文 | 陈思进

前两篇文章中，我谈到当前中国房地产有很大的泡沫，有读者问我那能不能在海外进行房地产投资呢？

近两年，由于国家政策调控限制投机炒房，很多人跑去海外炒房。这不禁使我产生了时空变幻之感，就好似回到了三十多年之前。那时，美国经济也不景气，大量豪宅被抛售，而那时的日本正如日中天，由于日元猛涨，房地产业更是飞涨。据说位于东京的日本皇宫所占的那块地，其价值与美国整个加州相当；如果把东京的房子全部卖掉，可以买下整个美国。腰包一鼓，日本人感觉顿时飘了起来，走路都像螃蟹似的，他们带着大把的钱来美国大肆扫货，好似对当年打败他们的美国复仇一般。

就说纽约的地标建筑洛克菲勒中心，当年被日本人花费巨资购买下了，美国民众得知后涕泪交加，悲愤难忍。然而，随着上世纪90年代初美国房地产泡沫被挤爆，美国经济进入衰退，日资来不及抽身，在美资产大幅缩水，洛克菲勒中心重新回到了美国人的手上，在这一买一卖之间，日本人亏损了5000多万美金。

当然，这里并不是劝说富豪不要买豪宅，而是想要说明，购买豪宅也好，普通公寓也罢，在欧美其实不过是一种生活方式的选择。富豪钱多得花也花不完，享受一下豪宅生活无可厚非，但是指望投下巨资海外购房增值，那就要三思而行了。

房地产是值得投资性的财富吗？不是！至少在欧美不是！

“房地产是投资性财富”的说法，是这个世界0.5%的富人对绝大多数穷人的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招式，屡试不爽。除此之外，他们很少会找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。

经过各国政府这几年全力挽救市场，经济逐渐改善，失业率不断下降，银行贷款政策也开始放宽。这些利好的消息，本该有利于住房市场的复苏，并未出现令人惊喜的场景，房价不再上涨，现房销售量也出现下滑。在此背景之下，中国民众却大批涌入美国投资买房，可能面临潜在的风险。

首先，即便中国人进入房市炒高了美国房价，但出于各种各样的其他因素，促使美国人不再对拥有自住房感兴趣，尽管他们付得起首付，并能获得银行贷款。他们认为购房是最糟的投资。

据Case-Shiller-Thompson有关购房者期望值的调查显示，潜在的购房者希望未来10年房屋每年的升值率应达到3%，这一数值比目前的平均按揭贷款利率低了近1.5个百分点。这意味着投资房产的回报率，从根本上来说为负值。而在2004年临近房地产泡沫的高峰期，这一预期值为12%。在一个健康的投资市场，房产预期收益至少应比通常的按揭贷款利率高。在此情形下，理性的人会把钱用于其它投资。

其次，许多20、30岁出头的年经人发现，在经济衰退期间找工作变得异常艰难，同时还要偿还繁重的学生债务，因此购房的大笔投资，将成为经济复苏后他们最后考虑的问题。就目前而言，他们似乎更愿意租房。

此外，不管近几年消费者信心指数是上升还是下降，仍远低于经济衰退前，同时认为美国正朝着错误方向发展的美国人，比持有相反观点的要高出30%以上。而在购房时，消费者自身通常需要保持相对乐观的情绪，更广泛地说，需要对整体经济有所认可。但现在的美国人对整个经济前景不再乐观。

过去十年来，美国房市历经了繁荣的泡沫期，而泡沫破灭之后的次贷危机，使人们意识到投资房市并非一本万利，就像股市那样存在着风险。全球许多地方房价震幅超过50%（日本东京的房价曾大跌90%），至今美国许多城市的房价较泡沫前低了1/3。而且，标普500指数平均每年上涨8.26%，但美国房价几乎不动，扣除通胀因素之后，实际甚至是下跌的！因为纵观欧美近百年的房价平均走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项，只是生活方式的选择而已。

以美国为例，美国房价仅仅和通涨呈正相关，不会随着经济增长和股票收益一起上涨。

房价问题牵涉每个人，有房的不希望跌，无房的不希望涨。但由于房贷的信用模式，超前消费，涉及宏观经济。高房价伤及实体经济，阻碍了经济可持续健康发展，要是不赶紧回归合理房价，经济危机就在眼前。届时，就不单是房价问题那么简单了。高房价就像一个人身上的肿瘤，是赶紧切除，还是听其恶化成癌症？

好些人认为，“中国房价上涨主要是因为土地价格的上涨，土地价格不跌，房价就不会跌”其实这就是金融上的“狗追尾”现象，在房价上涨时，推动了土地价格上涨，而土地价格的上涨再倒过来推动房价上涨，恶性循环，愈演愈烈；而一旦房价下跌，土地价格就会下跌，再推动房价下跌，进入和房价上涨时相反的反循环，引发房价不断下跌。

另外，除了房价要回归合理，更重要的是要改变人们对房子的观念，要改变房子是投资品的观念，要将房子做为和汽车、电视一样，看作是消费品，而非投资品，那样的话，中国经济才能确保可持续的健康发展！

（提示：本文仅代表该作者观点，投资有风险，入市须谨慎，不构成任何具体投资建议）

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