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关于小镇建设时序,是工程问题还是战略问题?

(2018-11-28 10:56:09)

小镇的开发不同于普通房地产开发,这是一个动辄2000亩以上,开发周期5-10年的长线投资过程。分期开发的建设是不可避免的问题。

很多人认为建设时序这种内容是一个工程问题,这大错特错了。建设时序问题不仅是个工程问题、更是个财务金融问题、更是一个需要顶层设计的战略问题。

在市场上,一流的开发商决策层与三四流的开发商决策层之间的差异,除了拿地能力之外,就是在总图定位方面的核心能力的差距。

建设时序面临两个主要的利益相关方:

第一, 政府如何分期供地。

分期的供地计划背后的本质就是企业的商业利益与地方政府所考虑的公共利益之间的博弈。如果一个项目之考虑商业利益,不考虑公共利益的诉求,或者只考虑政府公共利益,不考虑企业的实际商业诉求,这样的情况下,双方是根本无法谈妥任何投资落地的。很多小镇项目蓝图规划的再美好,结果在第一步的供地和摘地过程就走不下去了,导致整个项目胎死腹中。

这种情况就是地方政府管控没经验、企业缺乏综合统筹的结果。所以说,建设时序中的供地计划,是整个项目财务模型的前提,这是任何企业负责拿地的投资部门需要考虑的除了地价、土地性质的确权之外的另一重要内容。

第二, 企业自身的融资及财务平衡。

建设时序计划背后的另外一个因素是企业的内部财务因素。土地获得的周期、性质和代价,决定了项目的整体资金状况。项目的自有资本金的大小、外部融资需要使用的各种基金、政策型贷款、抑或是银行信贷的安排,都是跟建设时序高度相关。对于小镇产品的开发,外行的企业看利润,内行的企业看现金流。

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