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房地产崩溃的第一枪,奉化兴润置业违约

2014-03-18 17:02:23评论

更正,央行未参与此次兴润置业违约救助,估计奉化市政府最后兜底

要一条大堤崩溃只需要一个蚁穴,那怕是其余几千公里大堤都是非常坚固的

这家奉化最大房地产公司破产的原因实际是当地政府为了顺利卖地,这几年奉化土地出让不顺,政府压低了地价,导致该公司早些年高价购置的土地资产急速缩水,最终破产.而该公司的负责人也因非法集资,锒铛入狱.

央行对此事件非常重视,央行出手援助的可能性非常大,如果不救助,一旦该公司资产开始拍卖,银行拿不到足够的赔偿款而导致亏空,将导致银行系统对房地产业的信贷风险评估大增,银行会尽量收缩对房地产领域的贷款.房地产领域流动性会大大收紧,即便是大多数大型上市房地产企业其经营性现金流也是负数,资产负债率都在75%以上,地价下跌,立刻就资不抵债.

这个是三\四线城市房地产崩溃导致金融系统危机爆发的完美例子,房地产开发商大多靠土地资产做抵押来贷款,而随着三\四线城市房地产滑坡,很难找到买家来买地了,政府不得不降价出售土地,这就导致以前高价买地的开发商资产迅速缩水,导致资不抵债,银行会避免损失,会要求提前清债,这样立刻就会爆发一连串的危机.

央行当然可以印钱救助,问题是这样的企业太多了,央行会累死也救不过来.对于那些三\四线政府来说,降价卖地也是不得已,不降价卖不出去啊

如果不救助,恐怕也很少有开发商敢买地了,买了有可能亏损很多,开发商会观望,犹豫.

今天,中国人民银行(央行) 和一家大型国有银行正在紧急商议是否救助破产房地产开发商事宜。

连续的违约事件似乎开始引起了央行的格外关注,与此同时,地方政府官员也极力想要降低兴润违约事件的影响。

据浙江奉化政府官员,中国人民银行、中国建设银行和奉化政府官员周二召开了紧急会议,讨论如何偿还浙江兴润置业35亿元人民币的债务。

中国建设银行是兴润置业的主要借款人。

周一,浙江兴润置业无法偿还债务而致破产。兴润置业是宁波奉化当地最大的房企,拥有30亿资产。但如今却资金链断裂、资不抵债,主要原因是经营不善,被高利贷拖垮。目前,企业控制人沈财兴和沈明崇已经因非法吸收公众存款被移送检察机关起诉。其留下超过35亿元的巨额债务,其中银行欠贷达24亿元,涉及十多家银行,而整个事态的处置远未到划句号的时候。

http://stock.jrj.com.cn/2014/03/18083816883083.shtml

目前兴润置业总负债35亿多元,企业资产总额在27亿-30亿元,实际亏空5亿-8亿元。但在近4年内,由于奉化地价的下跌,该公司资产总额缩水约14亿元。像兴润置业这样,因为地价下跌导致资产严重缩水使得企业资不抵债的案例,在房产领域非常少见。

  7公务员涉嫌放高利贷

  浙江兴润置业投资有限公司前身是创建于1987年的奉化市城镇建设开发有限公司。2003年该公司以股份制形式转为有限责任公司,并于2005年经工商注册更名为浙江兴润置业投资有限公司。自1988年以来,该公司相继在奉化开发了10多个楼盘,目前在建的有江口“甬山新村”和高档法式别墅区“桃源府邸”项目,并参与长汀村旧村改造项目。截至目前,该公司已开发
房产面积100多万平方米。

  兴润置业最辉煌时应是2006年,当年度该公司完成营收25.01亿元,在宁波百强企业中位列第33位,跻身宁波本土房产建筑类企业前5位。

  “我跟沈财兴认识十多年,他从泥水匠起家至今一直跟房子打交道,是个专心做企业的人,平时也还算节俭。”兴润置业相关人士表示,公司主要经营的两大方向就是房产和建筑,拍下的地都是自己的建筑公司承建,沈财兴对工程质量把关很严,这跟他建筑出身关系很大。该公司开发的阳光水岸、阳光茗都等楼盘在奉化口碑不错。

  2013年11月23日,兴润置业、奉化兴润茗都置业有限公司实际控制人沈财兴,因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留。今年1月24日,上述2家公司的法人代表沈明崇(沈财兴之子)也因涉相同罪名被警方刑拘。3月11日,2人因涉嫌非法吸收公众存款罪被移送奉化市人民检察院审查起诉。

“近年来,兴润置业及关联企业经营管理混乱,资金链条断裂,经对该几家公司资产债务情况初步核实,已经严重资不抵债,严重影响社会稳定。从目前情况看,兴润置业及关联企业总负债35亿多元。其中,银行贷款约24亿元,非法吸收公众存款7亿多元,拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。在民间借贷的7亿多元中,借款利息基本为年利率18%~36%不等。目前,我们已登记有7名国家公务人员涉嫌放高利贷,市纪委已介入调查。”奉化市金融办主任邬永本告诉早报记者。

  早报记者了解到,在24亿元银行贷款中,涉及建行、浦发行和农行等15家银行。其中,建行奉化支行放贷额度最大,超过11亿元,浦发行其次,达3.8亿元。“我们调查了银行借贷的过程,并未有任何违规行为。”邬永本说。

前几年楼市好的时候,政府推地时把起拍价定得很高,导致企业高价拿地。现在楼市状况不好了,政府仍在大量拍卖相邻地块,为了提高拍卖成交率,又把起拍价定得很低。政府这样的行为,无疑变相造成了当时高价购地的公司资产严重缩水,甚至出现资不抵债的情况。”兴润置业相关人士表示。

  该人士所述内容在奉化市土地招拍挂市场成交历史记录中有清晰的呈现。

  据奉化市国土资源局官方网站显示,2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格,拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块,其性质为70年纯住宅,总出让面积为140083平方米(约210.33亩)。该地块被兴润置业用于“桃源府邸”项目开发,共分三期,容积率0.6,总建筑面积为8.404万平方米,折合楼面价7852元/平方米。

  2013年12月11日,世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块,最高容积率为1.1,地块性质同样为70年纯住宅。该地块成交总价约为5.756亿元,折合楼面价3204元/平方米。

4年不到,该地段的地块楼面价跌幅达59.2%,这意味着“兴润置业”仅在这一地块上,土地价值就缩水3.9亿元。

  更大的资产蒸发在兴润置业参与的长汀村旧村改造单个项目,由于地价下跌让该公司的资产缩水至少10亿元。据奉化市某官员介绍,目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地,其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩而定。当年“兴润置业”在获得该地块时,花费的综合成本约为1000万元/亩,银行给兴润置业抵押贷款时也按这一地价估值。

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