内地房地产市场大行其道。

如果把2000年作为中国房地产的周期起点,那么从2013年年底房地产交易量下跌,过了13年,如果把这一段看作房地产的上升周期的话,那么下降周期才刚刚开始,现在房地产见顶的判断基本被大多数人接受了,但是还有许多人的希望是这个下跌不要过深,最好能够平行运动。

不过从国内外的历史经验看,平行运动动几乎没出现过,当然政府的政策如果能够顺势而为的话,对宏观经济的影响可能会计量的小一些,平换一些,但是作为周期性最强的行业,房地产的下跌周期几乎是不可能的。

    而对于中国而言,房地产投资占GDP的比重都过大,有统计显示,2013年中国房地产投资占GDP比例高达16%,而事实上从1960年来但凡房地产投资占GDP比例高于6%的国家,房地产泡沫都出现了破灭。而事实上,当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%,而美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。

比如最近地方政府就已经开始出台一些救市政策,放松限购和贷款放松,首先,放松限购,其实是对此前干预房地产市场的政策进行调整,此前的限购政策,主要是减少了有效需求,加剧了投机氛围,总的来讲,效果不大。此次放松限购后,一些此前被限制的有效需求被释放,对房价的下跌有一定的缓解作用,但是房地产泡沫主要的催生动力还是投资需求,对于投资需求,放松限购无能为力,投资需求不会因为放松限购而有多大的起伏。

至于金融方面,如贷款方面的放松,其实此次主要是贷款的利率优惠,因为此前在控制房地产市场的时候,政府在金融方面几乎没有出台多少有效的限制政策,当然在第二套以上的首付比例上有所限制,这当然是为了打击投资需求。此次贷款优惠对投资和刚需的需求都具有一定的刺激作用,比如最近有些城市的房地产成交量已经有所回升。

但是在房地产周期调整过程中,如果政府对经济自然周期干预过多,最可能的结果是拉长周期长度,当然换来的结果可能是调整的深度没有那么大,但最终的房地产回升却需要彻底的调整,房地产库存彻底出清,简单讲,只有需求超过供给的时候,房地产才可能缓慢开始上涨,从而带动整个经济全局的复苏。

 

 

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