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西安楼市大变脸:一个楼盘近500套房源,“0”人购买

(2018-09-28 02:01:13)
标签:

财经

陈思进

金融

绝情华尔街

杂谈

分类: 看懂财经新闻的第一本书

(思进注,刚看到一个房地产大V的微博:“参加某大房企市场形势分析闭门会。营销部门负责人问,当前大中开发商,预期皆趋于一致:悲观;那么,购房者何时也会形成一致预期?老杨回答:普通购房者,信息不对称,经验少,一般会滞后两个季度左右,才会形成一致预期。当前,应加紧促销,收割那些木知木觉、后知后觉的韭菜!”再转发一篇谈这一二年楼市炙手可热的西安楼市大变脸,供大家参考。)

西安楼市大变脸: 一个楼盘近500套房源,“0”人购买

原创: 华菲 来源:望长安

西安楼市的风向近期出现了惊人的变化。曲江二期的代表楼盘之一三迪曲江香颂枫丹正遭遇到罕见的销售遇冷——473套新推出房源,经过现场核验通过的家庭却只有零个。这预示着该项目473套新房源在本次的新推项目之中一套也没有卖出去。这与西安前半年千人抢房、一房难求的局面形成了冰火两重天的对比。另外,值得关注的是品牌开发商世茂地产开发的项目——世茂璀璨倾城也遭遇到罕见的销售压力——本次推出296套房,而核验通过的家庭只有两个。

这两个项目,分别位于西安的南北,具有一定的样本色彩。这两个项目的情况如何,为什么突然遭遇到空前的销售压力?

三迪曲江香颂枫丹价格过高 是“无人问津”最重要原因

东西君27日查询西安市商品住房认购登记平台发现,截至26日下午公布的数据显示,曲江二期的代表性楼盘之一——三迪曲江香颂枫丹本次共推出473套新房源,13、22# 意向登记结果公示,仅有18个人登记购买,而经过现场核验通过的家庭却只有零个,是0个,未核验或申请撤销的家庭18个,预示该项目473套新房源开盘,没有一个购买者,这创下西安房地产市场从2015下半年以来首次出现项目无一人购买的惊人现象。

西安楼市大变脸:一个楼盘近500套房源,“0”人购买

 

东西君25日来到位于西安雁引路附近的三迪枫丹项目售楼部,现场看房的人还是不少,大多以问询为主。一位李姓看房者称,自己是刚需家庭,主要考虑价格、地段以及学区因素,感觉性价比不是太高,还要再考虑一下。

“关键买涨不买跌,现在明显感受到楼市趋冷,我还是先观望看看。而且这个项目虽然是精装,但位置偏。”准备下手婚房的朱女士对东西君说。朱女士的这种观望心态,也代表了周围大多打算购房者的心态。“目前基本没有直达公交或地铁线路,周围比较荒凉,也没有成熟的商业配套。再看看其他项目!”


西安楼市大变脸:一个楼盘近500套房源,“0”人购买

 

东西君注意到,该区域有不少房产项目如该小区隔壁的保利曲江春天里、曲江美好时光、金地南湖艺境、招商依云曲江、金地褐石公馆、天地源曲江香都等项目。而综合来看,该区域将属于未来大曲江的核心住宅区。前述项目在前半年几乎都是一房难求。那么,该项目为什么却遭遇到无一人购买的惊人现状呢?

有地产观察人士认为,房价上涨过快,价格明显高于周围项目,是三迪枫丹销售遇冷最重要的因素。数据显示,从2014年10月到2018年9月,三迪枫丹房价从5200元/(报价)上涨到了14495元/,房价几乎上涨了三倍。2017年2月份之前,三迪枫丹用了28个月,将房价从5200元/上涨到6700元/。但在2017年2月份之后,只用了只有19个月,房价就从6700元/,涨到了14495元/。

“从以上数据显然可以看出,该项目价格涨幅过大是导致其本次无人登记购买最重要的原因之一。毕竟,从该区域来看,其他项目几乎都不愁销售,该项目旁边的金地南湖艺境价格就明显低于该项目。”前述人士说。

世茂璀璨倾城打折销售 遇冷与城改项目关系大

东西君27日查询房管局官网的意向登记官发现,世茂璀璨倾城(未央区红光村城中村改造项目DK-3)5、8# 。预(现)售楼幢号:5,8(全部可售房源共296套) ,意向登记结果公示显示,全部可售房源:296套,意向登记申请数(含撤销):12个。开发企业现场核验家庭: 2个(刚需1个、普通1个) ,未核验或申请撤销家庭 10个。显然,本批次296套房源仅仅只有两人购买,仅次于三迪曲江香颂枫丹。

9月25日上午,东西君来到世茂璀璨倾城项目部。该项目位于西安市未央区红旗路与御井路十字附近,位于北三环以内,东西君注意到,该项目位置较为偏僻,距离市区比较偏远。周围的相关配套设施不太成熟。

走进售楼部以后,一位置业顾问接待了东西君。询问“是不是第一次来看房,有没其他人介绍过,大概预算是多少?”随后,这位工作人员介绍了相关的证件,包括预售证、房屋面积、户型结构等,然后对着地图介绍了项目所在的区域和周边配套设施、交通等情况。东西君注意到,虽然是下雨天,售楼部里面看房的人还不少,沙盘附近有几位置业顾问在给看房者介绍项目情况。

西安楼市大变脸:一个楼盘近500套房源,“0”人购买

 

置业顾问告诉东西君,“现在不用摇号了,可以直接买。之前那一批需要摇号,现在还有一部分房子。均价大约在12000左右,具体一房一价,都已经公示了。”东西君说,“按最小面积给我算一套。”置业顾问说:“我们这里是精装房,有一套面积约105平米,3室2厅2卫,总价将近120万,单价算下来不到12000,首付三成的话算下来大约需要34万。最近几天有优惠活动,如果能尽早订房的话能享受9.8折。”

东西君查询发现,该项目是世茂地产璀璨系列再西安的首个项目,总占地308亩,分2期开发。一期规划13栋楼,分别为7栋高层和6栋洋房。项目所销售的面积从105到144不等。

一位不愿具名的业内人士分析,从该项目的位置来看虽然较为偏僻,但是离地铁四号线比较近,交通还算可以;从品质来看,以洋房和高层为主,居住的舒适度也算不错;从配套来看,虽然不太成熟,但要看长远。所以,综合来看,该楼盘出现如此糟糕的销售状况,或许与该项目属于城改项目有关。 “因为前些年西安不少城改项目出现烂尾等问题,让购房者对城改项目心存戒备,有些担心。”

楼市爆冷 是对前期房价非理性上涨的修正

西安上班族李阳上半年买了房,他说,“我买房跑了好多地方和楼盘,真的很累,总算买了。最大的感受是,现在的市场是,该买的都买了,没买的是买不起。”毕竟一万二左右的房价,很多月薪三四千的工薪族承受不起,而且新项目大多是大户型,绝大部分都在100平米以上,120平米左右成为主流,首付一般都需要30万到40万,这把很多打算购房的群体挡在了外面,“反正买不起,索性不看房了”。

“尊敬的准业主您好!不用摇号!请各位朋友不要错失良机!开盘在即!还没来的朋友请务必明天一定要到项目来了解!并且填写意向房源信息确认单方可参加后续的开盘。”近日,西安东郊某楼盘一位销售人员给东西君发来这样的微信。

进入九月份西安楼市出现“寒流”,部分项目遭遇空前销售压力,原因何在?

西安楼市大变脸:一个楼盘近500套房源,“0”人购买

 

“爆冷也可能是对前期非理性上涨的一种修正。 ”西安地产评论人士王建红对东西君分析,目前,购房者趋于理性,开始从价格、品牌、位置等角度进行综合考虑,不再是有项目出来就火爆抢房了。这种爆冷项目以后会更多,这或许才是刚刚开始,前期房价非理性上涨过猛,后续若无人口和强大的城市产业发展支撑,爆冷就是一种必然。

民生银行西安分行投行顾问周文豪分析,说明目前的调控政策开始收到一定成效。此外,刚需家庭优先摇号、通过系统有序摇号等措施,缓解了购房家庭的恐慌情绪。而有意愿买房子、有能力买房子的家庭,在过去两年已经购买了。新的购买力,还需要一定时间的积累。

看趋势 西安楼市迎来拐点?

变化太快,两个多月前还是一房难求,千人摇号。现在突然变成近五百套房源无一人购买。难道说明西安楼市迎来拐点?

受全国地产大环境影响,9月份品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折,有些商铺、写字楼项目甚至是6折左右出售。就全国来看,高歌猛进的房地产销售在8月迎来拐点。8月份,商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

与此同时,一线大房企也抛出了“大转折”观点。万科董事会主席郁亮再提“大转折”。就在近期,郁亮公开指出,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。

有本地不愿具名的地产观察人士认为,如果是几个月前,讨论西安楼市迎来拐点这样的话题,会有人说你脑子有问题。当时,是鸡犬升天,只要是房子,不管位置、户型、价格,购房者几乎是一窝蜂购买,这太不正常。8月份厦门楼市开启了下降模式,进而传导到全国市场,从八月底西安开始降温。目前来看,一是住宅阶段性短缺得到缓解,二是新西安人的购房热情得到释放,三是需求理性和高房价叠加,使人们不再跟风。“拐点已经来临,只是拐的幅度有多大,还要观察。”

美城股份市场研究中心总监沈玮对分析,进入8月以后西安一些非限购区域打折促销,9月份这种情况逐渐向主城区蔓延,一些楼盘也开始促销优惠。目前市场回归理性,属于分化阶段,有的楼盘仍然火爆,供不应求,需要登记摇号;有的定价趋于合理,可选房源较多,有的还开始优惠促销;整体来说西安楼市趋于理性,购房者更加从容。与前半年相比的确是拐点来临……

【陈思进作品】

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陈思进财经金融简单说

陈思进-央视大型记录片《华尔街》《货币》学术顾问、《绝情华尔街》作者

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