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房产观澜13:大部分死扛的房产商将会扛死

2014-07-13 16:25:52评论 房产

   我不知道财经媒体说的房地产商死扛价格这类消息有多少可信度,假如这是真的,这些房产商都会扛死。

   正确的做法是尽快低价销售,降低负债率和库存,盘活现金流,以等待更糟糕的冬天。

   无论地方政府是不是救市,中央政府是不是伸手,后面都是夺命逃亡的时间段,而非寄希望于重演08年和13年中之后的超级反弹。

    这种机会不会再来了,当地方政府确定开始救市的时候,微弱的反弹,是所有人离场的唯一一次机会,而这种高度不会太高。

    由于许多人都是在这样考虑,以至于很可能无法形成高度。

    但在人们有这样一个预期,能够维持房价不会快速下跌,还有人入场买房的时候,才是投机者和开放商逃命的时间节点。

    原因只有二个,一是中国经济,二是美国货币政策。

    中国经济在2011年之后已经进入了长期下跌的熊市周期,制造业创造的增长力遇见了瓶颈,货币双轨制形成的恶果到了末期,实际高利率已经让整个经济的增长乏力,虚拟经济仅依赖货币套利活着。

    这是个经济转型的时段,制造业升级换代未能为中国创造新的增长点,低端制造业处于饱和状态,并受到新兴市场争夺和国内货币成本劳动力成本上扬的双重打击。欧美日韩仍旧占据高端制造业市场。

    而各经济体之间的博弈,来自于体制红利、货币策略和人口增长。

    长期来看,中国人口处于下滑通道,人口红利正在消失,这是大趋势,也就是房地产真正发展的潜力不存在。

    短期趋势是美元正在美联储的收缩政策下,全球笼罩在货币流动性即将紧缩,而利率即将上扬的前夕。虽然耶伦是非常鸽派的领导者,但市场比耶阿姨强得多。美国核心通胀正在急速上扬,一旦让美联储措手不及,美国则不得不被迫加息。

   对于中国的房地产投机者来说,他们正在做一个反向套利,那就是卖出高汇率高利率的人民币资产,买入相对低汇率低利率的美元资产,押注美元汇率上扬。虽然我认为他们也会吃药,但这是题外话。

   仅仅对于以中国为主的人民币资产来说,未来人民币汇率自由浮动后,利率加速上扬,汇率反向贬值的趋势是很明显的。此时是卖出中国房地产,更换成预期强势货币的最好时间,当然我不建议你买入美国地产,而是应该持有美元货币下的安全资产。

   中期趋势是中国未来会进入债务扩张周期,即使你认为中国目前债务已经很高,实际上中国的债务还会更高。因为中国目前的债务是无法收缩的,许多坏账将永远坏下去‘同时随着老龄化社会的来临,更多的福利支出需要覆盖缺口,中国未来必定进入赤字剧增的时代。

   在土地财政铁定无法持续的大背景下,财税会转向房地产税和遗产税,并大规模扩展地方债和国债规模。

   这就意味着持有地产将成为一件成本非常高昂的事情。

  另一方面,试图依赖城镇化来消化地产投资的供应,已经终结了,参见房产观澜系列的解读文章。

  所以,从今年往后,是一个房地产市场衰退的时代,至于是阴跌还是暴跌,只是取决于政策的支撑力度而已。

   即使有政策支持,你去大宗期货市场,看看那些收储支撑的品种是如何断崖式暴跌的曲线,就可能清醒一点了。

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