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房产观澜17:房地产会跌多久?

2014-09-13 11:16:36评论 房产

   上图是日本房地产走势图。

   有个朋友曾和我争论,为何你不选用香港的地产图?香港97年泡沫崩裂后,下跌了10年,很多房产腰斩,但在这两年已经回到前期高点。

   我告诉您几个基本常识:

   1,香港只有几百万人口,经济依赖于金融和地产,受土地供应影响巨大;中国是个庞大的复合经济体。

   2,任何资产沉淀资金暴跌一半后,过了十几年才重新回到原价,货币已经贬值了。财务的基础知识,现值是什么概念呢?

   3,沉淀资金上的时间成本是巨大的。

   4,香港仍旧有许多楼盘至今没有超越97年的高价。

   5,最重要的一点,后面香港跟进了大陆货币急速膨胀的十二年

  日本在87年之后采取了许多错误的货币政策,导致房地产泡沫巨大,91年开始下跌,到2005-2006年附近,接近二次腰斩。

   二次腰斩是什么概念?也就是日本人曾经拥有100万的房子,这中间没有抛售的话,已经只剩下二十几万了。

   对于无数自住的人来说,这是没有太大意义的;但对于投机者,尤其是几乎所有者都是通过杠杆投资的人来说,他们已经破产了。而相应的银行业就遭受了巨大坏账。

   日本人没有舍得立即处理银行业的坏账,一直持续了十几年,导致日本经济持续滑坡,失去了二十年。

   中国经济在所有的迹象上,都与1991年时的日本经济非常相像。固定投资过剩,生产过剩,房地产供应过剩,人口红利接近失去,货币实际利率上升,贷款有效需求不足,创新不够......

   关于人口结构和需求分析,请参考房产观澜系列里的分析,不再累述。

   几乎所有的巨型房地产公司到目前都已经意识到了危机,李嘉诚持续三年抛售国内地产;恒大立即多元化发展矿泉水和粮油;万科内部转型,走向更关注现金流和租售比的房地产模式。他们通过房地产证券化方式,引入房地产信托基金和债券来转换资产配置。

    由于15年起,中国人口就接近刘易斯拐点,人口红利慢慢消失;城镇化--如果是指水泥化的话,已经完成;房地产持续下滑,按照日本经验在前五年跌掉一半的概率是存在的。普通投资者会不断抄底,直到失去信心,进入正常的消费阶段。这个阶段会持续一至两年,比如今年仍旧有人会去抄底买房,他们不会放弃“房子永远会涨的”梦想。

     对于业界来说,上半年业绩公布时,由于记账体系允许他们把过去12月的销售收入列入,所以是比较好看的;可惜现金流露了马脚,大幅度下挫。同时各大企业在外部以12%以上的利息借贷,并改变了债券的方法。此债券允许被记载在资产项目之下,所以很多企业的资产负债表较低,只是如果你意识到这是债务时,很多企业的债务已经超过了200%以上。

     未来的岁月里,不仅仅是中小型房地产企业,有些你我都知道的巨型房地产企业也难以逃离破产的命运。

     对于银行业来说,房地产业的杠杆太高,他们的经营模式是买地抵押给银行借贷,建筑公司带资入场,封顶后销售,通过按揭贷款释放整个项目的债务,并获得收益。

     由于是循环开发,实际上这样的模式中,房地产业的借贷几乎是100%的。房地产价格下跌30%,银行就只剩下一堆房子了。

     对于按揭贷款来说,2008年前卖掉的房子几乎没有什么风险,2011-2013年的投机盘短期风险也不大,因为首付较重,刚性需求也谈不上风险,反正要住的。

    但长期来说,这些投机盘最终会大量弃房,留给银行。

    金融体系来说,预计需要计提数万亿的坏账准备金,或者不止。因为房地产链条上还有整个建筑业和建材业,融资体系还有影子银行说不清道不明的十几万亿存量。

    至于说没有产出的地方政府投资债务,是左口袋和右口袋的问题,展期给未来是唯一的选择。

    当然银行业也可以学习日本,将坏账展期给未来十几年,使得整个金融业成为僵尸般的存在,那样中国经济要重新启动的希望,就跟日本过去二十年差不多了。

     其实,对于房地产投资来说,坏年景也会有大量机会。随着标的物越来越便宜,专注于现金流和投资收益回报率的投资会变得越来越有价值。

     问题在那时,过去十年投资在地产业尝到甜头的人,会绝大多数来不及逃脱,资金僵死在现有的地产上,以至于即使他们看到机会,也无法投资。

     而就房地产业的细分来说,最惨的是办公楼宇,其次是住宅楼,酒店业和商场会好很多。

     地域来说,许多城镇都会成为鬼镇,随着大城市群的形成,集聚力越来越强,就业机会和教育医疗机会积聚,三四线城市的地产很难有重新崛起的机会。三个城市群未来会好一些,但并不意味着价格不会大跌。

     至少20年内,中国的地产要回到前20年的辉煌是不太可能了。

   

    

   

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