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合富辉煌2006年长沙市博宇项目前期发展策划总体报告及

(2009-05-15 18:32:10)
标签:

房产

博宇

合富

地块

会所

长沙市

分类: 每日更新

项目开发定位总纲
项目分析定位
项目规划布局
项目户型配比
项目目标客户
项目基本情况
项目基本条件
1、商业总体量不大
2、沿街面总长达450米
3、有一条双向6车道主干道
4、位处红星商圈核心
5、有利于形象展示
6、有利于客流引入
结论:
       根据项目的自身条件分析得出结论,该项目地段位于红星商圈的中心位置,宜商宜居,条件比较好,只是,必须考虑整体商圈的经营情况、本项目地段的住宅产品结构情况,而对项目的开发进行合理定位,达到差异化的优势,方能够抢占市场。
项目SWOT分析
1、项目优势(S):

区域核心——地处长沙CPD核心,市政建设中,长株潭一体化中心位
置;
商圈中心——位于红星商业圈中心地带,长沙红星农业博览会馆
旁,会展中心西侧,“会展经济”首要受益地;
地块三面临路,项目昭示性极佳,商业价值较高;
区域交通条件得到改善,交通便利,交通通达性好;
项目后续经营和升值潜力大,投资前景看好。
项目劣势(W) :

区域价值目前偏低——新兴片区,离目前的市中心较远;
区域内生活,教育配套设施比较缺乏;
地块规模相对较小,地块不规则,高容积率制约规划布局;
目前湘府路上的公交线路相对较少;
项目周边无可利用之景观资源;
地块紧临湘府路,地块南侧受到一定的噪音影响。
市场机会点(O):
区域价值迅速提升——长株潭一体化,省府南迁,区域楼市发展迅速;
长沙房地产开发核心由中心区向城市四周漂移,居民置业心理的改变;
项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力;
随着长、株、潭融城发展,大量企业将陆续进驻此区域,蕴涵了大量的住宅消费能力;
区域大型商业地产目前处于空白,市场机会点较大;
区域交通条件全面改善;
长沙商品房住宅市场持续稳定发展,价格不断提升。
市场威胁(W):

区域内楼盘竞争:直接竞争对手,标志商务中心;间接竞争对手为区域
楼盘;
区域外同类型楼盘竞争:BOBO天下城 上河国际街区;
片区待开发土地量巨大,同类竞争物业的市场挑战压力增强;
宏观政策的不明朗,给项目带来潜在威胁,如:对高端产品征收重税、
物业管理税、高首付;
06年市场供应量大增,预估达到700-800万平方米以上,下半年的市场
开发总量将突破550万平方米。
项目规划布局
一、规划布局构想
会展中心西侧地块,是博宇房地产开发有限公司在长沙开发的第一个项目,本案根据市场发展的的状况与消费者调查的基本情况,结合项目区域与地块的基本情况,拟开发成一个集商业休闲与高尚居住于一体的精品社区为开发立意,充分把如下原则:
1、商业与居住价值共赢,创造项目价值最大;
2、鉴于地块三角形形态,合理布局商业与住宅;
3、充分把握区域发展大势,前瞻性的规划与开发;
二、规划原则与依据
按照政府对市区一级路段的控制性详细规划要点,对本项目的控制要求,建议容积率不超过2,绿地率不小于40%,建筑密度不大于40%。

该项目的修建性详细规划应依据项目用地规划许可证及规划设计要点并满足政府正在完善编制的该区域控制性详细规划的有关要求。

根据物业定位及项目发展目标,物业发展设计应遵循原则:
长沙市具有适度超前性和先导性的中高档经典住宅社区
           体现新的人文规划理念与新的规划手法,兼顾长沙市居住喜好的具体情况,营造具有豪华品质与文化品位的高档社区。

居住人文景观与自然景观和谐
            充分挖掘小区周边景观与小区建筑、区内庭院景观的价值互补与渗透,提升社区环境价值,使物业增值。
通过建筑规划让各楼栋视野更加开阔
大中心花园增强展示力和核心的效应
围合、中心园林、长廊营造特色
以水为连接,体现社区的亲水特征
坚持适度超前的新生活方式的倡导原则
力求创造出一个具有宁静致远的文化品位、休闲健康的居住环境、个性鲜明的物业品质、处处无忧的社区服务与管理体系的第一经典楼盘,使整个社区体现舒适与尊贵。
规划及建筑设计应留有余地、保持弹性。如燃气管道的预留问题、建筑户型设计的弹性问题,前瞻性问题如车位比等问题的统筹考。
三、规划布局示意图
四、其它设计要点建议
1、会所功能
目前在售项目中,开盘伊始均无会所展示。而本项目由于周边基本上无生活配套,会所的极力展示对项目的拉动尤为重要。
根据项目规模,会所应以精致实用为主旨,建议采取中心会所与泛会所相结合的规划理念。
中心会所建筑面积控制在3000平方米内,设计为2层半的精品建筑,主力面朝向湘府路,利于日后开业经营,前期可作为售楼部,后期转化为彰显健康生活的中心会所,考虑目标客户定位,建议中心会所由视听室、儿童温书室、健身房、茶艺馆、桑拿间(干、湿间)等功能区构成。
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