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签订租赁合同时的陷阱

(2011-02-18 09:51:53)
标签:

租赁合同

一手房东

二手房东

三方合同

杂谈

分类: 承办案件

和二手房东签订租赁合同时一定要注意其是否有房屋所有权人的授权,并且还要弄清楚一手房东和二手房东之间是否有债务纠纷,因此签订此类合同时一定要拟定一个三方合同,三方都签字,这样就可以避免纠纷的产生。

北京市丰台区人民法院

民事判决书

原告(反诉被告)A

委托代理人孟宪芹,北京市慧海天合律师事务所律师。

被告(反诉原告)B

委托代理人常X,北京XX律师事务所律师。

第三人北京市丰台区C中学。

委托代理人张XX,北京X律师事务所律师。

原告北京金雨霖餐饮有限公司(以下简称A)与被告北京市B(以下简称B)、第三人北京市丰台区C(以下简称C)租赁合同纠纷一案。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案原告A的委托代理人孟宪芹;被告B的委托代理人常X;第三人C的委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A公司诉称,2007年,XX代原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定被告保证出租房屋的合法性,并向原告代收代缴水电费。在原告承租期间,本案第三人主张租赁房屋为其所有,并切断了原告的用水,导致原告无法正常经营。现诉至法院,要求解除与被告签订的房屋租赁合同;要求被告赔偿转让损失107000、营业损失20000元,并按每月营业损失9000元的标准赔偿至判决生效之日;赔偿违约金18000元。

被告B辩称,我方并未违约,代收代缴水电费是原告与C之间履行,与我方无关。原告欠水电费被C停水,C说房子是他们的,不能证明我方违约。我方提起反诉,要求1、解除双方之间的房屋租赁合同;2、原告支付所欠餐饮租金50000元;3、原告支付职工宿舍租金5400元;4、原告返还欠款5000元;5、原告承担违约金6000元。

原告A针对被告B的反诉答辩称,对被告所述欠五万元租金的事实不认可,B的老师在原告处吃饭抵了部分房租。职工宿舍租金及返还欠款的问题不属于本案租赁合同纠纷范围,不进行答辩。本案是被告违约,不应由我们支付违约金。同意解除合同,其他反诉请求请法院驳回。

第三人在C称,我方与本案无关。我校产权属丰台区教委,我方被授权管理使用,涉案房屋为我方建造,应与我方签署租赁合同。我方认可有两次停水,是自来水公司停的水,因为原告欠水费,我方交齐之后又供水了,这次是在200812月份。第二次停水是因为水表检修,这两次停水每次就是1-2天的时间,同时我们学校的水也停了。B是私立学校,我方原是其股东,双方合作办学。

经审理查明,A成立于2007321日,原股东为张XX和王XX,注册资本二十万元。2007111日,郭X的丈夫XX(乙方)与B(甲方)签定了《房屋租赁合同》,约定B将校门北侧200平方米的门脸房出租给XX,租期自2007111日至20101031日,租金每年六万元,每两个月付一次租金,每次付一万元。合同第四条第二款约定,乙方自行承担水、电、暖的使用费用及卫生费等,由甲方每月查表一次,按实际使用量及物价收费标准代收代缴,乙方不得拖欠,如拖欠一个月以上,甲方有权终止本合同,收回房产,并不退还租金。合同第七条约定,甲乙双方在履行本合同中如出现违约行为,违约方除赔偿经济损失外,另需支付违约金为全年租金的10%20071112日,XX向张X支付了转让费十万零七千元。2007124日,张X、郭X与王XX签署了股东转让协议,约定张X、王XX将在A的全部股份转让给郭X。此后,郭X变更为A的法宝代表人,并以A的名义先后向B交纳房屋租金三万元,进行经营活动。自20086月开始,B职工在A处就餐,截止到20089月,共欠餐费13835元。200812月,B将上述拖欠的餐费13835元支付给A200811月,A为资金周转,向B借款5000元。

另查,20061023日,B与张X签订房屋租赁合同,约定B将校门北侧200平米的门脸房出租给其使用。200736日,北京市丰台区教育委员会在企业住所(经营场地)证明上盖章,同意将位于北京市丰台区三路居骆驼湾37号的200平米的房屋提供给A使用。

以上事实,有双方当事人陈述及证明材料在案佐证。

本院认为,A要求解除与B签订的房屋租赁合同,上述合同虽为XXB签订,但合同签订后,一直由AB交纳房屋租金并实际使用承租房屋,B亦予以收取。B的上述行为,可以视为其认可XX将租赁合同中的全部权利和义务转让给A。现A要求解除租赁合同,B亦反诉要求解除房屋租赁合同,故对A此项诉讼请求本院不持异议。A要求B赔偿转让损失107000元、营业损失20000元,并按每月营业损失9000元的标准赔偿至判决生效之日止及赔偿违约金18000元的诉讼请求,根据A提供的证据,本院无法认定由C停水导致其无法正常经营,故其以第三人C的原因认为B构成违约,并要求承担违约赔偿责任的诉讼请求证据不足,本院不予支持。B要求解除与A签订的房屋租赁合同,基于前述原因,本院予以支持,理由不再赘述。B要求A支付所欠餐厅租金50000元,因A截止到200812月即停止营业,且B已在200812月将拖欠A的餐费13835元结算给A,故A应将截止到200812月的房屋租金四万元支付给BB要求A支付20091-2月的房屋租金一万元,因A已经停止经营且诉至法院要求解除房屋租赁合同,B亦要求解除合同,故其再向A要求支付租金,于法无据,本院不予支持。B反诉要求A支付职工宿舍租金5400元、返还欠款5000元,与本案不属同一法律关系,本院不予处理,B可另案解决。B要求A承担违约金6000元,虽A确实未按时交纳自20085月起的房屋租金,但根据A允许B职工在其处记账就餐,其在200812月停业前并未向B要求支付餐费,B20085月后亦未向A主张房屋租金一事,本院认为A未按时交纳房屋租金是B认可的,其在双方发生纠纷后,向本院要求A支付违约金,违反了诚信原则,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,判决如下:

一、解除AXX的名义与北京市B签订的《房屋租赁合同》。

二、A于本判决生效后七日向北京市B支付房屋租金四万元。

三、驳回A其他诉讼请求。

四、驳回B其他反诉请求。

案件受理费1600元、反诉费1460元,A负担2000元,已付1600元,余款于本判决生效后7日内交纳;由B负担1060元,已交纳。

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