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趋势变了!万科对楼市的几大判断!

(2019-03-28 01:17:20)
标签:

财经

陈思进

金融

绝情华尔街

商战

分类: 投资的逻辑

作者:齐俊杰 来源:齐俊杰看财经

前天,万科公布了2018年的财报,也开了发布会,营收近3000亿,净利润337亿,均增长了20%以上,销售额破6000亿,同比涨了14.5%,全国商品房占有率达到4.05%。而净负债率只有30%,远远低于同行业水平,甚至只是行业水平的三分之一。去年年底,万科还在要死要活的喊着活下去,但看2018年的业绩,不但生存没有问题,甚至活得还挺好。郁亮总还解释呢,说我们喊活下去不是说就真的快活不下去了,万科是危机感驱动的公司,不是危机驱动的公司,那意思就是说我们总在考虑最坏的时候,而并不意味着真是让自己掉进坑里。所以显然又应了那句话,会哭的孩子有奶吃,万科越是哭穷,这日子过的越好。

趋势变了!万科对楼市的几大判断!

 

那么作为房地产的龙头老大,万科怎么看当前的市场状况呢?其实万科虽然业绩不错,但是他也知道房地产行业已经到了变天的时候,他们认为住房短缺的时代基本结束了,每个季度的商品房增速同比都会下滑,行业会越来越集中,说简单点就是进入一个大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的阶段,但总体上的城市化进程还未结束,房地产的规模还在,更多会体现在城市化的服务上,所以万科一直在推动公司的转型,一直在强调自己不要做开发商了,而要做城市服务提供商。

趋势变了!万科对楼市的几大判断!

 

比如万科在深圳积极参与城中村改造,在60个村子拿了10万间房,然后重新规整,让出租房品质更高。这是一个典型的二房东模式,还有他的长租公寓,覆盖35个城市,6万间的规模,出租率达到92%,这属于自持物业租赁,租金收入就高达8个亿,万科物业也很有名,之前只管万科自己的房子,现在其他人的盘他们也管,物业这块也能一年产生100亿的收入,4年增长了5倍。除了跟房子有关的,他们还干起了物流,去年收购太古冷链,这样万维物流的江湖地位也在提升。

万科现在可以说是全方位布局,而不仅仅是在盖房子,因为他们知道随着房子越盖越多,卖房这个生意已经越来越小,而房子上面的服务的生意会越来越大。其实这就跟汽车4S店的生意是一样的,一开始就是卖车很赚钱,但是汽车多了,车就越来越难卖了,反而之前卖出去的车越来越多,修车,保养的钱也就越来越多。中国现在房子已经过剩了,特大城市已经进入了存量房时代,二手房的销量超过个新房,未来卖房的竞争会越来越激励,不但同行要竞争,还要跟二手房的一个一个小业主竞争,所以这个生意正在萎缩,再加上特大城市控制人口,老龄化少子化严重,人口高峰过去,未来客户其实也是个巨大的问题。而二线城市更像是一场赌博,赌哪个城市会在未来的竞争中胜出,人口会增加,虽然有迹可循,但是风险也不小,而且这是一场有赔率的赌博,大概率胜出的那几个城市,其实房子也不少了。而且房价也不低。那些有潜力的城市,则风险大得多。比如我们都还记得,2010年前后,天津的增速一直就是全国领先,但从前年开始,突然就掉到了全国垫底,美其名曰挤水分,但这水分多大,需要挤多少年,现在还不得而知。现在天津人都已经不太看好本地的发展了。认为这两年经济确实是困难多了。而且从北京挤出的人口,也没进入天津,更没有进入河北,而是都去了东南沿海,北方经济正在快速的东北化。

就跟楼市调控一样,房地产商们做生意也得因城施策,在一个城市大规模搞开发,就是在豪赌这个城市的未来,之前有成功也有失败,比如万科最早就赌对了深圳,所以快速崛起成为行业龙头,但也有华夏幸福这样的,豪赌环渤海经济而失败的,去年不得不低价甩卖,按照买地的价格,把盖好的房子一并卖给了万科。

所以根据万科的转型,我们也可以做如下判断,

1,大规模盖房,卖房的日子已经一去不返了。市场进入了存量博弈阶段。

2,供需关系开始发生变化,新房已经开始比二手房便宜,一开始会有价差,但之后慢慢也会拉低二手房价格。

3,开发商今年会出现大面积困难,甩卖资产会越来越多,谁有钱谁吃肉,谁缺钱谁就得割肉。

4,随着开发商大规模杀进租房市场,租赁住房的供给会越来越多。买房的必要性逐渐下降,未来可能有一个矫枉过正的过程,就跟2000年之前大家都习惯租房和分房,根本就没想过买房一样。现在又到了周期轮回的时候。

5,流动性将继续下降,无论新房和二手房,买来容易,卖出却越来越困难。有价无市将成为常态。

6,万科都知道做起了4S店的生意,没道理政府不懂,所以政府牌4S店也即将开张,以前卖地赚钱,地卖不动了之后必然转向收税。所以现在千方百计,花了几辈子积蓄囤积的房子,以后都将成为交税的凭证。


【陈思进作品】

1、在今日头条中独家推出《陈思进华尔街投资理财实战揭秘课》专栏:

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2、《一本书读懂生活中的金融常识》、《失序的金融》新鲜出炉:趋势变了!万科对楼市的几大判断!


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