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《CCTV2首席看市》:维持稳健的“中性利率”需要全面降息

2014-10-29 13:02:07评论 杂谈

2014年10月28日 CCTV2《首席看市》

主持人:针对最近公布的9月份大中城市房价数据,我们应该如何看待当前房地产市场的形势以及未来的走向,我们现在来连线财经频道上海演播室的嘉宾,兴业银行首席经济学家鲁政委。你好,鲁政委,首先我想我们看这个统计数据,9月份,70个大中城市新房价格环比全部停涨,所以现在很多人想弄清楚,房地产市场的整个趋势,下行的趋势是否已经没有逆转的可能,你怎么判断?

鲁政委:我觉得如果从全国总体形势来看,可以用一句话来概括,那就是“供需基本平衡震荡期”,也就是说未来三年左右房价会进入涨也很难涨得动,跌也很难跌下去的这样一个阶段。

之所以做出这样一个判断,主要基于这么几点支持的理由:

第一,从统计局统计的城镇和农村的人均建筑面积来看,2013年农村是37平方米,城镇是33平方米,而且四个一线城市也都是在这个水平附近,比如,上海人均已接近35平方米,北京也已超过了31平方米。也就是,城里的人均建筑面积已经和农村差不多了。我们都知道:农村的住房是很宽敞的,你想盖多宽的房子就盖多宽,大不了没钱的房子质量盖得差一点,有钱的盖得好一点。城镇和农村人均仅差4个平方,说明城镇总体上可能已经不缺房子了。

第二,从城镇人均居住面积的国际比较来看,如果你相信:在相似的文化背景人,人们对多大住房是合意的有大致相近的看法的话,那么,我们来看看能够找得到准确统计数据的我国台湾地区,目前台湾的人均居住面积大概是43平方米,这是包括农村的,如果只看台北,那么,在最近15年里其人均居住面积一直都是徘徊在31平方米左右的,即使把我们内地目前城镇33平方米人均建筑面积按照80%的得房率进行折算,得到的人均使用面积也有26-27平方米,已经与台湾相当接近了,而台湾的人均收入水平却比我们内地高得多、人口密度比内地低得多。

第三,从当前市场不同类型房屋成交数据来看,来自住建部的最新数据显示:现在全国40个重点城市中,二手房在成交量的占比重已达到了40%,四个一线城市二手房已超过新房,其中北京的二手房已经占到了63%左右。这间接表明,现在房屋的供给就已经相当多了,否则,要买你就只能买到新房,没有多少二手房可以卖出来。

基于以上信息,我个人推断:很可能当前中国城镇的房地产市场已经达到“供需基本平衡”的状态;在此状态下,供给方和需求方的力量会是胶着的,供给方不愿意降价,需求方则有等待的回旋余地,由此导致房价在未来一段时间总体会是震荡的。

主持人:另外现在有一个说法,说现在房地产市场拐点已经出现,这个拐点出现,会对整个中国经济和亚泰地区的经济带来不太好的影响,那么这点你觉得会不会发生在市场上?

鲁政委:我觉得这个要从以下三个方面看:

第一个是看需求的趋势,这主要跟人口结构的变化有关。如果以16-60岁这个年龄段来看,我国2012年劳动人口就开始进入一个人数净减少的阶段;如果以16-65岁来看,我国则是从2013年开始进入了劳动人口净减少的阶段。此外,如果你观察另外一个数据,就是中国每年春运人数的变化,你会发现:在多年春运人数只增不减之后,2013春运人数已经开始出现减少了(这是发生在各类交通日渐便利化的背景下的),这很可能折射出我国到外地外出务工的人员已经开始下降。从这个角度来看,未来中国对于房屋需求很可能会放缓。

第二个看供给状态,我国今年初发布了《新型城镇化规划》,在这个规划中有一个数据:2000-2011年间,我国城镇建成区的增长速度为76.4%,而与此同时,城镇人口的增长速度是50.5%。也就说,在我国的十二年中,我国城镇钢筋水泥的推进速度要比人口城镇化的速度高了将近26个百分点。这意味着,很可能我们的房子其实已经盖在那里了;很多目前没有获得书面城市户口的人,其实他已经在城镇有房子了

第三个看预期因素。在供需基本平衡的状态下,预期就显得很重要。买房子需要持续的月供,因此,工作机会的可得性、收入稳定和增长的预期对购房的决定影响很大。随着中国经济进入一个转型调整的时期,经济从过去的高速增长变成中高速增长之后,人们对未来收入的预期也会发生变化。这就意味着,对于房地产来说,像过去十五年里那么巨大的驱动力也会开始减弱,房地产未来三年会进入一个平稳的温和的增长的阶段。

主持人:先是放松限购,另外是在银行信贷支持方面,也是出了很多政策,从这两个政策来看,再加上,最近很多人去楼盘,有些地方楼盘看了一下,似乎销量也在增长,这块会不会迎来房地产股票的一个小阳春?

鲁政委:我自己觉得,股票的表现归根结底还是取决于地产公司的业绩。此前的限购政策放松,并不是彻底解除,目前在四个一线城市限购仍然维持着,只是放了四个一线城市以外的城市,而这些城市,一个大家公认的观点,很可能供给已经不少,在这样情况下,投机和投资资金就不会进入,主要是谁会进入呢?就是真的我现在就要住这个房子的改善型需求者(首套房需求者如果能够负担得起,此前的限购对其也没有影响)。在经过前一轮高速增长之后,这样的改善型需求还有多少可以释放的能量,我想可能也是有限的。

对于开发商来说,只有那种开发的房屋适销对路的地产商,它的销售才能够有所改善,它紧张的资金链才可能趋于缓解

从成交数据来讲,在“十·一期间”不少城市的成交数据有明显反弹,但如果仔细观察一下,今年以来各个月份成交数据的波动,这种波动并没有超出以前几个月的波动水平。这就表明:目前还很难断言房地产市场已经就此迎来了转折。

主持人:好的,那么实际上刚才也都谈到了,关于地产整个对经济的影响。那么现在还有一个问题就是说房地产市场现在似乎有价无市,买卖双方现在还都在看,虽然说有些二线城市有些地方这个数据在转好,可能一部分是预期,这个限购政策的放松,包括信贷政策的支持,整个房地产市场会回暖,这个主要来源于开发商,有些开发商在楼盘已经把政策贴在那儿,说是重大利好,但是对于很多老百姓来讲,他认为既然房地产的拐点出现,下行趋势出现,那我应该等一等再买房子,从您的角度来看,这两种观点您倾向于哪一种?

鲁政委:我觉得要分两种情况来看:

第一种情况,如果你真的现在就需要这个房子,房子是你现在居住的必需品,你也掏得起钱来买,我觉得这个没有关系,因为你要用,它涨了跌了对你没有意义,因为反正你也不会卖。

第二种情况,如果是带有投资或投机性质的,那么,我想这个时候其实不用告诉他们,他们自己都不会去买。为什么呢?因为当前房子的投资回报率已连一年期的存款的收益率都不如了,存款的收益率大概是3%,连这个都不如,那干吗要去买房子!

主持人:所以从您的角度来讲,还是看到底你属于刚需,还是你用投资或者投机这种方法来看待目前房地产的形势。总体来看,房地产在GDP中的比重我们都知道,一直是比较大的,而通过去年和今年调结构本身,固定资产投资的比例在GDP中比重从三季度来看,也在逐渐下降,但是在消费和进出口方面,特别是消费的数据还仍然保持一个平稳的状态,并没有明显的增长,那从经济学角度来看,完成今年预期7.5%的增长率,如果说地产没有完全启动的话这个目标是不是压力会很大?

鲁政委:首先,李克强总理最近一直在强调,今年经济增速的预期目标是“7.5%左右”,不是7.5%,而是“左右”,意思就是说,比这个高一点低一点都是可以接受的,关键是要看就业的水平。而今年前八个月已完成城镇新增就业970万人,接近全年1000万人的目标。这意味着,政府能够容忍经济增速比7.5%略低一点。

其次,在经济发展的不同阶段,房地产所有起的作用会有所变化。对于处在快速工业化、城镇化阶段的经济体来说,房地产是一个非常重要的引擎,所以,在过去十五年我国房地产的发展速度很快,城镇居民的居住条件也得到了迅速改善,但这个阶段总有要结束的那一天。这时,我们就需要转型,这可能也是习近平总书记所讲的“适应新常态”的一个非常重要的内容,也就是说,我们经济增长的发动机,要从过去主要依靠投资,特别是房地产驱动的投资,依赖外贸,要更多转向消费、投资、净出口三驾马车的协调带动,而不是某一驾马车的单兵突进。

主持人:你觉得未来在进出口、消费、投资这块,谁的在经济结构调整过程中,比如说我们用一年或者用三年周期来看,谁会慢慢占据更有利的位置?或者说这个比重会越来越大?

鲁政委:未来中国经济很可能会出现的第一个变化是:消费的占比会有所上升,但是恐怕也不会上升得太高,估计在50%左右。

第二个变化是:外贸对我们依然是一个非常重要的领域,只不过出口的重心已经不再是纺织品、玩具、组装等劳动密集型的产品,核电、高铁等大型成套设备会和智能手机等逐渐成为中国出口快速增长的新领域,由此也会带动服务贸易的快速发展(比如海外工程承包)。比如,我们已经看到,李克强总理最近不断在海外推销我们的核电,推销我们的高铁,已经取得了积极成效;华为、中兴等国内公司生产的3G和4G智能手机,已经开始进入欧美寻常百姓家。

第三个变化是:投资仍然很重要的,投资重点会转向以人力资本为核心的投资,比如公共交通、教育、医疗保健等领域。在这方面,投资还会继续为我们经济增长提供动力。

主持人:从这个总体情况来看,可能大家对于经济结构调整还是充满着预期,那么在货币政策方面,在你看来,四季度,或者在明年上半年,会不会有一些更多的松动,现在有人已经开始预测,说明年至少应该有几次降息,几次降准,对这个观点你怎么评价?

鲁政委:如果从经济基本面需求来看,我觉得已经很清楚:第一,目前人民币的实际有效汇率已经太高了,因为可贸易程度高的第二产业目前都很难盈利。我想这种情况应该得到改变。第二,目前的利率水平也偏高,如果你回顾过去十多年的历史水平,你就会发现,无论是从名义利率的角度,还是从实际利率的角度,眼下的利率水平都显得太高了。所以,未来毫无疑问汇率和利率都有调整的需要。

但是,现在有一种观点认为,“全面”降息、“全面”降准就是“重回大放水老路”、就是不改革了。这是一种不理性的义气之见。因为合适的利率水平是一个状态相依的变量,利率是否合适要看经济增速多高?物价涨幅多大?资产价格的表现如何?在经济持续减速、物价持续回落、房价胶着环比开始下降的背景下,继续维持过去那样的利率水平,就不仅是背离了稳健货币政策的“中性利率”,而且更造成了实际利率水平的过高,这实际上是企业不断喊“融资贵”的最重要原因。对于汇率的看法,也与此大致相似。指望“利率锚”(存、贷款基准利率,公开市场操作利率)不调整的情况下缓解融资贵,是不现实的。所以,未来应该进行相应政策调整,年内进行调整优于明年调整。

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