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呼和浩特发出了什么信号?

 

经过多天的反复之后,今日上午9时左右,呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”,称将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。至此,呼和浩特放开限购,成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

通知提出,要充分发挥市场对资源配置的决定性作用,取消商品房销售方案备案的制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。

其实,按照十八届三中全会,中央对于地方房地产调控的政策精神非常明确:让市场在资源配置中发挥决定性作用。比如提到分类调控,并将去行政化等,其实就是各地按照实际保持房地产健康发展和房地产市场的稳定。但是前半年多个地方放开限购的政策都是一日游,让人对中国地方政府的决策程序不得不充满疑问。

无论如何,第一个放松限购的城市浮出水面,则意味着这个中国政府用来调控楼市过快上涨的方式,开始正式退出历史,因为具有于呼和浩特相同房地产处境的城市将快速跟进。许多地方政府已经等不及了,庞大的债务压力,高层对经济增速的要求,需要上马项目,而上马项目需要资金,而资金的来源是土地,只有限购放松了,才可能房价上涨,只有房价上涨,才可能卖掉土地,地方政府才能有收益,这是地方政府放松限购最迫切的动机。

为什么多地“一日游”,偏偏呼和浩特做成了呢?这至少意味着呼和浩特可能是房地产市场供需状况最严峻的城市,中原地产市场研究部提供的统计数据显示,呼和浩特楼市库存积压严重,可售面积持续增加,目前可售住宅库存高达12万套,按现在平均每月成交1000套的去化速度计算,消化这些可售住宅至少需要10年。

其实,在四维宏观金融智库(FHT)看来,最关键的并非库存大,不是供给的问题,而是需求的问题,正是因为需求乏力才导致供给的增加,而正是需求不足,才让人们担心供给过剩,影响其他经济发展。

而呼和浩特房地产需求疲弱最关键的原因是经济下滑幅度很大,内蒙古以鄂尔多斯为代表这几年经济的下滑是最明显不过的,由于其区域是中国重要的煤炭和天然气盛产区,并且在稀土等资源上也享有较高的储量,并且有着发达的铁路网,地势平坦,人口较少,内蒙古成为最近几年中国经济发展的能源供给基地,在四万亿刺激后,其经济增长速度一直在全国名列前茅。

但是,内蒙古的经济存在的问题也是很明显的,经济结果过于单一,主要是开发当地资源,但是矿业又是一个典型的周期性行业,一轮周期过后,资源价格下跌,资源型经济走上衰退,一旦没有其他产业替补跟进,整个经济就会出现塌陷。最近几年当地政府也在寻求多种转型措施,但受制于各种因素,最终效果寥寥。

房地产对中国经济的意义非同寻常,可以这样说,房地产一旦出现大幅下滑,中国经济整体是受不住的,盖因此前中国地方政府经济过于依赖房地产,一旦房地产下滑,则慌不择路,此次呼和浩特政府就是典型。

内蒙古的经济发展模式在中国有典型意义,中国其他地区的发展与其有异曲同工之妙,只不过程度不同而已。

从目前看,中央政府虽然口头上不刺激,但是各种投资刺激政策已经开始,不过这次和2009年那次不能相比,许多地方又出台了若干万亿的重大项目投资措施,但是没有资金来源这些措施都只是泡影,根本难以落实。

只有房地产是最有效的杠杆,这个杠杆最精妙之处是,能够以未来高收益刺激民间社会资金进入,不但给政府上交税收还有高额的土地出让金。但是一旦房地产这个杠杆丢失了,地方政府就失去了吸金魅力,再动听的许诺都难以吸引民间资金进入了。

所以,看今后地方经济的发展,哪个地区对房地产依赖越强,其今后的经济发展越困难,而那些对房地产依赖较小,并且能够尽快摆脱房地产,开拓其他产业新领域的地方经济,将会率先走出房地产经济的阴影。

这样的地方政府是哪个呢?泱泱大国,有吗?

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