加载中…
个人资料
陈思进
陈思进 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:31,913,077
  • 关注人气:63,545
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

迪拜股市沦陷给中国的警示

(2014-07-04 04:28:16)
标签:

房产

迪拜

房价

房地产市场

上涨

迪拜此次的股市崩盘,再次为世界其它同样过度依赖房地产市场的经济体敲响了警钟。

http://wxs.hi2net.com/home/upload20131/20147345446567.jpg
文/陈思进 

迪拜股市自5月初开始大幅跳水,6月21日大幅下跌,22日收盘再度大跌6.7%,较历史峰值下挫25%,由此正式宣告进入熊市。而开启熊市的导火索在于迪拜规模最大的房地产企业之一Arabtec的股价暴跌,从而引发股市连锁反应。据彭博社报道,Arabtec的CEO Hasan Ismaik稍早前已离开公司,数百名雇员和高管也遭解雇。

    一如投资者形容的,迪拜股市是爬着上了楼梯,但却是坐着滑梯掉下来。莱坊环球房地产价格指数显示,迪拜房地产今年第一季度跃升了38%,达到610亿迪拉姆(约合166亿美元),虽然3月下跌了,但仍然上涨了27.7%,使迪拜的房地产泡沫出现端倪。而Arabtec的跌势迅速造成市场恐慌,迫使杠杆投资者全线抛售,包括基金经理和远景投资交易员,影响了市场的情绪。迪拜股市近两年的持续飙涨与近两月的大幅崩盘,最核心的影响因素就是房地产,可说是“房地产经济”惹的祸。

    自2008年美国金融海啸演变至今,全球金融危机令不少国家陷入债务危机的泥淖,危机之初先是冰岛发出求救信号,然后是迪拜、希腊和爱尔兰,这些经济体无一不面临房产泡沫。而迪拜似乎要在此道路上走到底—2012年迪拜宣布,要建造一个世界上最大的购物中心,以及100多家大酒店。对于缺乏实体产业支撑的迪拜而言,其房地产市场无疑已陷入了非理性繁荣。

    去年秋天阿联酋政府已采取措施,试图为楼市降温:包括阿联酋中央银行宣布收紧房产抵押贷款额度,为第二套住房抵押贷款设定了上限,迪拜土地局将产权登记费由物业总价值的2%提高到4%,投资物业必须支付60%的款项。然而迪拜国土部还坚持认为,住房市场是健康的。

    因此,怎样来解读市场近期的抛售?从基本面来分析,迪拜房地产市场依然有风险。可奇怪的是,阿拉伯世界其它地方的不稳定性,是推动迪拜房地产价格上涨的部分原因:因为与内战和掠夺圣战相比,潜在过热的房地产市场的威胁似乎更小些。很显然,阿拉伯投资者没有更好、或更稳定的地方,来投资和保护他们的资产。就此而言,迪拜在中东一直扮演着避风港的角色。

    早在今年5月,国际货币基金组织(IMF)的官员就警告迪拜,建议迪拜政府采取更强硬的措施以控制房地产投机行为。因整个阿联酋房地产价格在过去18个月中大幅攀升,将有再度引发房产泡沫的风险。其实,房地产过热现象不仅发生在迪拜,全球很多地区的房价已进入“过热状态”,房价的过快上涨,已经威胁了经济的稳定,可能导致房地产市场的崩盘。

    据IMF全球住房价格指数显示,过去一年全球52个国家中,有33个国家房价上涨,与去年同期相比,涨幅达到了3.1%。新兴市场国家的住房价格上涨速度最快,其中菲律宾的房价与去年同期相比已经上涨了10%以上,中国为9%,巴西为7%。

    当然,部分的人购房并不是简单地为了居住,而是将房屋视为可带来丰厚盈利的工具。因为房价在上涨,而且还会不断地上涨。但是房价不会永远上涨的,美国、日本、中国香港、英国、爱尔兰等国家和地区的房市崩盘,无不验证了这一点,房地产泡沫最终的结果一定是破灭。迪拜此次的股市崩盘,再次为世界其它同样过度依赖房地产市场的经济体敲响了警钟。

    最近,中国内地房价进入了调整期,也就是房价的理性回归。而所谓理性回归,就是回到合理的房价收入比(平均房价是家庭年平均收入6倍以下),或合理的租售比(房价是月租金的200倍以下)。按照这几个尺度初步估算,中国平均房价下降50%,即可趋于合理的价位。

    需要澄清的是,楼市的理性回归和“崩盘”不是一个概念。中国楼市不可能崩盘,国有大银行更不可能破产。因为绝大多数老百姓,是在2011年之前购房的,这几年房价至少翻番。所以即使房价下跌50%,也只有5%的房价跌到“水下”(即所欠房贷高于房价),问题不大。而且这个理性回归的过程,不可能,甚至不该一步到位,应该是缓慢渐进式的,可以使回归的副作用降到最低。这样的逐渐理性回归,恰恰可以阻挡国际热钱对中国楼市的炒作,甚至恶意的做空以图“抄底”,让它们无底可抄。如果还有国际热钱企图继续投机炒作中国楼市,那就让它们的资金烂在中国。

(注:所有和钱有关的问题,都将在《钱经》系列中详谈。第一本《钱经:货币、黄金、房子》已出版:http://url.cn/O8Vptj

0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有