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大数据告诉你 楼市新政后如何挑选买房时机

(2016-10-18 15:07:36)
分类: 楼市新语

老陶

犹豫再三,才敢抛出这个话题。

其实,就算认真思考了,我还是不敢给出一个肯定的答复,因为我不是一个神。就算是神,我也不能随便泄露天机。

但是,幸好有大数据。因为现在流行大数据,据说章鱼哥保罗成功预测准了南非世界杯的多数场次比赛的结果。在欧洲杯的赛事保罗也大放异彩的命中率也有8成。可能有人觉得这个太神乎其神,不可思异。难道一个章鱼有超能力?实际上,知情的人知道,保罗的超能力是大数据的功劳。今天,老陶在这里就和大家摆一摆龙门阵,用大数据来谈一谈楼市。 

楼市新政后一些人选择观望

大家都知道了,今年这个国庆是最热闹的一个国庆:国庆前后,有22个城市收紧房地产调控。22个城市分别是北京、深圳、上海、广州、南京、厦门、苏州、合肥、天津、成都、郑州、济南、武汉、南昌、无锡、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州、芜湖。

虽然大家对于房地产调控愈调愈涨记忆犹新。但是,老陶在与很多朋友讨论房地产市场时,他们也认可,看大趋势,房地产市场还会保持平稳增长的,楼价总体看涨。但是他们根据经验认为,短期来说,楼市会有波动。比如说,现在就有某某楼盘二期吹风价会有所下调。因而,他们在楼市新政之后,宁愿选择再观望一下,观望的目的当然是希望楼价短期会有所下调。

就连原先非常看好广州楼市,认为广州楼市是一块价格洼地的广州和上海、深圳的朋友们都在观望。大家观望的目的无非是想着等到一个好的买点。

 大数据告诉你 <wbr>楼市新政后如何挑选买房时机

楼市“四小龙”集体沦陷

那么让我们通过大数据来看一下楼市在新政之下到底是怎么运行的。

我们选取的样本是北京、上海、深圳、广州等四个一线城市和有楼市四小龙之称的厦门、南京、合肥、济南。

来自于媒体的公开报道数据显示:南京10月1日的认购量还高达498套,但10月5日晚出台升级版“双限”政策后,10月6日和10月7日的认购量就急跌至29套和33套。据统计,10月1日至10月9日,南京共认购商品住房1445套,成交1601套,创五年来同期的最低值,而这一认购数据,甚至连去年的一半都不到。

厦门的楼市同样是一片冷清。10月1日至10月7日,厦门一手房成交量仅为143套,同比下跌65.38%。一手住宅成交32套,同比下跌88.89%,日均成交不足5套,创下近6年来最低值,10月3日那天甚至出现“零成交”。而9月份,厦门共计成交一手住宅673套,比今年8月的817套减少了144套。至此,厦门一手住宅成交量已连续5个月下滑,并且有一周不如一周之势。厦门网上房地产最新数据显示,10月8日,一手房网签数仅为90套。

而据新安房产网报道:在合肥限购后,2016年第42周(10月9日-15日)合肥市区住宅仍是0成交,已经是连续16天无成交记录。三县住宅共成交1419套,环比大涨141.7%,均价11035.4元/㎡,环比下跌8.4%。

自从10.3苏州楼市限购新政出台以来,经历了第一周的零备案,新政后第二周依然惨遭“沦陷”。

据苏州搜狐焦点网统计,上周(2016年10月10日—2016年10月16日)苏州商品房成交1171套,成交面积116855.54平米,总成交套数环比下跌54.24%。

中原地产首席分析师张大伟认为,以楼市“四小龙”为代表,楼市新政后,二线城市集体降温。

但是10月16日的统计数据显示,南京的成交量环比大增377%南京有复苏的迹象。 大数据告诉你 <wbr>楼市新政后如何挑选买房时机

新政或为一线城市买家砸出“黄金坑”

那让我们再看一下北京、上海、深圳和广州四个一线城市的成交数据:

据亚豪君岳会统计数据显示,北京楼市新政后,10月份第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2150套,成交面积23.35万平方米,成交套数略低于今年以来北京商品住宅2272套的周度成交均值,调控开始在楼市逐渐发挥威力。

不过,上周北京商品住宅成交均价仍高达40231元/平方米,这也是周度成交均价历史首度站上4万元/平方米的峰位。虽然量有所下滑,但是价格依然坚挺。张大伟表示,新政对于刚需购房者影响不大,但对于拥有1套住房、为改善需求再次贷款购房的居民家庭,可能将快速降低入市节奏,“预计北京房价将快速降温,四季度涨幅明显放缓。在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。”

据同策咨询研究部数据显示,新政过后,(10.3-10.9)上海商品住宅成交17.16万平方米,环比下滑35%,成交均价下滑8个百分点至42973元/平方米;(10.10-10.16),商品住宅成交23.52万平方米,环比上扬37%,楼价成交环比上扬4个百分点至44601元/平方米

同策咨询研究部市场总监张宏伟在接受老陶的采访时认为,上海新政对于上海楼市还是造成了一定程度的影响,未来一段时间,成交量可能会有所萎缩。但是上海楼市存销比只有五六个月,随着调控深入,市场库存会增加,明年房价可能会有小幅下调,但是指望房价大跌不现实。

再看看深圳的成交数据:房天下电商中心统计,上周(10.10-10.16),深圳全市成交1273套/115509平,对比上上周(10.03-10.09),环比分别涨61.34%、56.5%;成交均价53149元/平,环比上涨22.46%,总体情况与上上周相比,楼盘成交量大增。

不过,深圳房地产市场调控效果初步显现。据房天下网10月17日报道,来自深圳市规土委的数据显示,深圳蛇口“山语海”的开盘均价为5.8万元/平方米,比其备案均价6.4万元/平方米更理性一些,其开盘的销售率为59.5%。

那让我们再看一下广州市场的情况:网易房产监控阳光家缘数据显示,上周(10月10日-10月16日)广州一手楼网签成交4609套,环比上上周(10月3日-10月9日)的3184套增加1425套,环比上升44.76%;均价方面,上周广州一手住宅网签均价为19618元/平方米,环比上上周的17387元/平方米增加2231元/平方米,环比上升12.83%。

 网易房产监控阳光家缘数据显示,上周广州一手楼市量价齐升,2016年截至1015日年成交量首破10万套,达到100503套。

房地产专家肖文晓认为,广州楼市量价齐升,是因为与之前的政策相比,广州楼市调控新政在限购、限贷方面并无太大的变化。因此,本次新政对于广州居民的购房计划不会有太大影响。但是舆论管控、复杂的经济形势等多种因素对预期产生潜移默化的影响,四季度广州楼市或有小调整。但是,目前广州楼市处于库存低位,在求大于供的供求关系尚未逆转之前,价格下行的可能性极小。

由此看来,一线城市楼市总体表现比二线城市好,说明楼市的抗跌性比二线城市好。换句话说,就是一线城市的投资潜力比二线城市总体表现好。

因而综合以上大数据,老陶认为,如果新政出来后,房价或许会被砸出一个难得的“黄金坑”,或为一线城市的真实购房者需求者提供了难得的进场机会,尤其是广州这块楼市的洼地。要知道,现在市场上超发的货币没有地方去,可是虎视眈眈在寻找新的投资渠道。

有股市投资者知道,想要买到绝对的低点,是不现实的,如果看好大势,还不如瞅准时机,当买则买。

大数据告诉你 <wbr>楼市新政后如何挑选买房时机

当然,老陶这么说,并非鼓动大家入市。投资有风险,入市需谨慎。有想入市的,还需要根据各自的情况,再行决定入市时机。

还有,如果还想与老陶就楼市进一步深入探讨的,可以加微信公众账号:tcy560,和老陶再行细聊。

 

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