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由牛刀文章引出的资产定价问题

(2015-02-28 09:10:31)
标签:

杂谈

分类: 社会闲聊

    朋友小曹发来一篇牛刀于去年4月底写的文章《所有的买房人都上了大当》,与我讨论。关于牛刀在这篇文章中一路既往地大声疾呼的“崩溃论”,我们没作讨论。小曹非常纳闷的是:“妈的!房子造了那么多,怎还不见房价大幅回落呢?”

    牛刀写道:“根据国家统计局的数字,到2013年年底,中国城镇人口是7.3亿,新区规划了34亿人口,加起来就是40亿人。也就是说,中国的城市可以把全世界的城镇人口,全部装进去!”

    我的妈呀!供给早已远远超过需求了,房价竟然还是高居不下,真是岂有此理!是可忍,孰不可忍!

    我跟着小曹骂了几句之后,说:“其实,房价如此扭曲足以说明,房子早已不只是居住的消费品了,其价格也就不由供需关系所决定的。”

    如今,房子变成了金融资产,而资产定价不像普通商品是由供需均衡来决定的,而是由预期收益及风险均衡所决定。比如,我周围不少人空置房有好多套,这会儿应该说供给明显过剩了吧?可他们为什么就是不肯降价抛掉呢?许多开发商面对当前如此萧条的房市,应该说需求明显不足,同时供给也大大过剩了吧?可他们为什么哪怕不惜借高利贷也要苦撑捂盘,就是不肯大幅降价抛售呢?这是因为他们巴望房市春天再次来临,好让房子升值,涨价多赚点嘛!谁还管你房市畸形与否,房价合理不合理,可见得“预期收益”的力量有多大,尽管很不理性。

    其实,任何金融资产都是这样的,它们的定价与供需关系没有多大关系,决定资产价值的根本力量来自预期收益及相应风险。这也就是说,普通商品的供需关系不适应金融资产的定价。牛刀文章列举的房地产数据就是一个很好而有力的证明。

    股票是资产,情况也一样,什么降准降息或提准提息啦、货币释放或回笼啦、股票增发或回购啦、等等,这些供求因素并不会对股票价值有本质性的影响。

    供求均衡原理是商品经济学的基本原理,而预期收益及风险均衡原理是金融学的基本原理,对于金融市场,应该立足于后者来思考问题。

    所以,要想使房价降下来,只有改变人们对房子价值的预期才行,其中征收房产税就是一项重要措施,因为金融学有条“定理”:一项不断向外分红的资产,其价值会趋于下降。如果每年定期缴付房产税,就相当于房子这项资产不断地向外分红,而缴付的税款越大,即分红越多,价值随之降得越多,预期收益也就越低,于是,价格就会走低。现在,国家要搞什么不动产登记啦、征收什么房产税啦、等等,那些拥有很多房子的人难免有点忧心忡忡的了吧?

    我国房地产的问题是个极其错综复杂的问题,要是再不好好治理的话,恐怕即使多得连火星人都可全部装进去,说不定也还会再涨呢。我们坚信国家能够治理好这个重大问题。随着越来越多的人对房子增值预期的改变,届时,牛刀文章中提到的一个问题真就变成棘手的问题了:“问题是,你留在手上的房子将来要卖给谁?”

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