昨天一位博友发表了一篇讲到房地产的文章，引起了大家一番讨论与交流。讨论的核心问题是：房价是不是由供求关系决定的？

    有的朋友认为：房价上涨是因供给不足，“供求关系”是根本原因，所以增加供给，房价可降。

    有的认为：房价上涨是“预期收益与风险”决定的，“供求关系”不适用于房价问题，所以要用金融手段——建立房产税制度，来降房价。我是持这一观点的。

    如果房价真是由供求关系决定的，那么十几年来，一方面不断大量增加供给（供给增加），另一方面又竭力限制购买（需求减少），为什么房价反而越涨越厉害呢？即使空置房越来越多，交易量大大萎缩，怎么也不见房价下跌呢？

    显然，普通商品的“供求关系”这一经济学原理解释不了这个现象了。

    现在的房子除了满足居住需求外，越来越成为了重要的投资品，其金融资产属性似乎远远大于商品属性。买房子是为了以后能够升值，这房子就变成了金融资产。而对于任何金融资产，决定其价值的根本力量是“预期收益与相应风险”，而不是“供求关系”，其定价是预期收益与风险均衡的结果。只要人们预期房子会涨，房价就难以下跌，不管供应充足与否。

    房产税为什么对房价具有抑制作用呢？

    你先拍拍脑袋设想一下吧，假如每年要缴纳5%的房产税，还会有那么多人去买那么多房子吗？有多余房子的人恐怕连抛售都来不及呢！

    现用文绉绉的金融学原理来作类比解释：现在不是要推出股票期权交易了吗？你买房不就是看好它未来的升值吗？那好，我们不妨把房子看作是一只股票的看涨期权，每年缴纳的房产税就相当于是这只股票向外分红。由于分红会降低看涨期权的价值（这是因为股票价值等于其预期未来全部现金流的现值总和，分红就是将其中一部分以当前价值兑现，结果便降低了股票价格），随着分红数量连年累积增加，这份看涨期权的价值也就会越来越低，这也就意味着房子的价值随着缴纳房产税势必下降，从而促使房子投资人预期收益下降，最终房价也就受到抑制了。

    说到这，我突然想起巴菲特的伯克希尔·哈撒韦公司的股票。巴菲特很喜欢收到红利，但他自己却极不愿意向外分红，这是因为如他所说：“我们不分红，因为我们认为我们能够将我们赚到的每1元钱去赚更多的钱。”结果他50年不分红，使得他公司的股价翻了1万多倍，高达15万美元一股，成为世界上最昂贵的股票，让所有股东尽可能地获得最大收益，伯克希尔·哈撒韦公司也成为了世界上最有价值的公司之一。

    当然，中国房地产问题绝非这么简单，它极其复杂，已经不单单是个经济领域里的问题了。这里我只从金融学一个狭窄的角度来说说而已。

另附：本人2012年07月29日写的小文——

小侃“预期收益与风险”

    对于金融市场（比如股市）的资产投资问题，大多数人好像都沿袭“供给与需求”原理，如同对待普通商品交易那样，来分析解释其价格变动的原因，包括牛市和熊市。他们认为，资金充足，流动性增强，股市随之而涨，于是便形成了牛市；反之，则会造成熊市。

    这个认识是错误的，它把结果当原因，是本末倒置了。牛市，需求增加，供不应求，流动性充足；熊市，供给过剩，需求不足，流动性短缺。这些供求现象其实都是已经形成了的结果，而不是原因。

    那原因是什么呢？

    普通商品与资产具有完全不同的属性，买商品主要是为了带来效用，比如，你买衣服是为了穿或表现时尚；而你买股票（资产）则是为了它以后升值，即获取差价、分红、派息，等等。由此多少可以认识到，决定资产价值的根本力量在于“预期收益与风险”。你买某只股票是看好它以后的获利潜力，同时也承担了相应的风险。当有更多的人像你这么做，那么这只股票就上涨了。把这一情况推广到整个市场，于是就形成了牛市。反过来，你不看好后市，抛出股票，此时你手上并不缺少资金，流动性还正过剩着呢。若有更多的人这样做的话，熊市便产生了。由此可见，股市的供求现象只是“预期收益与风险”行为的结果而已。

    所以说，“供给与需求”虽然是商品交易经济的基本原理，但它并不适应于具有金融属性的资产定价领域，而“预期收益与风险”才是金融市场的一个极其重要的因素。

    信心，就是一种预期。信心丧失，市场仍将萎靡不振；信心增强，市场必将朝气蓬勃。

    眼下，股市击穿“钻石底2132点”之后，尽管媒体舆论看空风声四起，但市场参与者并没风声鹤唳草木皆兵，毅然坚守阵地的5000多万户投资者，绝大多数显得比较镇定，没有惊慌失措，仓皇而逃。大盘虽创新低，却没引发急跌深跌，这表明市场出现企稳迹象，折射出投资者信心正在渐渐恢复。

    朋友，你还要担忧什么呢？

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