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农村房屋转让应当注意的地方

(2012-10-08 11:08:14)
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善意取得案例

农村房屋转让

杂谈

分类: 承办案件

【案件回放】

居住在北京市太平桥万泉寺村的被告王武与原告王红系兄妹关系,王武在海淀区工作,王红已出嫁。20031月,王红、王武母亲过世,留有位于北京市丰台区万泉寺村老宅一幢,该房产系农村宅基地上房屋。20083月,被告王武在原告王红的丈夫在场的情况下与被告李某(同村的邻居)签订了转让该房屋的“房屋转让协议”,双方约定,房价600000元。签订后,被告王武向被告李某交付了房屋及土地使用权证书,王武得价款600000元。目前李某已经办理宅基地土地使用权变更手续,并重新装潢搬进入住。原告王红得知房屋被其兄转让后,于200811月,向法院起诉称:诉争房屋系遗产,王武未征得其同意,擅自出售房屋,系无权处分,事后也未征得自己的承认,且房屋也未转移权利,不符合善意取得,故请求法院确认王武与李某之间的房屋买卖无效;并要求被告李某返还房屋。 
  被告王武辩称,其出售房屋时,原告丈夫在场,默示放弃继承,同意出售,故自己是有权处分,房屋转让协议自始有效,且母亲过世的2年内原告未提起分割遗产的诉讼,已经过了2年的诉讼时效。 
【司法解答】 
  该案并未过诉讼时效,且房屋转让协议无效,但是李某基于善意取得可不予返还房屋。 
  首先,在本案中,涉案房屋是原告王红与被告王武从其母亲处继承的遗产,由于尚未分割,该房屋在性质上仍属于遗产。按照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第177条规定:“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后,继承人未明确表示放弃继承的,视为接受继承,遗产未分割的,即为共同共有” ,所以,该房屋应为继承人王红与王武的共同共有财产。对于共同共有财产,财产权利人享有共同的权利,承担共同的义务,权利人享有的是物权,物权是无诉讼时效的限制,也就是说兄妹俩共同享有母亲遗留财产的权利,不因时间的变迁而导致物权的变动。但是被告未征得原告的同意处分财产的行为属于侵权行为系债权范畴,属于《合同法》的调整范畴,同时原告在被告侵权后8个月即提起诉讼,没有超过2年的在共同共有关系存续期间。

其次,部分共有人擅自处分共有财产的,即是侵犯了其他共有人的权利,该行为应认定为无效。所以被告王武擅自出售房屋,未取得财产权利人之一的原告的同意,则侵犯了原告的财产权利,显然属于无权处分。现原告向法院起诉,要求确认协议无效,说明原告对于被告王武处分共同财产房屋的行为未予追认,那么,被告王武与被告李某签订的房屋转让协议的效力就自始无效。被告王武辩称,原告丈夫在场,视为原告默示放弃继承并同意出售。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第47条的规定,继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承,本人承认,或有其它充分证据证明的,也应当认定其有效。本案原告并未书面表示放弃遗产继承,被告也没有证据表明原告口头放弃了遗产继承,所以,原告丈夫在场不能事实上表明被告王武征得了原告王红的同意,并取得处分权。

再次,虽然房屋转让协议无效,但是原告还是不能要求李某返还房屋。
  协议无效并不当然导致协议约定的标的物的所有权不会转移,若第三人依善意取得制度,可以取得物权。
 
  无处分权人将他人所有的财产转让给第三人,所有权人原则上有权追回。但为了保护交易的安全,维护善意第三人的利益,法律又设置了善意取得制度。该制度是指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移财产所有权的权利,受让人仍可取得其所有权。关于善意取得,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”;《物权法》第106条也规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:受让人受让财产时须是善意的,不知出让人是无处分权人;受让人支付了合理的价款;转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
 本案中被告李某应善意取得房屋的所有权。善意取得制度中的“善意”,主要指受让人不知转让人没有所有权或处分权的事实,这是善意取得人取得财产所有权的法律前提。被告王武与李某在签订转让房屋协议时,已出嫁的原告王红的丈夫到场,况且王武持有土地使用权证书,李某是有理由相信王武是有所有权或处分权的,协议签订后,李某又支付了合理的对价600000元,所以,原告没有证据证明李某是恶意或与王武串通,李某受让财产则是善意的。
 
  至于所转让房屋属于不动产,按照法律规定,不动产是需要初始登记,转让时则需过户登记。但是,对于农村房屋,因不属于商品房具有其特殊性,出售是否有法律上的限制呢?《中华人民共和国土地管理法》(下称《土地法》)规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。该条是针对宅基地申请而规定的,但从该法及该条的规定来看,农村村民出租、出售宅基地上所建住宅,法律并未予禁止,也未对该出售行为设置任何限制。而农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。所以,同村组集体经济组织成员之间房屋的转让,是允许的。对于农村房屋转让是否需要登记,我国目前的法律没有强制性规定,在实践中,农村房屋产权也未初始登记,且也无专门登记机构,转让时也没有必要过户登记,交付即完成物权的转让,况且,该房屋的土地使用权已经变更,房随地走,房屋产权应当转移至李某。 
  综上,本案诉讼时效未过,两被告之间的房屋转让协议的效力虽因原告王红不予追认而归于无效,但王红要求被告李某返还房屋的要求却不能得到法院的支持。原告王红只能要求被告王武赔偿其侵权损失。

因此,农村房屋转让必须是同村民之间,且按照现在的交易习惯还得征得村委会的同意,得村委会盖章,当然还应当调查清楚转让人是否完全占有该房屋的产权,如果是夫妻或者继承的财产要承担其他权利人的同意,这样可以避免诉累。

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