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美国学区房价格不离谱

(2016-09-20 11:15:31)
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美国民生实录

分类: 人在美国

美国学区房  价格不离谱

姚鸿恩

 

中小学开学了。夏日酷暑开始离去,但学区房热浪依旧。

近读新闻,虽然教育部2016年初发文要求各地采取多校划片措施,以分散热点小学、初中,但目前看来,教育资源紧俏的城市学区房价格高温不减。北京绝大多数学区房,每平方米价格介于7万至12万之间,溢价普遍超过20%。上海受“沪九条”调控新政影响,学区房盛况不如往年,但成交价并未出现实质性下降。有些学区,“老破旧”房子的报价,每平方米仍超过9万。济南的热门学区房价格更是明显高于全市平均房价,小型户均价每平方米超过2万。最贵学区房,50平方米的房子竟卖到150万。

美国有没有学区房?有。

美国实行13年义务教育制度。美国90%的孩子上的是公立中小学,是划分学区(district)的,划片入学。这类似中国的学区,好学区的房子,便相当于中国的学区房。

但是,美国的学区房远没有中国的那么热,价格不会离谱。这是因为,美国的学区房子自有其美国特色。在哪些方面,美国有别于中国呢?

其一,幼儿园的“学制”。

美国的孩子5足岁上幼儿园,只读1年。幼儿园附属在小学里。幼儿园英文是Kindergarten,所以13年学制简称为“K-12”。5足岁以下孩子,三条出路:有的留在家里由母亲照顾,母亲本来就不工作,或者分娩后辞去了工作;有的送去愿意照顾的外婆或奶奶家;有的送去幼托班(Child Care Daycare)或学前班(Preschool) 5足岁前没有免费的学前教育,所以对这些孩子的父母来说,根本不存在学区房问题。

其二,公立学校与私立学校。

美国约有10%的孩子上的是私立学校。私立学校当然是不划学区的。有的私立学校甚至是住宿的。所以,私立学校不问住址,只看财力。学费大约11万至3万美元,有钱的都欢迎。当然,要看学生素质,若发现“朽木不可雕”,或是“害群之马”,还是会坚决清除的。某歌唱家的儿子在美国一所著名私立学校留学,结果因欺负同学、严重违背校规而被请回中国。父母如果所在学区没有理想的学校,且财力有余的话,会送孩子去私立学校。如果打算搬到好学区,但好学区房价离谱,父母则情愿付钱让孩子读私立学校,而不是屈从好学区的高房价。所以,美国好学区的房价不会偏离合理范围。

其三,学校经费与房产税。

美国的公立学校经费主要来源是州政府和地方政府。州政府的拨款是平等分配的。对一些相对落后的地区,州政府和联邦政府甚至还有额外拨款。地方的资金基本来源于房产税。美国拥有房子的房主必须每年缴房产税,各地税率不同,大致为房子政府估价的1%3%。如此,较富有的地区,房子较贵,房产税就比较高,从而,学区的资金就比较多,学校就能聘用更好的老师,添置更多的设备。同时,美国较富有家庭的孩子,通常品行、学习都比较好。可以说,好学区的房价比较高,是原本就比较高,主要是因为居住环境吸引了较富有的父母买房居住。当然,也有父母主要是为了孩子上学而买学区房,但是,为数不多,不可能抬高房价。

其四,孩子的“起跑线”。

美国父母通常没有望子成龙、望女成凤的观念。没有中国人的“不输在起跑线上”压力。据美国教育部的统计,大约三分之一的高中毕业生选择不进大学深造。准备读大学的学生,如果想要进名校的话,父母可能会选择学区,否则,也不是非得挤进好学区。因美国大学招生看高中四年的成绩,所以,父母即使挑选学区,多数也是在孩子读高中前搬到心仪的学区。小学学区根本无所谓,质量差别不很明显。首富比尔-盖茨小学读的就是公立学校。高中前的中学(相当于中国的初一初二),比小学重要些,因为孩子已经开始进入青春期,若学区不好,重视孩子成长的父母就会设法搬离。总体来说,美国的学区房,基本指的是高中的学区房。起跑线延迟到高中,而且绝大多数美国人并不追求大学名校,所以学区房只有少数人关注,其中大部分是亚洲人,最热衷的恐怕就是美国华人。

其五,公立学校中的特色学校。

传统的公立中小学划片,是非常严格的,具体到某条街的某一个门牌号码。但是,美国也在进行教育改革。除了传统的公立学校外,美国还有两种各具特色的公立学校。一种叫磁石学校,英文叫 Magnet School。创立于上世纪70年代。60年代后,美国不少地区出现“白人外流”现象。磁石学校的特色是提供较为独特的课程与教学方法。比如,巴尔的摩市的一所磁石学校便开设表演艺术和视觉艺术课程。如此,学校就能像磁石般吸引各方学生,包括外流的白人学生,让各种肤色的学生能够融合一起。许多磁石学校质量优异。如:德州达拉斯的School for the Talented and Gifted(意为天才学校,也有翻译为资优学校),在美国新闻周刊最佳公立高中排名中,便多次名列第一。磁石学校招生,学生不受学区限制,可以跨区入读。

还有一种叫特许学校,英文叫 Charter SchoolCharter,意为特许执照。特许学校获得什么特许呢? 就是政府授予学校极大的自主权以寻求特别的教育目标(significant operational autonomy to pursue specific educational objectives)。上世纪90年代,美国有三十多个州通过立法,准许开办特许学校。政府拨给经费,但是以学生数目计算,而不像传统公立学校那样吃大锅饭。学校的自主权则是:可以免除例行性教育行政法规的限制,在许多方面,如课程设置、教学进度、学生评估、教师准则、薪资规定等,都可“自搞一套”。至2016年,美国43个州和首府华盛顿已经设立了6800所公立特许学校。许多特许学校也非常出类拔萃。如,在美国新闻周刊中“特许学校排名”名列第一的亚利桑那州的BASIS Scottsdale,在全美公立高中排名第二。特许学校,招收学生同样也不受学区划片的严格限制。

这两种特色学校不受学区划片的限制,那么,如何避免“人满为患”?很简单,择优录取。比如,规定分数线。以前就读学校的成绩或者标准化考试的成绩达不到标准,就无法进入好学校。

其六,居住证明。

国内的划片入学,要看居住证明,要看父母是否拥有该学区的房子。有的甚至规定,必须买房子若干年后才符合划片入学的要求。如此,便迫使家长争相购买学区房,提早购买学区房。求大于供,必然推高房价。

美国学区房的价格不可能推高,除了前述的几条原因外,有一条让国内家长“羡慕嫉妒恨”的法规:买房和租房,享有同等的入学权益。也就说,你不需要在好学区买房子,同样可以进好学校。条件很简单:你是该学区的居民。租房者也是居民。在报名入学的时候,只要出示你的居住证明就行了。此居住证明可以是你的租房合同,也可以是你的电费账单、煤气账单、英特网账单,等等。就是这么简单。(本文为齐鲁晚报特邀稿,刊登于9月14日 随笔版。参见《美国民生实录》。)

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