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农村土地及住房征收法律知识,不知道你会损失百万

(2020-05-12 08:33:21)

有一天你突然接到老家人打来的电话,你们老家的房子要拆迁了。你的第一反应是什么?我们家要发财啦,可以拿到一大笔钱啦,或者我们家可以拿两三套安置房,从此过上包租公、包租婆的生活啦!


错,大错特错!家里人告诉你家的房子加附属建筑经测量加起来总共也就120个平方,每平方的评估价也就600元,也就是拆迁你家仅能得到7万元的费用,而拿到新房后仅装修就需要花费20万,似乎一夜又回到解放前了。突然面对这种情形,你该怎么办呢?




今天我们就根据新修订的《土地管理法》等法律,帮大家梳理哪些情形可以对农村土地及住房进行征收,以及农村土地及住房征收应遵循的法律原则、征收程序以及补偿标准。


一、哪些情形可以对农村土地及住房进行征收

2020年1月1日,事关经济社会发展和民众权益,更事关亿万农民切身利益的新修正《土地管理法》开始全面实施。这次新修正的《土地管理法》,被称为“农村土地制度实现重大突破”。


农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产,也是农民的安身立命之本。随着城镇化的快速发展,农村征地拆迁活动越来越频繁。但由于农村土地征收法律制度欠缺,社会矛盾也较为突出。为了让农民兄弟对土地权利吃下“定心丸”,新修订的《土地管理法》首次对因公共利益征收农村土地进行了明确界定。土地不能随便征收,要以遵循公共利益为前提,并采用在法律中明确列举的方式说明哪些属于可以对农村土地进行征收的公共利益,没有列入列举范围的情形不得征收农村土地。


《土地管理法》第四十五条规定,为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:


(一)军事和外交需要用地的;


(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;


(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;


(四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;


(五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;


(六)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。


二、农村土地及住房征收方面的法律原则


农村宅基地和住宅对于农民兄弟而言是最为重要的财产,也是农民兄弟的安身立命之本。农民兄弟若失去了土地和住宅,将成为没有保障的人员,可能引发重大社会风险和矛盾。正是基于上述认识,国家高度重视被征地农民权益的保障,在新法第四十八条明确规定了农村土地及住房征收方面的法律原则。


《土地管理法》首次明确了土地征收补偿的基本原则,第四十八条第一款规定“保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。”第四款规定“对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”


三、农村土地及住房征收方面的法律程序

为了保障被征地农民的合法权益,新修订的《土地管理法》完善了农村土地征收程序,对农村土地及住房征收方面的法律程序进行了明确规定,将原来的批后公告改为了批前公告,从而使被征地农民在整个过程中有了更多参与权、监督权和话语权。笔者根据新修订的《土地管理法》对征收程序梳理如下:


1、征收土地启动公告


公告后开展土地现状调查和社会稳定风险评估。征收土地启动公告应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布,公告时间不少于30日。


2、土地现状调查


调查的内容包括土地的权属、地类、面积,以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等信息。针对丈量和登记错误的行为被征收人一定要及时提出异议,如果证件上的面积和实际面积不符,一般是按照实际面积来进行丈量登记。


3、社会稳定风险评估


这是农村土地征收程序新增加的,该评估结果是地方市、县政府申请土地征收的重要依据。


4、编制征地补偿安置方案并公告


征地补偿安置方案包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容,县(市)人民政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告,公告时间不少于30日。


5、听取被征地农民的意见


如多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。


6、征地补偿登记

拟征收土地的所有权人、使用权人在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。

7、预签征地补偿安置协议

县(市)人民政府与被征收土地的所有权人、使用权人预签协议,协议一般会注明征收被批准后生效。补偿方案里会详细的写明此次征地补偿标准,如果被征收人对批准或者补偿方案有异议的可以提起行政复议或者提起诉讼。

特别提示:

(1)空白协议不要签署;

(2)千万不要轻信口头承诺,安置补偿协议里没有写明的不要签署;

(3)协议内容一定要细细审查,包括补偿款以及安置房的交付时间、区位以及违约责任等条例一定要体现在协议里。

8、征地补偿安置决定

对个别未签订征地补偿安置协议的,县(市)人民政府应当依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。

9、市、县政府申请土地征收,逐级上报并获得审批

除了以往的“一书四方案”外,新增社会稳定风险评估、征地补偿安置决定程序。

10、县级以上地方人民政府公告征地批复,根据公告组织征收


申请土地征收的地方人民政府应当将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存,未足额预存的,不得申请土地征收。


11、强制执行


如果被征收土地所有权人、使用权人在规定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在规定的期限内又不腾退的,由县(市)人民政府依法申请人民法院强制执行。


在上述征收程序中,农民的权利得到更多的保障,农民也应该在征收程序中更多的参与,在涉及自身利益的土地现状调查阶段和征地补偿安置方案阶段更应当重点加以关注并积极表达自己的诉求。

四、农村土地及住房征收的补偿标准

新修订的《土地管理法》在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上,新法又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费,从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

1、土地征收补偿费。新修订的《土地管理法》改变了过去以土地征收的原用途来确定土地补偿、以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法,以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。

征收农用地的土地补偿费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。区片综合地价综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,由当地省政府制定区片综合地价,并且至少每三年调整或者重新公布一次。

2、安置补助费。征收农用地的安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。区片综合地价综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,由当地省政府制定区片综合地价,并且至少每三年调整或者重新公布一次。

3、地上附着物。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。

4、农村村民住宅补偿。对农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则进行补偿。如果被征收人选择宅基地建房,那么征收方需要为被征收人安排宅基地用于重建房屋;如果被征收人选择安置房,应按照合法房屋的实际面积和安置房面积1:1的比例进行置换,有的地方会以更高的比例置换。如果置换比例低于1:1,则补偿不合理;如果被征收人选择货币补偿,一般是由宅基地地价 房屋重置成新价 装修装饰补偿 搬迁、临时安置等费用构成。

5、社会保障费。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

国家已经给农民兄弟吃下土地权利的“定心丸”,你只要知道这些法律规定,你就不用担心流落街头!

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